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Bauen im Außenbereich eines Naturpark

| 06.01.2013 12:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Liebe Anwälte,

wir sind Mieter eines Bungalows mit Grundstück im Außenbereich des Naturparks Westhavelland.

Grundsätzlich darf hier nicht gebaut werden, da gemäß Umweltamt des Landkreises Havelland Neubauten aus naturschutzrechtlichen Gründen baurechtlich nicht geduldet werden. Vermutlich erscheint lediglich ein Ersatz bestehenden Bungalows denkbar, sofern keine zusätzliche Flächenversiegelung stattfindet.

Auch aus der Nachbarschaft war bereits von Bauunterbrechungen hörbar, da zwischenzeitlich die Baugenehmigung entzogen wurde, obwohl zuletzt alle Bauten fertig werden durften.

Da wir jedoch nicht das komplette Sommerhaus ersetzen, sondern vielmehr nur die Außenwände des Bungalows um die bis auf etwa ein Meter Höhe ummauerte und bislang nur mit einfacher, transparenter PVC-Bedachung geschützte Terrasse mit Ummauerung bis zum Dach und fester Bedachung ohne weitere Flächenversiegelung erweitern möchten, hätten wir gern erfahren, ob das zulässig wäre. Schließlich würde keine zusätzliche Fläche beansprucht werden, die Terasse bildet wie das Haus eine Grundplatte.

Macht es einen Unterschied, ob wie die Terasse massiv ummauern oder die Außenwände lediglich mit Glas o.ä., wie bei einem Wintergarten, versehen?

Ist hinsichtlich der max. Bebauungshöhe etwas zu beachten?

Darüber hinaus würden wir gern erfahren, ob wir unser Vorhaben, die Wohnfläche um die Terassenfläche zu erweitern, anzeigen müssen.

Wir sind nur Mieter. Sind wir zum Bau, da der Pächter damit einverstanden ist, überhaupt berechtigt?

Ist vielleicht auch an den Bau eines zusätzlichen Schuppens/Carports oder Ähnlichem mit einer geringen Flächenversiegelung, wenn ja, bis zu welcher Höhe, zu denken?

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,


unter Beachtung Ihres Mindesteinsatzes und der gegebenen Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Das bauen im Aussenbereich richtet sich nach § 35 BauGB. So wie ich Ihre Angaben lese, sind Ihnen die Rahmenbedingungen weitestgehend bekannt. Den Gesetzestext zitiere ich weiter unten.Dass bei Ihnen nicht gebaut werden darf, liegt eher an den scharfen Vorgaben des Gesetzes als denn an der Gutwilligkeit des Landkreises.

Sofern sich ihr Vorhaben als Instandhaltungsarbeit klassifizieren würde,wäre dies nach § 63 Abs. 4 LBO verfahrensfrei, d.h. hierfür ist keine Baugenehmigung erforderlich. Zur Instandhaltung zählt die Erhaltung, Unterhaltung und Instandsetzung. Durch Instandhaltungsarbeiten werden zerstörte oder schadhafte Bauteile wieder hergerichtet, Mängel oder Schäden beseitigt durch Maßnahmen, die den bisherigen Zustand im Wesentlichen unverändert lassen oder ihn wiederherstellen und erhalten.Ich kann hier nicht beaurteilen, ob dies auf die Aussenwände zutrifft oder ob es sich so "verkaufen" liesse.


Jedoch erfassen Instandhaltungsarbeiten nicht das vollständige Auswechseln von wesentlichen Bauteilen oder das Auskernen von ganzen Gebäuden, das einer Neuerrichtung gleichkommt oder die vollständige Erneuerung einer baulichen Anlage. Wesentliche Eingriffe in die Substanz, z.B. das Auswechseln wesentlich bestimmender Bauteile, ist nicht mehr Instandsetzung; es liegt dann die Errichtung oder Änderung einer baulichen Anlage vor, die baugenehmigungspflichtig wäre.In Ihrem Fall nehme ich dieses an.

Für die vollständige Erneuerung des Daches, ob nun "am Stück" oder schrittweise, ist eine Baugenehmigung ebenfalls erforderlich.

Speziell im Außenbereich gibt es noch eine Vorschrift, die hier evtl. in Betracht kommen könnte: § 35 Abs. 4 BauGB. Die Voraussetzungen sind zu umfangreich, um diese hier in Kürze und für diesen Einsatz zu prüfen.

Die Anzeigepflicht besteht jedenfalls.

Die Tatsache, dass Sie lediglich Mieter sind, schadet grundsätzlich nicht. Die Baugenehmigung wird nicht nur an einen Eigentümer erteilt. Natürlich müssen Sie sich aber privatrechtlich mit dem Eigentümer einigen, bzw. ein schriftliches Einverständnis für Veränderungen der Mietsache einholen.

Macht es einen Unterschied, ob wie die Terasse massiv ummauern oder die Außenwände lediglich mit Glas o.ä., wie bei einem Wintergarten, versehen? In meinen Augen ja. Nach den landes- und bundesrechtlichen Bauvorschriften kommt es für die genehmigungsbedürftigkeit auf den festen Verbund mit dem Boden an. Eine Mauer hat baurechtliche Relevanz. Einer Glas- oder PVC Platte kann diese Eigenschaft u.U.fehlen.

Ich rate Ihnen, einen Anwalt mit der prüfung zu betrauen, da nur eine ausführliche rechtliche Beratung vor späteren Kopfschmerzen bewahren kann. Zudem kann der Anwalt der Antrag/Voranfrage beim Bauamt stellen; nur so sind Sie auf der sicheren Seite. Dieses Forum soll nur der ersten Orientierung dienen.

Ich hoffe Ihnen soweit geholfen zu haben und bitte um Bewertung meiner Antwort.

Einen schönen Sonntag wünschend,
RA T.Asthoff

§ 35
Bauen im Außenbereich

(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es
1. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
2. einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,
3. der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,
4. wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll,
5. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dient,
6. der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines Betriebs nach Nummer 1 oder 2 oder eines Betriebs nach Nummer 4, der Tierhaltung betreibt, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient, unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb,
b) die Biomasse stammt überwiegend aus dem Betrieb oder überwiegend aus diesem und aus nahe gelegenen Betrieben nach den Nummern 1, 2 oder 4, soweit letzterer Tierhaltung betreibt,
c) es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben und
d) die Feuerungswärmeleistung der Anlage überschreitet nicht 2,0 Megawatt und die Kapazität einer Anlage zur Erzeugung von Biogas überschreitet nicht 2,3 Millionen Normkubikmeter Biogas pro Jahr,
7. der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient, mit Ausnahme der Neuerrichtung von Anlagen zur Spaltung von Kernbrennstoffen zur gewerblichen Erzeugung von Elektrizität, oder
8. der Nutzung solarer Strahlungsenergie in, an und auf Dach- und Außenwandflächen von zulässigerweise genutzten Gebäuden dient, wenn die Anlage dem Gebäude baulich untergeordnet ist.

(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

(3) Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben
1. den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht,
2. den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht,
3. schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird,
4. unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert,
5. Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet,
6. Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet,
7. die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder
8. die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört.

Raumbedeutsame Vorhaben dürfen den Zielen der Raumordnung nicht widersprechen; öffentliche Belange stehen raumbedeutsamen Vorhaben nach Absatz 1 nicht entgegen, soweit die Belange bei der Darstellung dieser Vorhaben als Ziele der Raumordnung abgewogen worden sind. Öffentliche Belange stehen einem Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 in der Regel auch dann entgegen, soweit hierfür durch Darstellungen im Flächennutzungsplan oder als Ziele der Raumordnung eine Ausweisung an anderer Stelle erfolgt ist.

(4) Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1. die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b) die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c) die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d) das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e) das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f) im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g) es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich,
2. die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:
a) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,
3. die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,
4. die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,
5. die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a) das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b) die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c) bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,
6. die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.

In den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig.

(5) Die nach den Absätzen 1 bis 4 zulässigen Vorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. Für Vorhaben nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 ist als weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eine Verpflichtungserklärung abzugeben, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen; bei einer nach Absatz 1 Nr. 2 bis 6 zulässigen Nutzungsänderung ist die Rückbauverpflichtung zu übernehmen, bei einer nach Absatz 1 Nr. 1 oder Absatz 2 zulässigen Nutzungsänderung entfällt sie. Die Baugenehmigungsbehörde soll durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder in anderer Weise die Einhaltung der Verpflichtung nach Satz 2 sowie nach Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g sicherstellen. Im Übrigen soll sie in den Fällen des Absatzes 4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird.

(6) Die Gemeinde kann für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung bestimmen, dass Wohnzwecken dienenden Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 nicht entgegengehalten werden kann, dass sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Die Satzung kann auch auf Vorhaben erstreckt werden, die kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienen. In der Satzung können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Voraussetzung für die Aufstellung der Satzung ist, dass
1. sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist,
2. die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen.

Bei Aufstellung der Satzung sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. § 10 Abs. 3 ist entsprechend anzuwenden. Von der Satzung bleibt die Anwendung des Absatzes 4 unberührt.




Bewertung des Fragestellers 14.01.2013 | 16:04

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