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Bauen auf fremden Grund Teilung

14.01.2008 21:56 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Eltern beabsichtigen in einem existierenden Wohngebiet ein Grundstück (ca. 1.100 qm) mit einem Wohnhaus zu kaufen.

Aufgrund der Grundstücksgröße kann noch ein weiteres Wohnhaus (ca. 150 qm, 1,5 Stock) angebaut werden. Diese ist aber im Bebauungsplan so nicht vorgesehen. Eine mündliche Anfrage beim Bauamt ergab, daß das Bauvorhaben wahrscheinlich genehmigt werden würde.

Der Grenzabstand zum Nachbargrundstück wird mindestens 4 Meter betragen. Die mündliche Befragung des Nachbarn hat ergeben, daß er mit dem Bau des zweiten Wohnhauses nicht einverstanden ist. Wir haben letzten Donnerstag eine Bauvoranfrage gestellt.

Unser ursprünglicher Plan war, daß meine Eltern das Grundstück und das bestehende Haus kaufen. Danach wird das Grundstück geteilt und wir kaufen ein Teil des unbebauten Grundstücks und bauen dort unser Haus (Anbau an das bestehende Haus als eigenständiges Wohnhaus). Der Mitarbeiter im Bauamt hat uns erklärt, daß diese Reihenfolge kaum realisierbar ist, weil für die Teilung zunächst der Bebauungsplan geändert werden müßte.
Er empfahl, daß zunächst das zweite Haus gebaut werden sollte und später das Grundstück geteilt wird.

Als Ergebnis sollen in jedem Fall zum Schluß zwei getrennte Grundstücke mit zwei Häusern resultieren, die aneinander gebaut sind. Die Finanzierung sowie Steuern und Versicherung der beiden Objekte sollen unanhängig zwischen den beiden Parteien geregelt sein.

Aufgrund der zeitlichen Vorgaben des Verkäufers wird die Bauvoranfrage voraissichtlich erst nach einen Kauf des Objekts entschieden sein.

Meine Fragen sind:

1. Was bestehen bei einer positiven Entscheidung der Bauvoranfrage für Risiken, daß das Bauvorhaben nicht wie geplant durchgeführt werden kann (Baugenehmigung, Klage des Nachbarn,…).

2. Welche verschiedenen Möglichkeiten zur Abwicklung des Vorhaben bestehen, wie

• gemeinsamer Kauf des Gesamtobjekt, Bau des neuen Haus nur durch uns, Teilung des Grundstücks
• Kauf des Gesamtobjekts durch meine Eltern, Bau des neuen Hauses durch uns, Teilung des Grundstücks
• Kauf des Gesamtobjekts durch meine Eltern, Teilung, Bau des neuen Hauses durch uns


3. Welche Vor- und Nachteile bestehen bei den einzelnen Möglichkeiten (wer steht bei welchem Verfahren wann im Grundbuch, wer muß wann Grunderwerbssteuer zahlen, wer ist der Bauherr, wer stellt die Baugenehmigung, Risiko, Absicherung, Hypothek).

4. Wie genau ist der von Ihnen empfohlene Weg abzuwickeln (Vorvertrag zum Kauf des geteilten Grundstücks)?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Udo Beilfuss

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Grundsätzliche Vorüberlegungen:

1. Um einen Bauantrag (Antrag auf Bauvorbescheid, Bauvoranfrage) nach öffentlichem Recht zu stellen muß man nicht Eigentümer des Baugrundstücks sein. Das Bauamt (Baurechtsamt, Baubehörde) entscheidet lediglich darüber, ob das Bauvorhaben gegen öffentlich rechtliche Vorschriften (z.B. Bebauungsplan, örtliche Bauvorschriften, die Landesbauordnungen, das Baugesetzbuch [BauGB]) verstößt oder nicht. Diese Entscheidung wird unbeschadet privater Rechte Dritter getroffen.

2. In dem von Ihnen geschilderten Fall wird das Baurechtsamt in dem Bauantragsverfahren Ihre Nachbarn entsprechend informieren, und prüfen ob NACHBARSCHÜTZENDE Vorschriften des öffentlichen Baurechts (z.B. Abstandsflächen zum Grundstück des Nachbarn, Nachbarschutz, Nachbarklage) durch den von Ihnen beantragen Bau verletzt sind. Ist das nicht der Fall, und werden auch die übrigen Bauvorwschriften eingehalten haben Sie einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung, gegen die der Nachbar dann Rechtsmittel (Widerspruch und Nachbarklage) innerhalb bestimmter Fristen einlegen könnte.

3. Der Nachbar könnte daneben aber auch zivilrechtlich vorgehen, wenn z.B. die Grenzen unklar sind, Sie die Baugenehmigung nicht einhalten (z.B. größer, höher, mit weniger Abstand als genehmigt Bauen.

4. Der Nachbar hat also die Möglichkeit ÖFFENTLICH-RECHTLICH und/oder ZIVILRECHTLICH seine Interessen durchzusetzen.

5. Grundstücksteilung : Eine Grundstücksteilung kann ebenfalls genehmigungspflichtig sein - z.B. wenn der Bebauungsplan Mindestgrundstücksgrößen vorsieht. Die Grundstücksteilung kann real, wirtschaftlich oder rechtlich erfolgen. Das Baugrundstück muß demnach nicht den etwa im Liegenschaftskataster verzeichneten Grundstücken nicht entsprechen, auch nicht dem Grundstücksbegriff der Grundbuchordnung (GBO). Wäre Ihr Grundstück nicht real teilbar, könnten Sie es immer noch rechtlich teilen. Am häufigsten ist wohl eine zivilrechtliche Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ihre "Wohnung wäre dann eben in einem Gebäude, die andere Wohnung in einem anderen Gebäude. Zahlreiche Doppelhaushälften stehen auf einem Grundstück sind aber nicht real (im Grundbuch/ Flurstück mit eigener Flurstücksnummer) , sondern nur "wirtschaftlich" geteilt. Von außen betrachtet kann man keinen Unterschied sehen - auch die Banken können mit einer derartigen Teilung gut leben.


Ihre Fragen beantworten sich demnach wie folgt :

zu 1.) Der Nachbar kann bei einer positiven Entscheidung des Baurechtsamtes nur noch innerhalb bestimmter Fristen gegen die Baugenehmigung in Form der Bauvoranfrage (Bauvorbescheid) vorgeben. Sie müssen darauf achten, daß die problematischen Punkte auch von Ihrem Antrag erfasst sind.

zu 2.) Es besteht eine Vielfalt von Möglichkeiten, unter einer Vielfalt von Gesichtspunkten. Im "Innenverhältnis" mit Ihren Eltern sollten und müssen klare Absprachen/Verträge (z.B. Teilungsvereinbarung nach WEG) getroffen werden - teils mit notarieller Unterstützung.

zu 3.) Banken, Steuerberater, Anlageberater etc. reklamieren teils in schillernden Facetten den besten Weg zu kennen. Hierbei stehen Ihre Interessen und finanziellen Möglichkeiten im Vordergrund. Hier kann keine erste Rechtsberatung erfolgen, die gewissen Vorentscheidungen durch Sie erfordern würde.

zu 4.) Im Rahmen einer Erstberatung hier kann von mir mangels Kenntnis der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen kein Weg empfohlen werden. Ich sehe -eine Einigung im Innenverhältnis und entsprechende finanzielle Möglichkeiten vorausgesetz- keine wesentlichen rechtlichen Probleme Ihre Interessen (Gemeinsamer Hauskauf mit anschliessendem Erweiterungsbau) durchzusetzen, würde Ihne aber empfehlen um Nachbarschaftskonflikte in Zukunft zu vermeiden frühzeitig Ihre zukünftigen Nachbarn zu informieren und einzubinden, denn diese haben gegen die unbekannte Nutzungsintensivierung auf dem Nachbargrundstück verständlicherweise Bedenken.


Lassen Sie sich vom Verkäufer des Hauses/Baugrundstücks/Hausgrundstücks nicht unter Zeidruck setzen !

Warten Sie die Entscheidung der Behörde zur Bauvoranfrage (Bauvorbescheid) ab, denn für Sie ist die weitere Bebaubarkeit des Grundstücks ja in Ihrem Interesse eingepreist. Wenn Sie nicht nach Ihren Vorstellungen bauen können ist für Sie das Hausgrundstück ja weniger wert.

Lassen Sie sich andernfalls unbedingt von einem Rechtsanwalt/ einer Rechtsanwältin beraten, der Ihnen die Grundüberlegungen und rechtlichen Aspekte zum Immobilienerwerb und Baurecht vermitteln wird, und Ihre Fragen kompetent beantwortet.


Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.

Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben EINE kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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