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Baugenehmigung §34 verweigert weil 'prägende Grenzanbauseite nicht eingehalten'

22.08.2016 22:06 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Wir haben uns ein Grundstück mit einem Abrissreifen Haus in Schifferstadt in Rheinland Pfalz gekauft. Dieses wird zur Zeit abgerissen und an dieser Stelle soll unser neues Haus gebaut werden. Wir haben den Bauantrag eingereicht und nun von der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Rhein Pfalz Kreises den Hinweis erhalten das unser Bauantrag sowohl dem Planungsrecht als auch dem Bauordnungsrecht widerspricht da die prägende Grenzanbauseite nicht eingehalten wurde. Wir planen unser Haus an die linke Grundstücksseite, an der Seite steht auch das alte Haus. Rechts wollten wir unsere Garage an die des Nachbarn bauen. Die Grenzbebauung ist gestattet und erwünscht. Zum größten Teil stehen die anderen Häuser zwar rechts an der Grundstückgrenze aber nicht alle. Für uns entstehen viele Nachteile wenn wir das Haus an die rechte Grundstücksgrenze bauen. Wir können zum Beispiel keine Fenster Richtung des Nachbarn auf der rechten Seite einplanen. Damit können wir kein Tageslichbad realisieren und verlieren im ganzen Haus mehrere für uns wichtige Fenster.

1. Wie stehen die Chancen gegen diesen Bescheid Widerspruch einzulegen und eine Baugenehmigung für unsere ursprüngliche Planung zu bekommen? Unser Architekt hatte Kontakt zu dem zuständigen Sachbearbeiter, dieser Signalisierte Ihm zwar das wir unser Haus an die andere Seite planen müssen. Allerdings ist der Architekt der Meinung das es in dem Ermessensspielraum des Sachbearbeiter liegen würde unsere Planung zu genehmigen.

2. Wie lange würde ein Widerspruch dauern?

3. Wieviele Finanzielle Mittel müssten wir für eine erzwungene Baugenehmigung berappen?

Die Baukosten betragen laut Kostenschätzung des Architekten 280 000 Euro

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Sie tragen vor, dass ein auf Ihren Grundstück errichtetes gebäude gegenwärtig abgerissen wird. Damit erlischt auch die damit zusammen hängende Baugenehmigung und ein Neubau wäre grundsätzlich genehmigungspflichtig.

Dass Bauvorhaben muss, um genehmigt werden zu können, dem geltenden Bauplanungs- und Bauordnungsrecht entsprechen. Zum Bauordnungsrecht gehört auch die Frage nach den Abstandsflächen.

Die Regelung zu den Abstandsflächen finden Sie in § 8 LBauO. Da in Ihrem Falle nach § 34 BauGB kein Bebauungsplan vorliegt, ist auch nicht zu klären, ob eine Grenzbebauung i.S.d. § 8 Abs. 1 Nr. 1 LBauO im Bebauungsplan vorgesehen ist.

Aus § 8 Abs. 1 LBauO ergibt sich aber auch, dass wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften mit Grenzabstand gebaut werden muss, "ist aber auf dem Nachbargrundstück innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ein Gebäude ohne Grenzabstand vorhanden, so kann zugelassen oder verlangt werden, dass ebenfalls ohne Grenzabstand gebaut wird."

Hier kommt die von Ihrem Architekten ins Spiel gebrachte Ermessensentscheidung der unteren Baubehörde ins Spiel. Denn hier kann zugelassen werden.

Ich sehe gute Chancen insbesondere dann für eine für Sie positive Entscheidung, wenn die von Ihnen gewünschte Bebauung der Eigenart der näheren Umgebung i.S.d § 34 BauGB entspricht, alle Nachbarn zustimmen Sie selbstendlich durch den Neubau nur wieder den Altzustand herstellen.

2. Eine verlässliche Aussagen, wie lange ein entsprechendes Widerspruchsverfahren andauert, kann an dieser Stelle nicht getroffen werden. Aus Erfahrung sollten Sie durchaus einige Wochen einplanen.

3. Die Frage nach em Streitwert im Verfahren um Baugenehmigungen ist erstaunlicherweise bundesweit nicht einheitlich geregelt, das Bundesverwaltungsgericht geht z.B. von einem Streitwert im Streitwertkatalog 2013 von 20.000,00 EUR für ein Einfamilienhaus aus.

Die OVGs in Münster und Berlin gehen zum Beispiel von 1/10 der denkbaren Baukosten aus. Das für Sie zuständige OVG Koblenz orientiert sich am Streitwertkatalog des BVerwG, so dass bei einem Einfamilienhaus ein Streitwert von 20.000,00 EUR zugrunde gelegt werden wird.

Eine außergerichtliche Vertretung und ein Prozes in der ersten Instanz, der verloren ginge, würde inklusive Gerichtskosten 6.095,23 EUR kosten, wobei 1.035,00 EUR Gerichtskosten vorliegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

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