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Bauen im Außenbereich, Garage umfunktionieren?

20.05.2013 23:34 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Sehr geehrte Damen und Herren,

da ich zum ersten Mal hier etwas Frage und die Gepflogenheiten noch nicht so kenne bitte ich zu entschuldigen, wenn unnötige Details erwähnt werden oder sonst etwas nicht ganz korrekt meinerseits gemacht/beschrieben worden ist.

Wir besitzen Grund & Boden (in BW) etwa 1000m Luftlinie von der Stadt entfernt und sind somit im Außenbereich. Hier wurde früher ein Hof bewirtschaftet jedoch ist die Landwirtschaft schon ca. 15 Jahre abgemeldet. Der Hof ist in keiner Alleinlage es befindet sich noch ein altes Sägewerk (wird als Werkstatt genutzt) und ein Haus mit 2 vermieteten Parteien im Umfeld (beides gehört nicht zu uns).
Nun möchten wir gerne bauen und würden dies bevorzugt in der Nähe der Familie machen. Da dies im Außenbereich jedoch eher schwierig ist, haben wir gegen unseren eigentlichen Wunsch der Familiennähe bereits versucht einen öffentlichen Bauplatz von der Stadt zu erwerben, aufgrund der großen Nachfrage war dies jedoch ohne Erfolg.
Vor vielen Jahren (1200-1960) war an dem Ort, den wir gerne bebauen würden bereits ein gigantisches Gebäude von dem die Fundamente teilweise noch sichtbar sind. Eine Erschließung wäre relativ einfach möglich, da hier eine Eigenwasserversorgungsanlage sowie eine eigene Bio-Kläranlage existieren. Auf dem Bebauungsplan bzw. Flächennutzungsplan wird für diesen erwähnten Bereich nichts vermerkt.



Nun komme ich endlich zu den Fragen:

Im §35 des BauGB wird im folgenden erwähnt.
(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

Gibt es bezogen auf diesen Paragraphen oder aus dem oben beschriebenen Sachverhalt eine Möglichkeit hier etwas aufzubauen?


Eine Alternative wäre noch eine Landmaschinengarage umzufunktionieren, wie stehen hier die Chancen auf Erfolg?

Vielen Herzlichen Dank für die Bearbeitung.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass Ihre Chancen, eine Baugenehmigung zu erhalten, eher ungünstig stehen.

Der sog. Außenbereich soll grundsätzlich von Bebauung freibleiben. Ein Neubau im Außenbereich soll die Ausnahme sein. Nach § 35 Abs. 2 BauGB hat die Behörde einen Ermessensspielraum, ob sie im Außenbereich ein Vorhaben zulässt; aus der Formulierung "im Einzelfall" ergibt sich, dass hier eher restriktiv zu verfahren ist. Ein Anspruch Ihrerseits auf Erteilung einer Baugenehmigung bestünde nur bei einer sog. "Ermessensreduktion auf Null", d.h. wenn das Ermessen der Behörde so eingeschränkt ist, dass jede andere Entscheidung als die Genehmigung fehlerhaft wäre. Hierfür sind in Ihrem Fall jedoch keine Anhaltspunkte erkennbar.

Im Gegenteil - nach § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB ist es insbesondere eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Sinne des Absatzes 2, wenn das Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt. Sie teilen mit, dass sich im Umfeld bereits ein Haus mit zwei vermieteten Wohnungen befindet. Aus der Sicht der Behörde könnte ein Neubau in der Umgebung die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten lassen.

Auch der Umstand, dass an der Stelle, an der Se bauen wollen, bist 1960 ein großes Gebäude stand, ändert hieran nichts. Über 50 Jahre nach dem Abriss ist ein eventuell nachwirkender Bestandsschutz jedenfalls wegen Zeitablaufs erloschen (vgl. § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB: "alsbaldige Neuerrichtung").

Eher Aussichten auf Erfolg hat vorliegend die Umwandlung der Landmaschinengarage in eine Wohnung. Nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB kann einem Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 nicht entgegen gehalten werden, dass es sie Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt, wenn die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 (untergeordneter Teil der Betriebsfläche eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs) die in § 35 Abs. 4 Nr. 1 Ziffern a - g BauGB im Einzelnen genannten Voraussetzungen erfüllt. Ob dies der Fall ist, kann ich anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts nicht überprüfen; insbesondere darf die bisherige Nutzung noch nicht länger als 7 Jahre aufgegeben sein (§ 35 Abs. 4 Nr. 1d BauGB).

Ist dies nicht der Fall, kommt eine Genehmigung nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB in Betracht, wonach dem Vorhaben bei der Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, die Befürchtung der Entstehung einer Splittersiedlung als Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht entgegengehalten werden kann, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient. (Es ist die Frage, ob dies bei einer Landmaschinengarage der Fall ist. Hier bedarf es wahrscheinlich einer wohlwollenden Bewertung des Sachverhalts durch die Behörde.)

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

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