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Bauen im Aussenbereich: Toilette und Küche

29.08.2011 03:41 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

zur Einleitung möchte in nachfolgend die aktuelle Situation kurz zusammen fassen:

- Ich besitze ein Grundstück im Aussenbereich.
- Auf diesem Grundstück steht ein Gebäude in Massivbauweise (laut Bauschein ein „Gewächshaus" mit "Heizung").
- Das Gebäude ist genehmigt.
- Das Gebäude ist erschlossen (Strom, Wasser, Zufahrt)
- Das Grundstück befindet sich in Hessen
- Das Grundstück ist im Flachennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen.
- Ein Bebauungsplan existiert nicht.
- Das Grundstück liegt nicht in einem Naturschutzgebiet.
- ich werde den ursprünglichen Gartenbaubetrieb, der vor mehr als 7 Jahren aufgegeben wurde, durch Anmeldung eines Gewerbes neu aufleben lassen

In dem Bauschein von 1900(!) ist eine Heizung erwähnt. Eine Küche oder Toilette wird jedoch nicht explizit erwähnt. Aktuell ist sowohl eine Küchenzeile wie auch eine Toilette vorhanden; obgleich ich nicht sicher bin ob die Toilette und die Kochecke von Anfang an vorhanden waren oder erst nachträglich eingebaut worden sind.

Nun meine Frage:
Kann eine Kochecke (Küchenzeile) und eine Toilette eingebaut werden, wenn Küche und Toilette im Bauschein nicht explizit erwähnt werden?
Im eher wenig aussagekräftigem Bauschein kann man in den Bauplänen lesen, dass es sich um ein massives Gewächshaus (kein Glas) handelt, bestehend aus insgesamt 3 Räumen, 2 sogenannten „Pflanzenhäuser" und einen zusätzlichen kleinen aber immerhin 2-stöckigen Aufenthalts- und Lagerraum bei dem in den Plänen lapidar „Heizung" steht.

Kann der Einbau von Toilette und Kochecke als Notwendigkeit für die funktionsgerechte Nutzung des Gartenbaubetriebes begründet werden?

Wer muss im Zweifel bzw. im Streitfall beweisen, seit wann Küche und Toilette vorhanden sind: ich oder die Baubehörde?

Ist der Einbau von Küche und Toilette eigentlich genehmigungsfrei? (Die genehmigte Nutzung als „Gartenbaubetrieb" bleibt bestehen und wird nicht z.B in „Wohngebäude" geändert)

Ganz herzlichen Dank für Ihr Engagement und Unterstützung !!!

Eingrenzung vom Fragesteller
30.08.2011 | 01:02

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft vorwiegend das öffentliche Baurecht (Baugenehmigung, Bauvorhaben, Bauantrag, bauliche Nutzung), aber auch Fragen des Gewerberechts (Gärtnerei, Gartenbaubetrieb, o.ä.).

Die erste Frage wäre, ob das Gebäude bzw. die von Ihnen beabsichtigte Nutzung (Toilette, Küche, Heizung) genehmigt (Bestandsschutz) oder genehmigungsfähig ist (§ 35 BauGB). Hier könnte es auf historische Rechtslagen - konkret aus dem Jahr 1900 - ankommen. Ein Problem könnte sein, daß nach mehrjähriger Brachlage (7 Jahre) bestehendes Bau- und Nutzungsrecht verlorengegangen ist, und auch daß die Nutzung als Toilette oder Küche nie ausdrücklich genehmigt war. Bei derart alten Gebäuden "riskiert" man möglicherweise Auflagen o.ä. aus dem Bereich des Denkmalschutz.

Nicht nur Vorschriften des Baurechts (Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht(Baupolizeirecht)), sondern auch des Gewerberechts sind zu beachten.

Im Streitfall - etwa bei behördlichen Überwachungsmaßnahmen - müssen Sie die Existenz einer Baugenehmigung (und sonstige Genehmigungen, Erlaubnisse usw.) und deren Einhaltung beweisen.

Dabei dürfte es für Existenzgründer eher schwierig sein, sich gegen die Behörden und deren Wertungen durchzusetzen. Das Bauvorhaben muß einem "Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung" dienen (§ 35 BauGB, siehe beispielsweise auch auch § 201 BauGB).

Insgesamt ist festzuhalten, daß ohne eine Konkretisierung Ihrer Absichten was die spätere bauliche und gewerbliche Nutzung betrifft, es einer intensiven Prüfung vorbehalten bleiben muß konkretere Aussagen zu treffen.

Die Bestätigung/Erweiterung baulicher Nutzungen stellen typischerweis per se einen enormen Faktor dar, der sich unmittelbar auf den Wert der Immobilie auswirkt. Gerne bin ich bereit im Rahmen einer weiteren Beauftragung hier Ihre Interessen in Hessen zu prüfen.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegeben falls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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