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Bauaufsicht und WEG


| 09.10.2007 12:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestehend aus 2 Parteien - R und S - hat Anfang der 1970er Jahre auf einem gemeinsamen Grundstück X ein gemeinsames Wohn- und Geschäftshaus errichtet. Die Partei S erwirbt dabei Sondereigentum im EG und Dachgeschoss, die Partei R Sondereigentum im 1. und 2. Stock. Die Räumlichkeiten sind jeweils zum übrigen Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgeschlossen. Vor Baubeginn schließen die Parteien einen Vetrag ab, die Errichtung und Nutzung samt Kostenverteilung zwischen den Parteien regelt. Der Vertrag kommt einer Teilungserklärung nahe, im Vertrag wird erwähnt, dass für die Rechtsbeziehungen der Eigentümer untereinander im übrigen die Bestimmungen des WEG gelten.

Partei S erwirbt zu einem späteren Zeitpunkt ein Nachbarhaus auf dem angrenzenden Flurstück Y. Die Gebäude stehen „Wand an Wand“.

1984 möchte S ihre Geschäftsräume im EG des Grundstücks X mit denen des EG im Nachbarhaus auf Grundstück Y durch Durchbruch der jeweils angrenzenden Außenwände (Brandschutzmauern) verbinden. S reicht einen Bauantrag beim Bauamt der Stadt L ein. S erhält die Baugenehmigung vom Bauaufsichtsamt Ende 1984 mit der Maßgabe:

„Vor Baubeginn sind die Flurstücke X und Y durch notariell beglaubigte Baulast zu vereinigen. Erst nach Vorlage der Baulasturkunde darf mit der Baumaßnahme begonnen werden“. Ferner werden eine Rohbauabnahme und eine Schlussabnahme durch die Behörde angeordnet.

R erhält einen Entwurf für die Baulast, in der R verschiedenartige Entschädigungen durch S in Aussicht gestellt werden. R stimmt dem Vertragsentwurf nicht zu. Der Vertrag wird nie geschlossen bzw. es findet kein Notartermin statt. S führt die Baumaßnahme Mitte 1985 dennoch ohne Zustimmung bzw. Genehmigung von R durch. R wehrt sich nicht ausdrücklich gegen die Durchführung der Baumaßnahme und erhebt weder Einspruch noch Klage. Auch die Teilungserklärung, in der die Abgeschlossenheit der Räume des Sondereigentums festgehalten ist, wird nicht geändert.

R stirbt Ende 2006 und das Teileigentum an der WEG zu Grundstück X geht auf eine Erbengemeinschaft über. Diese entdeckt den Rechtsmangel. Die Erben wollen das Teileigentum der R verkaufen. S lehnt jede Veränderung der Teilungserklärung ab.

Fragen:

• Ist die Angelegenheit zwischenzeitlich verjährt?
• Gibt es unterschiedliche Verjährungszeiten nach öffentlichem Baurecht und Privatrecht?
• Kann die Bauaufsicht S heute noch belangen?
• Inwieweit haftet die Bauaufsicht für den Rechtsmangel?
• Kann die Bauaufsicht wegen ihrer Untätigkeit in Anspruch genommen werden?
• Kann S für die in 1985 eigenmächtig durchgeführten Baumaßnahmen heute noch von den Erben der R in Anspruch genommen werden?
• Kann das Teileigentum mit dem Rechtsmangel der nicht durch Baulast erfolgten Vereinigung der Grundstücke überhaupt verkauft werden?
• Kann S zur Änderung der Teilungserklärung gezwungen werden?
• Was wäre der nächste Schritt aus Ihrer Sicht?

Vielen Dank



09.10.2007 | 13:47

Antwort

von


252 Bewertungen
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Für die Ansprüche der Wohnungseigentümer gegeneinander auf ordnungsgemäße Verwaltung bzw. Einhaltung der Vereinbarungen gilt die ordentliche Verjährung, die seit 2001 3 Jahre beträgt. Sollte auf Ihren Fall noch die alte 30jährige Verjährung Anwendung finden, kommt eine Verjährung noch nicht in Betracht. Auch kann ein Anspruch mittlerweile durch Untätigkeit des R verwirkt sein bzw. als Zustimmung zur Maßnahme gelten. Jedenfalls müssten Sie beweisen, dass R gegen die Maßnahme war und diese auch unterbinden wollte. Ob das nun noch möglich ist, bleibt zweifelhaft. Was aber noch im Raum steht, ist ein Anspruch auf Durchführung der Bedingungen der Baugenehmigung. Anspruchsinhaber dafür wäre die Baubehörde und gegebenenfalls die Erbengemeinschaft, wenn das Eigentum des R tatsächlich belastet ist.
2.S hat die Umbaumaßnahme durchgeführt. Dafür besteht auch eine Baugenehmigung. Zwar hat S bereits zu bauen begonnen, ohne die in der Genehmigung benannten Bedingungen zu erfüllen. Jedoch führt das alleine noch nicht dazu, dass der Bau per se unrechtmäßig erfolgt ist. Denn wenn es sich lediglich um Auflagen handelt, kann mit der Nichterfüllung auch lediglich ein Bußgeldanspruch verbunden sein. Wenn es sich jedoch bei den Vorgaben um „auflösende“ Bedingungen handelt, kann mit der Nichterfüllung der Bedingung die Baugenehmigung fallen, was dann dazu führen könnte, dass ein Rückbauanspruch entsteht.
3.Die Baubehörde haftet jedenfalls gegenüber der Erbengemeinschaft nur im Rahmen einer Amtspflichtverletzung. Die korrekte Durchführung hat jedoch die Baubehörde (idR Landratsamt) zu beaufsichtigen. Tut sie das nicht, und ergeben sich daraus zivilrechtliche Ansprüche, kommt ein Anspruch aus Amtshaftung in Betracht. Die Voraussetzungen sind hoch und ein solcher Anspruch ist jedenfalls nicht ohne weiteres nachweisbar.
4.Ob hier bereits ein „Rechtsmangel“ vorliegt, mag bezweifelt werden. Denn die Ansprüche des R bestehen nach wie vor und kann auch der Anteil unabhängig vom Anteil des S verkauft werden. Die Tatsache, dass S bestimmte Bedingungen der Baugenehmigung „noch“ nicht erfüllt hat, belastet das Teilgrundstück des R noch nicht mit einem „Rechtsmangel“.
Sie sollten zunächst die Unterlagen der damaligen Ereignisse zusammenstellen. Im Anschluss daran sollte eine Rechtsanwalt vor Ort (am besten mit Spezialisierung für öffentliches und privates Baurecht und WEG) die Situation besichtigen und ein Gutachten über die Ansprüche und die Erfolgsaussichten einer Klage prüfen. Da hier auch Verjährungsproblematiken im Raum stehen, sollte die Erbengemeinschaft diese Maßnahmen unverzüglich in Angriff nehmen. Daneben kann S aufgefordert werden, die Bedingungen in der Baugenehmigung zu erfüllen.


Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 10.10.2007 | 16:51

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

mit Ihrer Antwort bin ich in Gänze nicht einverstanden. Dass ich einen im öffentlichen und privaten Baurecht samt WEG-Recht bewanderten Rechtsanwalt fragen kann, wusste ich schon vorher. Sie selbst sind jedenfalls auf diesen Gebieten weder ausgewiesen noch zuhause. Zu meinen konkreten Fragen geben Sie nur ausweichende Antworten à la Radio Eriwan. Mit Begriffsklaubereien wie beim Rechtsmangel ist mir auch nicht gedient. Ich bin enttäuscht, weil ich bisher über das Internet wirklich hilfreiche Unterstützung bekommen habe.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.10.2007 | 18:14

Vielen Dank für Ihre Kritik. Sie haben dazu von mir eine separate E-Mail erhalten.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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Mit der Antwort der RAin Heussen, München, bin ich in Gänze nicht einverstanden. Dass ich einen im öffentlichen und privaten Baurecht samt WEG-Recht bewanderten Rechtsanwalt fragen kann, wusste ich schon vorher. Sie selbst ist jedenfalls auf diesen Gebieten weder ausgewiesen noch zuhause. Zu meinen konkreten Fragen gibt Sie nur ausweichende Antworten à la Radio Eriwan. Mit Begriffsklaubereien wie beim Rechtsmangel ist mir nicht gedient. Ich bin enttäuscht, weil ich bisher über das Internet bei Frag einen Anwalt bisher wirklich hilfreiche Unterstützung bekommen habe.


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