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Bauantrag abgelehnt nach §34

29.07.2011 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Wir planen einen Neubau eines Einfamilienhauses in einem gemischten Wohngebiet eines Ortes mit ca. 2000 Einwohnern. Der gesamte Ortsteil in dem unser Grundstück liegt beinhaltet eine Mischbebauung von 2 geschossigen Häusern (Traufhöhe 7 m) und Einfamilienhäuser (Baujahre zwischen 1920 und 1990) mit einer Traufhöhe von 3 m bis 5,50 m. Vom Baustil her wird unser Haus eine zweigeschossige Stadthausvilla die baurechtlich als eineinhalb geschossig zählt. Es gibt keinen Bebauungsplan und die Aussage des Bürgermeisters war, dass wir uns der ortsüblichen Bebauung anpassen müssen und die Geschossfläche (2/3) einhalten müssen.


Am 04.07.2011 haben wir unseren Bauantrag eingereicht und am 07.07.2011 die Eingangsbestätigung erhalten. In dem nächsten Schreiben, vom 14.07.2011 erhielten wir dann nochmals eine Eingangsbestätigung mit einer Ablehnung.
Die Begründung bezieht sich auf den §34 BauGB :
"Die Wohngebäude in der näheren Umgebung weisen eine Traufhöhe von 3,50 m auf, wobei das geplante Wohngebäude eine Traufhöhe von 5,85 m hat. Aus diesem Grund fügt sich das Vorhaben nicht in die nähere Umgebung ein. Eine Umplanung ist erforderlich. Die geänderten Pläne sind 3-fach einzureichen." So die Formulierung des Bauamts.
Frage 1: Muss hier nicht eine Widerspruchsfrist bezeichnet werden? Ist das Schreiben überhaupt rechtsgültig?

In einem persönlichen Gespräch mit dem Sachbearbeiter wurden alle Details die für eine Genehmigung sprechen aufgeführt.
"Die Traufhöhe des rechten Nachbarn ist zu bestimmen von dem Schnittpunkt der Dachoberfläche zur Außenwand, gemessen auf den gewachsenen Boden". Der gewachsene Boden liegt aber ca. 1,50 Meter tiefer, da das Gebäude mit Keller gebaut wurde und das Erdreich zur Straßenseite aufgefüllt wurde. Somit liegt unsere geplante Stadtvilla 1,50 Meter tiefer und fügt sich somit von der gesamten Bauhöhe in das Betrachtungsbild ein. Die Traufe liegt somit in etwa auf gleicher Höhe und unsere Firsthöhe ist niedriger als die umliegenden Häuser.

Frage 2: Darf die Traufhöhe grundsätzlich für den § 34 herangezogen werden oder muss sich das Gebäude lediglich, wie in § 34 definiert, der näheren Umgebung einfügen?
Nach der Definition Maß der baulichen Nutzung kann die Gebäudehöhe definiert werden durch Firsthöhe oder Traufhöhe, also unterliegt dies der Willkür der Bauämter?
Unser Architekt sagte dem Herren vom Bauamt, das die Traufhöhe für die Bauleitplanung herangezogen wird, aber nicht anzuwenden ist für ein §34 Gebiet.

Frage 3: Gibt es eine genaue Definition der näheren Umbebung?
Das geplante Haus soll auf einer Hintergrundbebauung erfolgen. Zum Westen grenzt das Grundstück an eine Pferdekoppel und es gibt keinen öffentlichen Weg (eigentlich hat man von dieser Seite aus keine Betrachtungsmöglichkeit). Stellt man sich auf diese Koppel und betrachtet die Häuser, die ebenfalls in 2ter Reihe gebaut wurden, so sieht man zwei Gründstücke weiter (65 m) ein zweigeschossiges Haus mit einer Traufhöhe von ca. 5,50 m. Da es sich um den alten Ortsteil handelt stehen in der Umgebung in östlicher Richtung (Luftlinie ca. 200 m) 4 weitere zweigeschossige Häuser mit einer Traufhöhe von ca. 7 m.
Stellt man sich also auf die Straße und schaut einmal um sich herum so sind in der direkten Nähe fünf Häuser die unserem Baustil entsprechen und von der Wirkung ist unser Haus deutlich kleiner, da es in einer Senke liegt.
Nach Aussage des Sachbearbeiters sind die Gebäude, die auf der anderen Straßenseite liegen nicht zu bewerten, da die Straße eine Trennlinie darstellt. Unser Architekt meint, dass es so nicht stimmt, da auf beiden Seiten die gleiche Bebauung vorliegt. Wer hat recht?

Frage 4: Gibt es so etwas wie Gleichbehandlung?
In den Nachbargemeinden sind in diesem Jahr ebenfalls Stadtvillen gebaut worden, bei denen im gesamten Ortsteil und auch in der direkten, näheren Umgebung keine "2 geschossigen" Häuser stehen, also nur eine Traufhöhe von max. 3,50 m haben. Auch hier findet der §34 Anwendung. Da hier der gleiche Landkreis entscheidet verstärkt sich der Verdacht der Willkür des Sachbearbeiters, zumal unsere Gemeinde ihre Stellungnahme vor Bauantrag gemacht hat und dem Bauvorhaben zustimmte.

Grundsätzlich geht es hierbei nach Aussage des Sachbearbeiters nicht um die Geschossfläche, die wir baurechtlich auch einhalten, sondern nur um das Maß der baulichen Nutzung. Nach meiner Auffassung könnte das Bauamt aber selber entscheiden, wie die Höhe des Baukörpers zu definieren ist. Da man sich hier auf die Traufhöhe festgelegt hat, verhindert man natürlich auch die Zweigeschossigkeit, die unser Architekt durch einen überdachten Freisitz aufgehoben hat.

Hierzu muss ich noch kurz erwähnen, dass wir eine telefonische Voranfrage beim Bauamt getätigt hatten, ob eine überdachte Terrasse die Geschossfläche verändert. Die Aussage vom Amt war, dass es nicht möglich ist dadurch die Fläche zu verändern. Unser Architekt hat hierzu allerdings eine klare Rechtssprechung vorliegen und somit haben wir den Antrag dann auch so eingereicht.
Vermutlich ist die Reaktion des Sachbearbeiters darauf die Ablehnung auf Grund der Traufhöhe!?

Gibt es eine Chance unser Bauvorhaben umzusetzen?

Für Aussagen, die unser Bauvorhaben rechtskräftig unterstützen zahle ich auch gerne noch einen Bonus

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:


Frage 1: Muss hier nicht eine Widerspruchsfrist bezeichnet werden? Ist das Schreiben überhaupt rechtsgültig?
Nach Ihrer Darstellung handelt es sich nicht um eine Ablehnung Ihres Bauantrags, sondern die Gemeinde hat ihr sog. "gemeindliches Einvernehmen" nicht erteilt.
Es ist also kein förmlicher Verwaltungsakt, der anfechtbar wäre.


Frage 2: Darf die Traufhöhe grundsätzlich für den § 34 herangezogen werden oder muss sich das Gebäude lediglich, wie in § 34 definiert, der näheren Umgebung einfügen?
Für das Einfügen in die Umgebung ist die Traufhöhe ein Maßstab, der aber über das Kriterium nicht alleine entscheidet.


Frage 3: Gibt es eine genaue Definition der näheren Umbebung?
Eine genaue gesetzliche Bestimmung dazu gibt es nicht, es handelt sich um einen Ermessenspielraum, den die zuständigen Behörden jeweils auslegen.
Einige Formulierungen des BVerwG werde ich Ihnen hierzu noch nachreichen.

Frage 4: Gibt es so etwas wie Gleichbehandlung?
Natürlich gibt es eine Gleichbehandlung im Recht. Es gibt aber keine Gleichbehandliung im Unrecht. Wenn ein Vorhaben, das nicht genehmigt hätte werden dürfen, dennoch genehmigt wurde, können Sie sich nicht darauf berufen.


Eine Chance zur Durchführung gibt es durchaus, denn es gilt immer noch der Grundsatz, dass der Ober den Unter sticht. Die Genehmigungsbehörde entscheidet über ihren Bauantrag nicht die Gemeinde und kann das fehlende gemeindliche Einvernehmen auch ersetzen bzw. sich darüber hinwegsetzen.

Eine konkrete Aussage zu Ihrem Vorhaben kann allerdings nur mit den notwendigen Unterlagen gemacht werden, die hier nicht vorliegen.


Ihnen kann ich daher raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 29.07.2011 | 19:09

Sehr geehrter Herr Zürn,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Fragen. Ergänzend hierzu ergeben sich noch folgende Fragen:

Zu Frage 2: Darf die Traufhöhe grundsätzlich für den § 34 herangezogen werden oder muss sich das Gebäude lediglich, wie in § 34 definiert, der näheren Umgebung einfügen?
Für das Einfügen in die Umgebung ist die Traufhöhe ein Maßstab, der aber über das Kriterium nicht alleine entscheidet.
Wenn sich das Gebäude also nach Art, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll in die Umgebung einfügt, dann ist die Traufhöhe alleine kein Ablehnungskriterium? Verstehe ich Sie da richtig?


Frage 3: Gibt es eine genaue Definition der näheren Umbebung?
Eine genaue gesetzliche Bestimmung dazu gibt es nicht, es handelt sich um einen Ermessenspielraum, den die zuständigen Behörden jeweils auslegen.
Einige Formulierungen des BVerwG werde ich Ihnen hierzu noch nachreichen.
Gibt es dort Formulierungen, die eine andere Betrachtungsweise vorgeben und nicht nur die direkten Nachbargebäude für die Beurteilung heranzuziehen?


Frage 4: Gibt es so etwas wie Gleichbehandlung?
Natürlich gibt es eine Gleichbehandlung im Recht. Es gibt aber keine Gleichbehandliung im Unrecht. Wenn ein Vorhaben, das nicht genehmigt hätte werden dürfen, dennoch genehmigt wurde, können Sie sich nicht darauf berufen.
Das heißt das Bauamt kann sich aussuchen nach welchen Kriterien sie ein Neubauvorhaben ablehnen, bzw. zulassen. Wenn in Gemeinde A die Traufhöhe beurteilt wird und in Gemeinde B und C diese nicht beachtet wird empfinde ich das als Willkür. Zumal diese Gemeinden alle zum Landkreis zählen und nach Aussage des Sacharbeiters alle Kollegen nach der Traufhöhe beurteilen.




Eine Chance zur Durchführung gibt es durchaus, denn es gilt immer noch der Grundsatz, dass der Ober den Unter sticht. Die Genehmigungsbehörde entscheidet über ihren Bauantrag nicht die Gemeinde und kann das fehlende gemeindliche Einvernehmen auch ersetzen bzw. sich darüber hinwegsetzen.
Der Bauantrag wurde von der Gemeinde genehmigt, aber vom zuständigen Bauamt abgelehnt. Daher gibt es hier als Ober vermutlich nur das Verwaltungsgericht, oder?


Mit freundlichen Grüßen
Der Ratsuchende

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.07.2011 | 11:18

Sehr geehrter Fragesteller,

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Zu Frage 2: Darf die Traufhöhe grundsätzlich für den § 34 herangezogen werden oder muss sich das Gebäude lediglich, wie in § 34 definiert, der näheren Umgebung einfügen?
Für das Einfügen in die Umgebung ist die Traufhöhe ein Maßstab, der aber über das Kriterium nicht alleine entscheidet.
Wenn sich das Gebäude also nach Art, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll in die Umgebung einfügt, dann ist die Traufhöhe alleine kein Ablehnungskriterium? Verstehe ich Sie da richtig?

Antwort:
Ja das verstehen Sie richtig. Allerdings kann eine absonderliche Traufhöhe eben auch speziell dazu führen, dass sich das Bauvorhaben gerade nicht einfügt. Es ist eben eine Frage des Gesamtbildes.


Frage 3: Gibt es eine genaue Definition der näheren Umbebung?
Eine genaue gesetzliche Bestimmung dazu gibt es nicht, es handelt sich um einen Ermessenspielraum, den die zuständigen Behörden jeweils auslegen.
Einige Formulierungen des BVerwG werde ich Ihnen hierzu noch nachreichen.
Gibt es dort Formulierungen, die eine andere Betrachtungsweise vorgeben und nicht nur die direkten Nachbargebäude für die Beurteilung heranzuziehen?

Antwort:
Nach einer Entscheidung des BVerwG (BVerwG 4 B 55.06 ) ist die Traufhöhe nicht entscheidend. Dies ergibt sich nach dem BVerwG ohne weiteres aus der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts. "Maßgebend für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 BVerwG 4 C 18.92 BVerwGE 95, 277 = Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 168 ; Beschluss vom 21. Juni 1996 BVerwG 4 B 84.96 Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 180 ). Vorrangig ist auf diejenigen Maßkriterien abzustellen, in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck kommt (Urteil vom 23. März 1994 a.a.O. S. 282). Die Traufhöhe kann, muss aber nicht prägend sein; entscheidend sind auch insoweit die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten. Auch die absolute Höhe der in der näheren Umgebung vorhandenen Gebäude, auf die der Verwaltungsgerichtshof hier abgestellt hat (UA S. 6), kann das Baugrundstück entscheidend prägen.


Frage 4: Gibt es so etwas wie Gleichbehandlung?
Natürlich gibt es eine Gleichbehandlung im Recht. Es gibt aber keine Gleichbehandliung im Unrecht. Wenn ein Vorhaben, das nicht genehmigt hätte werden dürfen, dennoch genehmigt wurde, können Sie sich nicht darauf berufen.
Das heißt das Bauamt kann sich aussuchen nach welchen Kriterien sie ein Neubauvorhaben ablehnen, bzw. zulassen. Wenn in Gemeinde A die Traufhöhe beurteilt wird und in Gemeinde B und C diese nicht beachtet wird empfinde ich das als Willkür. Zumal diese Gemeinden alle zum Landkreis zählen und nach Aussage des Sacharbeiters alle Kollegen nach der Traufhöhe beurteilen.

Antwort::
Letztlich ist es keine Willkür sondern eine Ermessensentscheidung mit einem gewissen Spielraum. Aber: Die erste Entscheidung trifft zwar das Bauamt, diese ist aber durch Rechtsmittel/Klage überprüfbar, sodass letztlich das zuständige Verwaltungsgericht regelmässig den gleichen MAsstab anlegt. Danach richten sich am Ende auch die Bauämter.



Eine Chance zur Durchführung gibt es durchaus, denn es gilt immer noch der Grundsatz, dass der Ober den Unter sticht. Die Genehmigungsbehörde entscheidet über ihren Bauantrag nicht die Gemeinde und kann das fehlende gemeindliche Einvernehmen auch ersetzen bzw. sich darüber hinwegsetzen.
Der Bauantrag wurde von der Gemeinde genehmigt, aber vom zuständigen Bauamt abgelehnt. Daher gibt es hier als Ober vermutlich nur das Verwaltungsgericht, oder?

Antwort:
Nein, im Normalfall wäre das Widerspruchsverfahren vor einer Klage durchzuführen (in Bayern z.B. aber nicht, hier gleich Klage) und zwar gegen den Ablehnungsbescheid binnen eines Monats. Genen den dann ergangenen möglicherweise wiederum ablehnenden Bescheid könnten Sie innerhalb eines weiteren Monats Verpflichtungsklage vor dem Verwaltungsgericht erheben. Hat er Erfolg, so verurteilt das Verwaltungsgericht die Baugenehmigungsbehörde zur Erteilung der Baugenehmigung.


Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können und würde mich über eine gute Bewertung freuen, andernfalls müssten Sie sich einfach nochmals melden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

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