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Bauen mit Bauträger - rechtlicher Status von Besprechungsprotokollen

| 06.07.2011 09:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo,
wie bauen mit einem Bauträger eine Einfamiliendoppelhaushälfte. Während des Baus schreibe ich regelmäßig Protokolle, in denen ich Besprechungen mit dem Bauträger festhalte. Leider ist der Bauträger nun dazu übergegangen, die Inhalte dieser Protokolle mit dem pauschalen Hinweis "Der Inhalt wird nicht geprüft und angenommen. Es gelten die Bestimmungen des Kaufvertrages." zu beantworten. Was kann ich hier machen? Gibt es einen Anspruch auf Antwort / Anerkenntnis?

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich stellen die von Ihnen erstellten Protokolle lediglich eine Wissenserklärung Ihrerseits dar. Sie teilen hierin den Ablauf und die Inhalte der Besprechungen mit, wie Sie diese wahrgenommen haben.

Der Beweiswert solcher Protokolle in einem eventuellen Rechtsstreit ist gering. Da Sie von Ihnen als möglicher zukünftiger Parte des Rechtsstreits errichtet wurden, sind sie keine Beweismittel. Allerdings dürften die Protokolle es Ihnen ermöglichen, Ihre Sicht der Dinge detaillierter zu schildern. Dies kann Ihnen den Vorteil bringen, dass die Gegenseite, wenn Sie sich bloß pauschal einlässt, mit ihrem Vortrag nicht gehört wird. Die Protokollierung ist daher grundsätzlich sinnvoll. Soweit sich ein drohender Rechtsstreit abzeichnet, können Sie möglicherweise einen unbeteiligten Dritten bitten, ein Protokoll zur führen. So hätten Sie auch gleich einen Zeugen gewonnen. Wenn der Zeuge das Protokoll auch unterzeichnet, ist hierin auch eine Urkunde zu sehen, die in einem Rechtsstreit als Beweismittel herangezogen werden kann.

Grundsätzlich haben Sie jedoch keinen Anspruch darauf, dass der Bauträger Ihre Protokolle – also Ihre Wissenserklärungen – inhaltlich prüft und gegebenenfalls anerkennt, wenn Sie vertraglich nichts anderes vereinbart haben.

Etwas anderes kann gelten, wenn Sie eine vertragliche Regelung getroffen, nach welcher die Besprechungen zu protokollieren sind. Dann muss der Bauträger an der Errichtung des Protokolls mitwirken. Allerdings haben Sie auch dann nicht den Anspruch, dass Ihr Protokoll für verbindlich erklärt wird. Vielmehr wäre ein Protokoll gemeinsam zu errichten; bleiben Punkte streitig, sind meines Erachtens die verschiedenen Positionen aufzunehmen. Um dies zu vermeiden, sollte das Protokoll dann allerdings im Anschluss der Besprechung – in wichtigen Punkten am besten noch während der Besprechung – erstellt und von den Beteiligten unterzeichnet werden. Dieses Protokoll kann dann in Maschinenschrift übertragen und an die Teilnehmer der Besprechung übermittelt werden.

Einen Anspruch auf Anerkennung des Protokolls kann auch dann bestehen, wenn Sie in der Besprechung Vereinbarungen getroffen haben, die von dem ursprünglichen Vertrag abweichen. Hier kann ein berechtigtes Interesse daran bestehen, die getroffenen Regelungen zu Beweiszwecken zu dokumentieren. Das gilt vor allem dann, wenn Abweichungen vom Grundvertrag der Schriftform bedürfen.

Soweit sich der Bauträger Ihnen gegenüber zur Führung eines Bautagebuchs verpflichtet hat, so wäre der Inhalt der Besprechungen auch hier zu verzeichnen. Dies ist bei Bauträgern aber selten der Fall, da diese sich in der Regel nur zur Errichtung des Gebäudes verpflichten. Der typische Fall, in dem Bautagebücher geführt werden, liegt eher vor, wenn der Bauherr einen Architekten oder Ingenieur beauftragt, für ihn den Bau zu leiten zu überwachen, da dieser dann in Ihrem Interesse – quasi als Repräsentant des Bauherrn auf der Baustelle – tätig wird und die übrigen vom Bauherrn – oder in dessen Namen – in Auftrag gegebenen Leistungen dokumentiert, koordiniert und überwacht.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 06.07.2011 | 11:25

Vielen Dank soweit für die Ausführungen ... auch wenn ich mal wieder lernen musste dass eben alles (auch Vereinbarungen zu Protokollen) offensichtlich in den Vertrag mit dem Bauträger gehören.

Eine Frage bleibt trotzdem: Dann habe ich im Gegenzug ebenfalls die Möglichkeit, mündliche Absprachen zu baulichen Änderungen (entgegen Vertragsinhalt) abzulehnen, wenn dazu keine schriftliche beiderseitige Übereinkunft dokumentiert ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.07.2011 | 12:03

Sehr geehrter Rechtsuchender,

wenn die getroffenen mündlichen Vereinbarungen wirksam getroffen wurden, können Sie diese grundsätzlich nicht ablehnen, da insoweit die vertraglich geschuldete Leistung verändert wurde. Unwirksam wäre eine solche mündliche Vereinbarung im Falle einer Schriftformklausel.

Aber:

1. Je nach Ausgestaltung der Schriftformklausel führt diese nicht dazu, dass die Schriftform echte Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Die Schriftform dient dann lediglich Beweiszwecken; die mündliche Vereinbarung hat dann trotzdem geltend. Es besteht ein Anspruch auf schriftliche Fixierung des Vereinbarung.

2. Zudem könnte es sich bei dem Bauträgervertrag um einen "Formularvertrag" im Sinne allgemeiner Geschäftsbedingungen handeln. Das dürfte der Fall sein, wenn der Bauträger Ihnen einseitig "seinen" Standardvertrag vorgelegt hat. In diesem Fall genießt eine mündliche Individualabrede Vorrang vor der AGB-mäßigen Schriftformklausel.

3. Das Berufen auf fehlende Schriftform kann unter bestimmten Umständen treuwidrig - und damit unbeachtlich - sein, wenn dies geschieht, um tatsächlich getroffene Vereinbarungen nachträglich zu vereiteln.

4. Allerdings dürfte den Bauträger für die abweichenden Vereinbarungen die Beweislast treffen.

Diese Ausführungen gelten spiegelbildlich für die von Ihnen protokollierten Absprachen. Das bedeutet, dass diese nicht ohne Weiteres rechtlich bedeutungslos sind. Als problematisch könnte sich allerdings die Beweissituation erweisen.

Ich kann Ihnen daher nur raten, zukünftige Vereinbarungen schriftlich und unter Wahrung der Formvereinbarungen aus dem Grundvertrag - soweit diese wirksam sind - zu treffen. Dabei kann es sich empfehlen, die Motive und Ziele der zu treffenden Vereinbarungen in der gleichen Urkunde mit festzuhalten. Dies kann im Streitfalle eine wertvolle Auslegungshilfe sein.

Ich hoffe, ich konnte die bestehenden Unklarheiten beseitigen.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 06.07.2011 | 12:59

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 06.07.2011 5/5,0
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