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Bauen auf fremden Grund ohne notarielle Absicherung


03.01.2006 22:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Iris Sümenicht



Folgende Fakten bestehen:

1. Ein teilweise bebautes Gewerbegrundstück war im Familienbesitz und gehörte den beiden Eltern und den zwei erwachsenen Söhnen jeweils zu 25%.
2. 1993 haben die beiden Eltern und ein Sohn ihre drei Anteile á 25% an einen Sohn geschenkt, mit der Auflage, an die beiden Eltern einen Nießbrauch bis zu deren Tode zu bezahlen. Der zweite Sohn verzichtete auf einen Wertausgleich, weil er anderweitig beschenkt wurde.
3. Das Grundstück wurde von einer GmbH gepachtet, welche alleine dem Vater gehörte.
4. Diese GmbH bezahlte für die Grundstücksnutzung an den Sohn eine Pacht. (Aus dieser Summe konnte der Sohn den vereinbarten Nießbrauch an die Eltern bezahlen)
5. Zusätzlich gehörte dem Vater noch eine kleine Beraterfirma, welche als Einzelunternehmen von ihm betrieben wurde.
6. 1995 verkaufte der Vater seine GmbH an einen Dritten.
8. Die kleine Beraterfirma behielt der Vater.
9. Der Käufer der GmbH pachtete das Grundstück langfristig vom Sohn (dieser ist ja der Grundstückseigentümer).
10. Auch von dieser Pacht bezahlte der Sohn an die beiden Eltern den vereinbarten Nießbrauch.
11. Der neue Pächter verlangte jedoch zusätzlich zwei weitere Bauten auf dem Grundstück. (Bürogebäude + Lagerhalle)
12. Weil der Sohn (Eigentümer des Grundstücks) nicht das notwendige Geld zum Bauen hatte, errichtete die Beraterfirma des Vaters auf eigene Kosten, diese Gebäude.
13. Diese Gebäude stehen in der Bilanz der Beraterfirma mit dem Vermerk, dass diese Gebäude in den Jahren 1994/95 auf fremdem Grund errichtet wurden.
14. Auf eine notarielle Absicherung wurde verzichtet. (Vater+Sohn)
15. Diese Bauten wurden ebenfalls an die fremde GmbH langfristig verpachtet. Es besteht ein extra Mietvertrag, bei dem der Sohn als Grundstückseigentümer durch Unterschrift sein Einverständnis gegeben hat.
16. Die fremde GmbH bezahlt diesen Teil der Miete direkt an die Beraterfirma des Vaters.
17. Zwischen dem Vater und dem Sohn, sowie Exfrau gibt es seit Jahren Streit. Es wird nur noch über Anwälte bzw. Gericht miteinander verkehrt.
18. Jetzt ist der Vater verstorben und seine neue Frau ist Alleinerbin. Die beiden Söhne haben nur den Pflichtteilanspruch.
19. Durch den Tod des Vaters erlischt entsprechend Notarvertrag dessen Nießbrauchanspruch aus der Grundstücks-Schenkung ersatzlos.
20. Der Sohn möchte nun schnellstens das gesamte Grundstück an die fremde GmbH verkaufen. Das Einverständnis seiner Mutter hat er, die ja noch immer ihren Nießbrauchanspruch hat.
21. Dadurch würde der noch bestehende langfristige Mietvertrag zwischen der fremden GmbH und der Beraterfirma des Vaters aufgehoben, weil diese ja dann die neuen Eigentümer des gesamten Grundstücks werden.
22. Der Sohn behauptet nun, dass durch den Tod des Vaters, dessen 1994/95 errichteten und vom Vater bezahlten Gebäude ohne Wertausgleich für die Erbin verloren sind, weil diese Gebäude ja auf dem Grundstück des Sohnes ohne jegliche notarielle Absicherung errichtet wurden.

Folgende Frage ergibt sich jetzt:

a) Kann der Sohn das Grundstück ohne Einverständnis der Alleinerbin verkaufen und damit über die vom Vater bezahlten Gebäude verfügen?

b) Braucht der Sohn der Allein-Erbin tatsächlich keinen Wertausgleich für die vom Vater 1994/95 errichteten und bezahlten Gebäude bezahlen, wenn er verkauft?

c) Sollte er das Grundstück nicht verkaufen, laufen die Pacht- + Mietverträge mit der fremden GmbH weiter. Kann der Sohn den bestehenden langfristigen Mietvertrag zwischen der fremden GmbH und der Beraterfirma des Vaters wegen dessen Tod, ersatzlos aufheben und die Miete selbst kassieren. Auch in diesem Falle will er keinen Wertausgleich an die Erbin bezahlen.

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Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage Ihrer Angaben folgendermaßen beantworten möchte:

zu Ihrer Frage a):
Durch die 1994/95 erfolgte Errichtung der Gebäude auf dem im Eigentum des Sohnes stehenden Grundstück ist der Sohn nach § 946 BGB automatisch auch Eigentümer der Gebäude geworden, da die Gebäude nach § 94 BGB einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks darstellen.
Dass die Gebäude von der Beraterfirma des Vaters bezahlt wurden, ist dabei unerheblich.
Da die Gebäude somit nicht mehr dem Vater gehörten, konnte er sie auch nicht vererben.

Als Eigentümer kann der Sohn daher frei über das Grundstück inklusive der Gebäude verfügen und sie deshalb ohne Einverständnis der Alleinerbin verkaufen.

zu Ihrer Frage b):
Der Vater hatte auf Grund des automatischen Eigentumsübergangs nach § 951 BGB einen Anspruch auf Entschädigungsvergütung gegen den Sohn. Wenn dieser Anspruch zum Zeitpunkt des Erbfalls noch bestand, ist dieser Teil des Erbes, d. h., der Anspruch wäre dann auf die Alleinerbin übergegangen.

Es könnte jedoch sein, dass der Vater z. B. vertraglich auf die Entschädigung verzichtet hat. Ein solcher Vertrag muss nicht notariell beurkundet werden. Es könnte auch sein, dass der Vater – ausdrücklich oder stillschweigend – die an ihn erfolgten Zahlungen aus der Vermietung der Gebäude als Entschädigung angesehen hat bzw. dadurch darauf verzichtet hat. Hier ist mir nicht ganz klar, ob tatsächlich wie von Ihnen geschildert ein Mietvertrag zwischen dem Vater und der fremden GmbH besteht, da Sie ebenfalls erwähnten, dass der Sohn als Eigentümer hierzu „durch Unterschrift sein Einverständnis gegeben hat.“ Denkbar wäre nämlich auch, dass der Mietvertrag zwischen dem Sohn und der fremden GmbH geschlossen wurde (was im übrigen logisch erscheint, da der Sohn Eigentümer der Gebäude ist) und lediglich der Einfachheit halber die Mietzahlungen direkt an den Vater schuldbefreiend erfolgten, um den Umweg über den Sohn zu vermeiden (dass also erst die fremde GmbH an den Sohn zahlt und dieser dann wiederum an den Vater zwecks Ausgleich der Entschädigung).

In jedem Fall benötige ich für eine genauere Beurteilung Einsicht in den Mietvertrag und nach Möglichkeit auch in den Pachtvertrag (Sie sprechen unter Nr. 15 sowohl von Vermietung als auch von Verpachtung bzgl. der Gebäude). Ich möchte Sie bitten, mir diese Unterlagen entweder zu faxen (0521-404 25 01) oder eingescannt zu mailen an kontakt@kanzlei-suemenicht.de

Ich werde mich dann wieder mit Ihnen in Verbindung setzen und die sich daraus ergebende Rechtslage erörtern.

zu Ihrer Frage c):
Wenn tatsächlich ein Mietvertrag zwischen der Fremd-GmbH und dem Vater bestand, tritt die Alleinerbin als Rechtsnachfolgerin des Vaters in den Vertrag ein. In diesem Fall hat der Sohn keine Handhabe, den Mietvertrag aufzuheben.
Sollte aber der oben angesprochene Fall vorliegen, dass der Mietvertrag zwischen der Fremd-GmbH und dem Sohn geschlossen wurde und lediglich die Mietzahlungen an den Vater geleistet wurden (was ich wie gesagt erst nach Einsicht in die Unterlagen abschließend beurteilen kann), so könnte dennoch ein Anspruch der Alleinerbin auf die Mietzahlungen für den Fall bestehen, dass die Zahlungen als Entschädigung für die Gebäude gedacht waren. Hier wäre zu prüfen, wie lange ein solcher Ausgleichsanspruch noch bestünde. Dies richtet sich nach dem Wertzuwachs, den der Sohn durch den Eigentumsübergang an den Gebäuden, und zwar im Zeitpunkt 1994/95, erlangt hat.

Ich hoffe, Ihnen zunächst bei der Beantwortung Ihrer Fragen geholfen zu haben und stehe selbstverständlich neben der bereits angebotenen Prüfung der Unterlagen auch noch im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Iris Sümenicht
Rechtsanwältin


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