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Bauen auf Gemeinschaftseigentum


29.06.2006 10:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Timm



Unserer Firma gehört als Teileigentum das EG eines Mehrfamilienhauses. Wir möchten auf dem Gemeinschaftseigentum (Hof) ein Hintergebäude errichten. Das neue Gebäude soll direkt an das bestehende Gebäude angeschlossen sein aber nicht ebenerdig sondern quasi auf Säulen über den Parkplätzen (Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten).
Ein hundertprozentiges Einverständnis der 12 Miteigentümer setze ich jetzt einmal theoretisch voraus.
Die liebste Variante wäre mir, ich würde den Bau allein finanzieren, die Miteigentumsanteile verschieben sich nicht sondern in der Gemeinschaftsordnung wird mir lediglich die Errichtung und Bewirtschaftung des Anbaus erlaubt. Als Anreiz könnte ich gleich noch ein paar Verschönerungsarbeiten am Gebäude anbieten. Welche Wege habe ich, mein Vorhaben zu realisieren und wie finde ich die anderen Eigentümer ab?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten will:

1. Ihr Anliegen muss Gegenstand einer Eigentümerversammlung werden. Sie müssen den Verwalter über Ihr Begehren informieren und entsprechende Vorschläge zur Abfindung der Miteigentümer machen (ob Schönheitsreparaturen genügen, vermag ich an dieser Stelle nicht zu sagen; vieles ist Verhandlungssache). Dieses wird dann zum TOP für die nächste Eigentümerversammlung. Entschieden wird dann durch Beschluss. Spezielle Verfahrensweisen können sich aus Ihrer Satzung ergeben.

2. Sollten Sie Einwende gegen den Beschluss haben, können Sie diese gerichtlich durch Anfechtung des Beschlusses geltend machen. Hierzu spätestens sollten Sie einen auf das Wohnungseigentum spezialisierten Anwalt beauftragen.

3. Hinweis: Sie sollten die baurechtliche Zulässigkeit durch eine Bauvoranfrage bei Ihrem Bauamt bestätigen lassen. Ansonsten ist alle Mühe umsonst.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weiter geholfen zu haben. Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion und auch zur weiteren Vertretung zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

M. Timm
-Rechtsanwalt-
www.peukerttimm.de

Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2006 | 11:49

Sehr geehrter Herr Timm,
vielen Dank für Ihre Antwort. Zu Punkt 1: Welche Stimmanteile brauche ich dann zu dieser Eigentümerversammlung? Reicht denn die Mehrheit der anwesenden Eigentümer? Welche Frist ist abzuwarten bis eventuell einer der Eigentümer gegen den Beschluss klagt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2006 | 13:48

Welche Stimmanteile brauche ich dann zu dieser Eigentümerversammlung?
§ 24 Abs. 1 WEG bestimmt, dass der Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen werden muss, ansonsten in den von den Wohnungseigentümern bestimmten Fällen (dies entnehmen Sie Ihrer Satzung). Einberufen werden muss außerdem, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Vierteil der Wohnungseigentümer verlangt wird (§ 24 Abs. 2 WEG).

Reicht denn die Mehrheit der anwesenden Eigentümer? Bitte entnehmen Sie die Anforderung an den Mehrheitsbeschluss § 25 Abs. 3 WEG (s. u.).

Welche Frist ist abzuwarten bis eventuell einer der Eigentümer gegen den Beschluss klagt? Grundsätzlich ist ein Beschluss nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung angreifbar (Ausnahme siehe § 23 Abs. 4 WEG und Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand).


§ 25.


(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.

(2) 1Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. 2Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

(4) 1Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. 2Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

§ 23.


(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.

(4) 1Ein Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. 2Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Viel Erfolg!

RA Timm

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