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Bauen im Außenbereich + Nachbar


| 12.02.2006 22:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich überlege mir, demnächst bei einer Zwangsversteigerung ein Grundstück mit einem kleinen Haus (42m^2) in ruinösem Zustand zu kaufen. Das Grundstück befindet sich im Außenraum einer Gemeinde mit knapp 20.000 Einwohnern in der Nähe von München. Wasser-, Abwasser und Strom ist vorhanden, Gas liegt in der Straße. Das Grundstück ist mit einer ca. 3m breiten Einfahrt ans Straßennetz angebunden, allerdings gehören etwa 2m Breite davon zum Grundstück eines Nachbarn. Der "offizielle" Zugang ist lediglich ein Meter breit. Auf Rückseite des Grundstücks ist kein offizieller Zugang vorhanden, von dort könnte man aber problemlos über eine Wiese bis zum Haus fahren. Ob das möglich ist, muss ich erst noch mit dem Eigentümer besprechen, den ich aber noch nicht kenne.

Das Problem ist nun, dass der Nachbar, dem der größte Teil der Einfahrt gehört ebenfalls Interesse hat, das Grundstück zu ersteigern. Da er es natürlich möglichst günstig haben möchte machte er mir gegenüber das Grundstück schlecht. Sollte das stimmen, was er sagt, dann kann ich die Nutzung des Grundstücks vergessen, daher meine Fragen:

Kann er bereits bestehende Wasser- und Abwasserleitungen, die durch sein Grundstück laufen (in der Einfahrt) einfach rausreißen lassen?

Kann ich auf dem verbleibenden Meter Breite stattdessen die Ver- und Entsorgung und auch den Anschluss mit Gas sicherstellen, ohne auf den Goodwill des Nachbarn angewiesen zu sein?

Als reiner Interessent einer Zwangsversteigerung habe ich kein Recht, das Grundbuch des Nachbarn einzusehen. Gibt es eine Möglichkeit für mich, trotzdem herauszufinden, ob irgendwelche Zugangsrechte für das zu versteigernde Grundstück eingetragen sind? Im Gutachten war dazu nichts zu finden.

Ich habe etwas im BauGB geschmökert, demnach dürften Um- und Anbauten bzw ein Abriss und Neubau eigentlich nur möglich sein, wenn ich schon längere Zeit dort wohne, was nicht der Fall ist. Zusätzlich ist ja die Anbindung ans Straßennetz nicht gesichert. Trotzdem hat mir die Frau vom Bauamt am Freitag folgendes geschrieben: "eine bauaufsichtliche Genehmigung vom Landratsamt ... im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt wird." Ist das eine Vorab-Baugenehmigung? Das kann ich mir beim besten Willen eigentlich nicht vorstellen, das wäre ja zu schön um wahr zu sein... :-)

Grundsätzlich bin ich bisher immer mit allen Nachbarn gut ausgekommen und vom Gefühl her denke ich, ich kann mich auch mit diesem Nachbarn vertragen. Allerdings muss ich wohl bis auf weiteres davon ausgehen, dass ich von seiner Seite nichts genehmigt bekomme. Ein Kauf macht also nur Sinn, wenn er mir für die nötigen Bauarbeiten keine Knüppel zwischen die Beine werfen kann.

Gesetzt den Fall, ich habe die Baugenehmigung der Gemeinde, für welche der folgenden Arbeiten benötige ich noch die Zustimmung der Nachbarn? Ich sehe folgende Möglichkeiten:
- reine Sanierung des bestehenden Gebäudes
- Sanierung + Aufstockung auf zwei Stockwerke
- Sanierung + Wintergarten, evtl unterkellert
- Sanierung + Erweiterung des Gebäudes um ein Zimmer
- Sanierung + Anbau eines neuen kleinen Hauses (Meine Präferenz!)
- Abbruch und Neuerrichtung eines Hauses
- Gasanschluss

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Bedauerlicherweise ist natürlich das Verhalten Ihres Nachbarn – wenn auch ohne Erfolg – nach Erteilung der Baugenehmigung vorprogrammiert.

Die Einwendungen dessen hätten vor Erteilung derselben erfolgen müssen, was bedeutet, dass diese zum Zeitpunkt der Baugenehmigungserteilung bzw. insbesondere nach Bestandskraft derselben keine Rolle mehr zu spielen hat.

Ihre konkreten Fragen können allenfalls etwaig noch vor Bestandskraft der Baugenehmigung eine Rolle spielen, wobei die Abwägung, wenn schon mal eine Baugenehmigung erteilt wurde, wohl eher zugunsten des Bauherrn ausfallen dürfte.

Aus diesem Grunde sollten Sie eventuell in der Nachfrage noch konkreter werden, was eigentlich etwaig innert der Rechtsmittelfrist entweder angegriffen wurde oder ggf. anzugreifen gedenkt wird.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung, insbesondere auch im Zusammenhang Ihres Einsatzes weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2006 | 01:20

Sehr geehrter Herr Zahn,

danke für Ihre schnelle Antwort. Leider scheinen Sie meine Fragen nicht richtig verstanden zu haben, so dass ich sie gerne noch einmal präzisieren möchte:

Es wurde bisher keine Baugenehmigung erteilt, sondern eine bauaufsichtliche Genehmigung. Inzwischen habe ich selbst herausgefunden, dass es sich dabei um unterschiedliche Genehmigungen handelt. Die bauaufsichtliche Genehmigung ist nötig, damit überhaupt etwas gebaut werden darf. Für das konkrete Bauvorhaben benötigt man dann noch die entsprechende Baugenehmigung. Daher konnte die bauaufsichtliche Genehmigung auch schon VOR dem Kauf des Grundstücks erteilt werden. Denn wie ich geschrieben hatte, bin ich noch gar nicht Eigentümer des Grundstücks, die Versteigerung findet erst noch statt. Vor dem Mitsteigern möchte ich die Punkte abklären, die mir noch unklar sind.

Zu meinen noch nicht beantworteten Fragen:

> Kann er bereits bestehende Wasser- und Abwasserleitungen, die durch sein Grundstück laufen (in der Einfahrt) einfach rausreißen lassen?
Die Leitungen zur Versorgung des Grundstücks, an dem ich Interesse habe, laufen durch sein Grundstück. Darf er diese entfernen und damit einem fremden Grundstück "den Hahn abdrehen"?

> Kann ich auf dem verbleibenden Meter Breite stattdessen die Ver- und Entsorgung und auch den Anschluss mit Gas sicherstellen, ohne auf den Goodwill des Nachbarn angewiesen zu sein?

Der Zugang zum Grundstück, der nicht über ein fremdes Grundstück führt, ist lediglich einen Meter breit. Ist es möglich, Leitungen (Gas, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) auf solch einem schmalen Zugang zu verlegen, ohne dass dem ein Nachbar widersprechen kann?

> Als reiner Interessent einer Zwangsversteigerung habe ich kein Recht, das Grundbuch des Nachbarn einzusehen. Gibt es eine Möglichkeit für mich, trotzdem herauszufinden, ob irgendwelche Zugangsrechte für das zu versteigernde Grundstück eingetragen sind? Im Gutachten war dazu nichts zu finden.

Gibt es irgendwelche Sonderregelungen für Kaufinteressenten? Ich werde ja wohl nicht der Erste sein, der nicht die Katze im Sack kaufen möchte??? Es muss doch eine Möglichkeit geben, herauszufinden, ob an den benachbarten Grundstücken irgendwelche Rechte bestehen?

> Gesetzt den Fall, ich habe die Baugenehmigung der Gemeinde, für welche der folgenden Arbeiten benötige ich noch die Zustimmung der Nachbarn? Ich sehe folgende Möglichkeiten:
- reine Sanierung des bestehenden Gebäudes
- Sanierung + Aufstockung auf zwei Stockwerke
- Sanierung + Wintergarten, evtl unterkellert
- Sanierung + Erweiterung des Gebäudes um ein Zimmer
- Sanierung + Anbau eines neuen kleinen Hauses (Meine Präferenz!)
- Abbruch und Neuerrichtung eines Hauses
- Gasanschluss

Inzwischen weiß ich, dass ich noch keine Baugenehmigung habe sondern lediglich die bauaufsichtliche Genehmigung. An der Problematik ändert das aber nichts. Haben die Nachbarn bei allen dieser möglichen Arbeiten ein Mitspracherecht oder kann ich das ein oder andere davon durchführen, ohne die Nachbarn fragen zu müssen? Es gibt viele Möglichkeiten, das Haus zu sanieren und zu erweitern. Ich möchte im Vorfeld die Möglichkeiten erkunden, die sich mir später bieten werden.

Zu Ihrer Antwort:

> Aus diesem Grunde sollten Sie eventuell in der Nachfrage noch konkreter werden, was eigentlich etwaig innert der Rechtsmittelfrist entweder angegriffen wurde oder ggf. anzugreifen gedenkt wird.

Es tut mir leid, aber ich verstehe Ihre Frage nicht ganz. Wenn es darum gehen sollte, welche Arbeiten ich "anzugreifen" gedenke, dann stehen die oben angegebenen Alternativen zur Auswahl. Das bestehende Haus muss komplett saniert werden, außerdem möchte ich es etwas erweitern: Entweder um ein Stockwerk erhöhen, das Haus um ein Zimmer erweitern oder auch ein komplettes kleines Haus anbauen. Eventuell (falls von der Baugenehmigung her machbar) wäre auch über den Abriss des bestehenden und Bau eines größeren neuen Hauses nachzudenken. Außerdem muss das Haus mit Energie versorgt werden, am einfachsten per Erdgas.

Falls Sie aber wissen möchten, was der Nachbar "anzugreifen gedenkt", dann muss ich Ihnen leider sagen, ich weiß es nicht. Zum jetzigen Zeitpunkt (vor der Versteigerung) jedenfalls setzt er alles daran, Mitbietern das Grundstück madig zu machen.

> Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung, insbesondere auch im Zusammenhang Ihres Einsatzes weitergeholfen zu haben

???? Fasse ich diesen Satz richtig auf, dass Sie meinen Einsatz von 40€ als zu niedrig bewerten? Falls dem so sein sollte, warum haben Sie sich dann dieser Frage angenommen? Ich habe extra einen überdurchschnittlichen Einsatz gewählt, weil ich mir davon Antworten auf meine noch offenen Fragen versprach. Ich hoffe, Sie können mir diese Antworten nun noch im zweiten Anlauf geben. Sollte ich diesen Satz Ihrer Antwort missverstanden haben, so entschuldigen Sie bitte meine Fehlinterpretation.

Mit freundlichen Grüßen,
Martin Keller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2007 | 22:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage übersteigt bei weitem den von Ihnen ausgelobten und gezalten Einsatz, so dass eine diesbezügliche Beantwortung nicht mehr erfolgen wird.
Dieen Kommentar erlasse ich nur auf den dezenten Hinweis des Plattformbetreibers.

Hochachtungsvoll
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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"Note: 6. Er liest sich meinen Text nicht richtig durch, beantwortet meine Fragen nicht, weist explizit auf die Nachfragemöglichkeit hin, ignoriert diese dann aber (auch nach Hinweis per eMail und mehrtägigem Warten). So habe ich mir das eigentlich nicht vorgestellt. Der Spaß hat mich 40€ gekostet, das war komplett für die Tonne. Ich habe mich sehr geärgert. "
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