Bauausführung: Nur Rohbau oder auch Innenausbau

Die Angelegenheit ist im Hinblick auf die Garage zumindest problematisch. § 71 der niedersächsischen Bauordnung regelt, dass eine einmal erteilte Baugenehmigung ihre Wirkung verliert, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit der Bauausführung begonnen wird bzw. die entsprechende Bauausführung für mehr als drei Jahre unterbrochen wird. Davon ausgehend, dass Ihre Baugenehmigung in 2011 erteilt wurde ist also eine gewisse Gefahr durch Zeitablauf für die Garage gegeben. Für den Anbau ist die Sache unproblematisch, es wurde ganz offensichtlich rechtzeitig begonnen. Dass der Innenausbau noch nicht fertig ist, spielt keine Rolle. Wichtig ist nur, dass mit dem Willen zur Fortsetzung und Fertigstellung des Bauvorhabens gearbeitet wurde. Wenn, z.B. wegen Eigenleistungen, die Sache lange dauert, ist das trotzdem unproblematisch.

Das Problem liegt hier darin, dass ein Teil des genehmigten Vorhabens, nämlich die Garage, die zusammen mit dem Anbau genehmigt wurde, nicht errichtet wurde. Da die Garage gedanklich von dem Anbau getrennt werden kann, ist ständige Rechtsprechung der diversen Verwaltungsgerichte, dass nach Ablauf von drei Jahren nach Erteilung der Baugenehmigung die Genehmigung für den Teil Garage erlischt. Es sei denn, es wäre auch für die Garage schon mit Bauarbeiten begonnen worden, z.B. mit einem entsprechenden Fundament.

Wenn aber für die Garage noch gar nichts gemacht wurde, dann ist streng genommen die Baugenehmigung für den Teil Garage erloschen. Offensichtlich ist es ja technisch auch so, dass Anbau und Garage unabhängig voneinander sind. Die Fristen für die Garage wären damit abgelaufen, auch eine Fristverlängerung ist hier nicht mehr möglich. Das wäre nur möglich gewesen, wenn innerhalb der offenen Frist von drei Jahren ein Antrag auf Fristverlängerung gestellt worden wäre. Dann hätte die Baugenehmigung für die Garage um drei Jahre verlängert werden können. Aber auch diese drei Jahre wären ja schon rum.

Jetzt kommt es natürlich ein wenig darauf an, wie die Situation tatsächlich vor Ort ist. Lässt sich etwas Substanzielles finden, was für die Garage als Beginn der Bauausführung gedeutet werden kann, also z.B. zur frostfreien Gründung der Boden ausgehoben und eine Kiesschicht eingebracht wurde oder jedenfalls der Mutterboden bereits abgeschoben wurde, dann wäre ein entsprechender Beginn erfolgt. Allerdings müsste dieser Beginn natürlich innerhalb der Dreijahresfrist gewesen sein und, wenn seit dem nichts mehr passiert ist, wäre ja auch eine mehr als dreijährige Unterbrechung schon wiedergegeben.

Man kann es also ein wenig drehen und wenden wie man möchte, streng genommen ist die Baugenehmigung für die Garage weg.

Sie werden, um sich in jedem Fall rechtstreu zu verhalten, eine neue Genehmigung für die Garage beantragen müssen.