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Bauantrag wegen falscher Abstandsflächen abgelehnt / muss nachgebessert werden

04.03.2015 09:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


12:47

Wir planen den Neubau eines MFH mit 4 WE. Der Neubau grenzt unmittelbar an ein bestehendes Wohnhaus. Auf den pos. Bauvorbescheid wurden alle Unterlagen für den Bauantrag eingereicht.

Antwort Bauamt :
Ihrer Argumentation hinsichtlich der nicht nachgewiesenen süd-westlichen Abstandflächen für den Balkon kann von hier leider nicht gefolgt werden. Im Gegensatz zu der Gebäudeabschlusswand des Gebäudes xxx, welche ohne Grenzabstand an der Grundstücksgrenze errichtet wurde, ist der Balkon mit einem Abstand zur Grundstücksgrenze geplant. Dieser Abstand des Balkons zur Grundstücksgrenze errechnet sich nach § 6 Abs. 4-6 BauONRW. Soweit die für den Balkon errechnete Abstandfläche auf dem Nachbargrundstück liegt, ist nach § 7 Abs. 1 BauONRW eine Sicherung durch Baulasteintragung erforderlich.


Wir müssen jetzt
Variante 1 - alle Einzeleigentümer des Nachbarhauses um eine Zustimmung zur Baulasteintragung fragen oder
Variante 2 - alle Balkone um 56cm kürzen und verlieren dadurch 4,3m² Balkonfläche


Der Architekt hat einen regulären Vertrag über LP 1-4.



Frage :
Variante 1 - Muss der Architekt den Kontakt zu den Nachbarn herstellen, die Pläne verfassen und einen Anwalt mit der rechtlichen Absicherung beauftragen sowie uns den Zeitverlust ca. 3 Monate erstatten.

Variante 2 - Muss der Architekt den Verlust der 4,3m² Balkonfläche + Änderung des Baustellenschildes und anderer Visualisierungen + Zeitverlust ca. 1 Monat erstatten ?





Wir möchten Variante 2 wählen , da sie weniger Zeit in Anspruch nimmt und kein Risiko der Ablehnung der Nachbarn hat.
Der Architekt schlägt auch Variante 2 vor und würde die Änderungen zusammen mit dem Vermesser unentgeltlich machen. Aber keinen Schadensersatz wegen Verkaufsflächenverlust, Bauschildänderung und Zeitverlust leisten.


Bitte auch Tipps zum weiteren Vorgehen.

04.03.2015 | 10:53

Antwort

von


(2283)
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26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
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Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung liegt ein Architektenfehler vor, da der Architekt ein zweckentsprechendes und funktionelles Werk zu gewährleisten hat, wozu auch die Genehmigungsfähigkeit zählt (BGH, Urt.v. 21.12.2000; Az.: VII ZR 488/99 ).


Das der Architekt also Schadensersatz zu leisten hat, steht eigentlich außer Frage.

Außer Frage steht ebenfalls, dass die Nacharbeiten zur Erlangung der Genehmigungsfähigkeit vom Architekten kostenlos zu erbringen sind, da dieses eben zur werkvertraglichen Leistung gehört.

Von einen "Zugeständnis" des Architekten kann man also wohl kaum ausgehen.



Bei der Frage des Schadensersatzes ist zu berücksichtigen, dass das Objekt eben in wirtschaftlicher Hinsicht bei Reduzierung der Balkonfläche nicht den vertraglichen Gegebenheiten entsprechen darf. Entscheidend ist also, ob eine bestimmte Fläche vorgegeben worden ist oder nicht.

War dieses (wahrscheinlich - muss aber individuell nachgeprüft werden) der Fall, haftet der Architekt dann auch für die geringere Balkonfläche (LG Dresden, Urt.v. 07.03.2008, Az.: 6 O 2370/07 ), also auch für mögliche Mietertragsverluste, WENN man diese ausreichend nachweisen kann (OLG Düsseldorf, Urt.v. 05.03.2004, Az.: 22 U 121/03 ).


Die genaue Höhe des Schadenersatzes lässt sich hier an dieser Stelle nicht bestimmen, da es eine Frage der Rentabilität, Mietertragsverluste bis zur Wohnfächenberechnung gehen wird, was letztlich nur ein Sachverständiger abschließend wird beurteilen können.


Sie sollten den Architekten also zunächst auffordern, die genehmigungsfähige Planung in Form von Variante 2 zu erbringen.

Gleichzeitig sollte das Gespräch auch hinsichtlich der weiteren Ersatzansprüche mit dem Ziel einer wirtschaftlich tragbaren Einigung geführt werden.

Zwar haben Sie insoweit eine starke rechtliche Position, aber manchmal kann eine beiderseitig entgegenkommende Einigung zur Vermeidung eines Prozesses wirtschaftlich sinnvoller sein.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 04.03.2015 | 12:31

Hallo Herr Bohle,

vielen Dank für die schnelle und informative Antwort.

Wenn ich den Architekten auffordere Variante 2 zu bringen, nehme ich gleichzeitig den Verlust von Verkaufsfläche und Änderungen am Bauschild in Kauf.

Kann ich vom Architekten später Schadensersatz fordern ? - er kann ja argumentieren, er hätte auch Variante 1 versuchen können...

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.03.2015 | 12:47

Sehr geehrter Ratsuchender,


auch dieser Verlust wäre - sofern bezifferbar - vo Architekten zu ersetzen und könnte auch später eingefordert werden.

Eine spätere Geldendmachung wäre nur dann ausgeschlossen, wenn Sie eine entsprechende Vereinbarung treffen.


Von der Variante 2 bin ich ausgegangen, da nach Ihrer bisherigen Schilderung alle Beteiligten sich darauf schon verständigt hatten; dann aber wird er eine Alternativlösung (die sowieso nicht umsetzbar sein dürfte, da ein Eigentümer bestimmt immer gegen alles sein wird) nicht vorschieben können.


Auch sollte bedacht werden, was eine Bauverzögerung von drei Monaten finanziell bedeutet, so dass es wohl kaum eine echte Alternative darstellen kann.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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