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Bauantrag

09.03.2012 16:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


In unserer Gemeinde wurde in den letzten Jahren 13 Ausnahmegenehmigungen erteilt für Baumaßnahmen, die außerhalb des Bebauungsplans liegen. Diese Maßnahmen wurden von der Ortsgemeinde als auch vom zuständigen Bauamt genehmigt. Es waren auch Ratsmitlgieder der Ortsgemeinde darunter, die außerhalb des Babauungsplans Häuser errichten konnten. Als ich nun einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung im Außenbereich stellt, wurde dieser von der Ortsgemeinde mit der Begründung "Laut Beschluss des Ortsgemeinderates, stimme man keinem Bauantrag im Außenbereich mehr zu." abgewiesen. Nach einem persönlichen Gespräch beim zuständigen Bauamt, teilte mir der Bauamstleiter mit, er würde mir die Baugenehmigung in Aussicht stellen, weil Strom- und Wasseranschluss vorhanden sind, links und rechts davon Häuser errichtet wurden und durch meinen Antrag eine Baulücke geschlossen wird.
Nun meine Frage:
1. Kann eine Ortsgemeinde 13 Ausnahmegehnmigungen einschließlich die der Ratsmitglieder erteilen und danach mittels Beschluss meinen Antrag ablehnen?
2. Was kann ich gegen die Ortsgemeinde unternehmen, wenn sie meinen Antrag nochmals ablehnt?
3. Kann ich die Ortsgemeinde auf Schadensersatz verklagen?
4. Wo kann man Beschwerde gegen die Ortsgemeinde einlegen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:

1. Kann eine Ortsgemeinde 13 Ausnahmegenehmigungen einschließlich die der Ratsmitglieder erteilen und danach mittels Beschluss meinen Antrag ablehnen?

Eine Abweisung unter Berufung auf den Beschluss des Gemeinderates ist möglich, wenn es sich bei dem von Ihnen zu bebauenden Grundstück tatsächlich um ein Grundstück im Außenbereich handelt.

Unter Berücksichtigung der „Zusicherung" des Bauamtsleiters könnten Sie gegen die Versagung Ihrer Baugenehmigung beispielsweise vortragen, Ihr Baugrundstück stelle eine "Baulücke" dar, so dass es nicht im Außenbereich, sondern im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 Abs. 1 BGB liegt.

Im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB liegt ein Bebauungszusammenhang vor, wenn eine aufeinanderfolgende Bebauung vorhanden ist, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit bzw. Zusammengehörigkeit vermittelt. Eine solche ist in Ihrem Fall, so wie von Ihnen geschildert sowohl tatsächlich – infolge der 13 schon erteilten (Ausnahme-) Genehmigungen entstanden, als auch rechtlich vom zuständigen Bauamtsleiter als solcher qualifiziert worden. Insbesondere unterbricht auch nach der Rechtsprechung ein bebautes Grundstück den Bebauungszusammenhang nicht, es sei denn, die Bebauung hat im Verhältnis zur Größe des Grundstücks eine völlig untergeordnete Bedeutung (BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - 4 C 2.66 - BVerwGE 31, 20 = PBauE § 34 Abs. 1 BauGB Nr. 2).

Die Begriffe Geschlossenheit bzw. Zusammengehörigkeit sollen eine gewisse - trotz Lücken - bestehende räumliche Verklammerung kennzeichnen. Es soll damit zum Ausdruck gebracht werden, dass das unbebaute Grundstück - gedanklich - übersprungen werden kann, weil es ein verbindendes Element gibt, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende Lücke erscheinen lässt.

Die Begriffe Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit sind in diesem Zusammenhang nicht im Sinne eines harmonischen Ganzen, eines sich als einheitlich darstellenden Gesamtbildes der Bebauung zu verstehen. Wenn eine aufeinanderfolgende Bebauung - ohne Lücken - vorhanden ist, und sei diese Aufeinanderfolge in sich noch so unterschiedlich, so ist dies der Bebauungszusammenhang. Eine sich in den Bebauungszusammenhang in keiner Weise einpassende Bebauung eines einzelnen Grundstücks mag zwar ein "Fremdkörper" sein und folglich die Eigenart des Gebiets nicht prägen, eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs begründet sie jedoch nicht (BVerwG, Urt. v. 19.09.1986 - 4 C 15.84 - BVerwGE 75, 34 = PBauE § 34 Abs. 1 BauGB Nr. 15; im Anschluss daran VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.02.1996 - 3 S 379/95 - NuR 1998, 142).

Ob eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Lücken noch den Eindruck der Geschlossenheit bzw. Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehen Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört, ist jedoch nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden, vielmehr bedarf es einer umfassenden Wertung und Bewertung der konkreten Gegebenheiten (BVerwG, Urt. v. 01.04.1997 - 4 B 11.97 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 328 = PBauE § 34 Abs. 1 BauGB Nr. 37; vgl. zum Ganzen auch BVerwG, Beschl. v. 02.03.2000 - 4 B 15.00 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 198 = BRS 63 Nr. 99).

So heben unbebaute Flächen den Bebauungszusammenhang unter Umständen dann nicht auf, wenn die Umgebung durch eine aufgelockerte Bebauung gekennzeichnet ist (BVerwG, Urt. v. 29.05.1981 - 4 C 34.78 - BVerwGE 62, 250 = PBauE § 34 Abs. 1 BauGB Nr. 12).

Insoweit kommt es auch auf die städtebauliche Eigenart des Ortsteils an, etwa ob es sich um eine ländlich oder eine städtisch geprägte Umgebung handelt (BVerwG, Urt. v. 14.11.1991 - 4 C 1.91 - a.a.O.).

So kann eine größere Freifläche zwischen großzügig bemessenen, mit Einfamilienhäusern bebauten Grundstücken zum Bebauungszusammenhang gehören, während bei einer eng aneinandergereihten Bebauung schon eine kleinere Freifläche den Bebauungszusammenhang unterbrechen kann.

Konkrete Tatsachen, die den Bebauungszusammenhang in Ihrem Fall entfallen lassen tragen Sie nicht vor. Es daher nicht ersichtlich, warum es sich bei dem von Ihnen zu bebauenden Grundstück um Außenbereich handeln sollte. Insbesondere die von Ihnen vorgetragene Tatsache der gesicherten Erschließung bestärkt die Annahme einer Lage im Innenbereichs, da es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil gemäß § 34 BauGB handelt.

Dem entsprechend durfte Ihr Antrag also nicht anknüpfend an die Formalie (Baugenehmigung für den Außenbereich) abgelehnt werden. Richtigerweise wäre allerdings zu formulieren gewesen (Antrag auf Baugenehmigung für den unbeplanten Innenbereich (im Zusammenhang bebauten Ortsteil ….)

2. Was kann ich gegen die Ortsgemeinde unternehmen, wenn sie meinen Antrag nochmals ablehnt?

Falls der Antrag abgelehnt erhalten Sie mit diesem Bescheid eine Rechtsbehelfsbelehrung, die den für Ihren Fall richtigen Rechtsbehelf benennt. Für Ihre Gemeinde ist dies zunächst der Widerspruch. Sollten Sie schon Widerspruch eingelegt haben – da Sie davon sprechen, dass die Gemeinde Ihren Antrag nochmals ablehnt – wäre der richtige Rechtsbehelf eine Verpflichtungsklage gerichtet auf Erteilung der Baugenehmigung gemäß § 113 Abs. 5 VwGO.

3. Kann ich die Ortsgemeinde auf Schadensersatz verklagen?

In Betracht kommen Ansprüche auf Amtspflichtverletzung, für das Vorliegen dieses Tatbestands fehlen aber bisher die zur Anspruchsbegründung notwendigen Tatsachengrundlagen.

Vielmehr wäre die oben erwähnte Verpflichtungsklage zu erheben.
Können Sie sich vor Gericht mit Ihrem Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung durchsetzen, hat die Gemeinde die durch die Rechtsverfolgung entstandenen Kosten zu tragen im Übrigen wären Ihnen die Kosten ja ohnehin entstanden, z.B. für die Erstellung der Pläne durch einen Architekten, so dass insoweit kein Schadensersatzanspruch besteht.


4. Wo kann man Beschwerde gegen die Ortsgemeinde einlegen?

Als Ausfluss des verfassungsrechtlich verankerten Petitionsrechts steht Ihnen das Recht zu, sich mit einer (Aufsichts-)Beschwerde, als formlosen Rechtsbehelf, an die zuständige Behörde zu wenden.

Die Aufsichtsbeschwerde richtet sich an die der zuständigen Behörde übergeordnete Aufsichtsbehörde. Für Ihre Gemeinde als kreisangehörige Gemeinde ist dies Das Landratsamt.

Bitte beachten Sie, dass Ziel Ihrer Aufsichtsbeschwerde ein aufsichtliches Tätigwerden des Landratsamtes gegenüber der handelnden Behörde wegen eines bestimmten Vorganges sein muss. Dementsprechend wird die Behörde nur im Interesse der Allgemeinheit und nicht in Ihrem Privatinteresse tätig.

Der Landrat ist verpflichtet, Ihre Beschwerde anzunehmen und sachlich zu prüfen ob und wenn ja welche Reaktion gegenüber der Gemeinde erfolgt. Sie selbst können keinen Einfluss auf konkrete Maßnahmen der Aufsichtsbehörde (Landrat) nehmen.


Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.

Diese ersetzt eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht sondern dient ausschließlich einer überschlägigen und nicht abschließenden Einschätzung der Rechtslage Ihres Falles.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.

Nachfrage vom Fragesteller 09.03.2012 | 20:07

Hallo
Bei den 13 Baugenehmigungen handelt es sich um Grundstücke im Außenbereich.
Die 13 Baugenehmigungen wurden rund um das Dorf,welches sich in einer ländlichen Gegend befindet genehmigt und nicht in einem Strassenzug

MFg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2012 | 11:21

Hallo,

unter Bezugnahme auf Ihre Nachfrage stellt sich für die 13 weiteren Häuser die Frage, ob es sich um illegale Schwarzbauten handelt.

Gegebenenfalls ist in einigen Fällen, in denen die Außenbereichsbebauung nicht zu rechtfertigen ist, eine Rückbauverfügung zu erlassen. Die Zulässigkeit der Außenbereichsbebauung ist in § 35 BauGB geregelt. Soweit Sie die Befürchtung haben, dass es sich um illegal errichtete Häuser handelt ist der von Ihnen schon angesprochene Weg zur Aufsichtbehörde, dem Landratsamt, richtig.

Gegenüber dem Landratsamt könnten Sie die 13 Häuser konkret bezeichnen und zur Überprüfung der materiellen Baurechtskonformität im jeweiligen Einzelfall anregen und um Überprüfung der jeweils konkret erteilten Baugenehmigungen bitten.





In Bezug auf Ihr konkretes Bauvorhaben ist folgender Passus Ihrer ursprünglichen Sachverhaltsschilderung entscheidend:

Nach einem persönlichen Gespräch beim zuständigen Bauamt, teilte mir der Bauamstleiter mit, er würde mir die Baugenehmigung in Aussicht stellen, weil Strom- und Wasseranschluss vorhanden sind, links und rechts davon Häuser errichtet wurden und durch meinen Antrag eine Baulücke geschlossen wird.

Trifft diese Ihnen mitgeteilte tatsächliche Situation auf die Baustelle Ihres konkreten Bauvorhabens zu, handelt es sich mangels Bebauungsplan zwar formal um eine Außenbereichslage, die Tatsache des Bebauungszusammenhangs - entsprechend der Darstellung des Bauamtsleiters - führt aber zum Vorliegen der Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB - im Zusammenhang bebauter Ortsteil. Anknüpfend an diese faktischen Zustände wäre eine Bebauung zulässig auch wenn es tatsächlich keinen Bebauungsplan gibt.

Für die Zulässigkeit Ihres konkreten Vorhabens kommt es dann nicht auf die eventuell rechtswidrig erteilten 13 weiteren Baugenehmigungen rund um das Dorf an, sondern auf die Situation in der unmittelbaren Nachbarschaft des von Ihnen zu bebauenden Grundstücks.

Trifft die Auskunft des Bauamtes zu und haben Sie diese möglicherweise sogar schriftlich, so wurde Ihnen ein so genannter Vorbescheid erteilt. Die Baugenhmigung kann dann nicht mehr aus Gründen versagt werden, die schon im Vorbescheid festgestellt wurden. Die Feststellungswirkung des Vorbescheids würde sich in Ihrem Fall dann auf die Eigenschaft Ihres Baugrunds als Baulücke erstrecken. Deshalb dürfte sich das Bauamt die Baugenehmigung nicht mit der Begründung "Außenbereichslage" ablehnen. Da ihr Grundstück gerade nicht im Außenbereich liegt ist für Sie auch nicht der Beschluss relevant, im Außenbereich keine Baugenehmigungen mehr zu erteilen - eigentlich ohnehin eine Selbstverständlichkeit.

Sollte Ihr Bauantrag also weiter abgelehnt werden, obwohl das Baugrundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt (Baulücke) sollten Sie sich an den Kreisrechtsausschuss wenden und gegen die Ablehnung vorgehen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und verbleie.

Mit freundlichen Grüßen

Markus Koerentz



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