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Bauamt will Baulasteintragung.

| 28.11.2019 17:37 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Zusammenfassung: Wie breit eine Grundstückszufahrt für Zwecke des Brandschutzes sein muss, richtet sich nach § 5 LBO S-H und den Technischen Baubestimmungen (Muster-Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr - MRFlFw).

Die fehlende Bebaubarkeit eines Grundstücks kann einen kaufvertraglichen Sachmangel darstellen.

Hallo, es ist so, dass wir ein hinteres Grundstück nach einer Teilung durch den Verkäufer gekauft haben. GFL sind zu unseten Gunsten eingetragen. Da wir keine Feuerwehrzufahrt haben und mehr aks 110 m weg von der öffentlichen Strasse, will das Amt, dass nun eine Baulast zu unseren Gunsten zu Lasten der Nachbarn eingetragen werden soll, weil ein sehr alter Bebauungsplan im Laufe der Jahre nicht rechtens eingehalten wurde. Allerdings um ca. 80 cm breiter als die ursprüngliche Grunddienstbarkeit, eben nur wegen der Feuerwehr, dass die eine ausreichende Bewegungsfläche auf 5 m Breite bekommt. Im nachherein werden wir gestraft, dass in früheren Jahren vom Amt bei diversen Teilungen nicht darauf geachtet wurde, dass die F-Bewegungsfläche verloren gegangen ist. Kann man die Nachbarn dazu verpflichten? Können wir auf Rückgabe kagen? Ansonsten bekommen wir keine Baugenehmigung und damit wäre das Grundstück für immer nicht mehr bebaubar. Das wäre fatal. Ob der Verkäufer das wusste wissen wir nicht.
Es wäre schön, könnten wir hier eine Antwort bekommen.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Maßgeblich für die Feuerwehrzufahrt ist § 5 (Zugänge und Zufahrten auf den Grundstücken) der Landesbauordnung für das Land Schleswig-Holstein (LBO), welcher lautet:

(1) Von öffentlichen Verkehrsflächen ist insbesondere für die Feuerwehr ein geradliniger Zu- oder Durchgang zu rückwärtigen Gebäuden zu schaffen; zu anderen Gebäuden ist er zu schaffen, wenn der zweite Rettungsweg dieser Gebäude über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt. Zu Gebäuden, bei denen die Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen mehr als 8 m über Gelände liegt, ist in den Fällen des Satzes 1 anstelle eines Zu- oder Durchgangs eine Zu- oder Durchfahrt zu schaffen. Ist für die Personenrettung der Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen erforderlich, sind die dafür erforderlichen Aufstell- und Bewegungsflächen vorzusehen. Bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt sind, sind Zufahrten oder Durchfahrten nach Satz 2 zu den vor und hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen und Bewegungsflächen herzustellen, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind.

(2) Zu- und Durchfahrten, Aufstellflächen und Bewegungsflächen müssen für Feuerwehrfahrzeuge ausreichend befestigt und tragfähig sein; sie sind als solche zu kennzeichnen und ständig frei zu halten; die Kennzeichnung von Zufahrten muss von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar sein.

Eine Konkretisierung dazu enthält die als Technische Baubestimmung eingeführte
Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr (MRFlFw), http://www.gesetze-rechtsprechung.sh.juris.de/jportal/docs/anlage/vvsh/pdf/VVSH-2130.103-MI-20150717-SF-A001.pdf, dort Anlage E (Seite 68 ff.). Wenn ich es richtig verstanden habe, dass die Feuerwehrzufahrt 5 Meter breit sein soll, sollten Sie erst noch einmal mit der Bauaufsichtsbehörde sprechen, denn die MRFlFw sieht regelmäßig nur 3,50 Meter vor!

Die Nachbarn können nicht verpflichtet werden, eine breitere Wegefläche zuzugestehen, weder als Baulast noch als Grunddienstbarkeit.

Die fehlende Nutzbarkeit des gekauften Grundstücks für einen vertraglich vorausgesetzten Gebrauch als Wohngrundstück mit zu errichtendem Wohngebäude könnte einen Sachmangel darstellen, der zum Rücktritt berechtigt. Insoweit kommt es auf den Text des Kaufvertrages und die den Vertragsparteien jeweils bekannte Interessenlage der anderen Seite an.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2019 | 13:56

Guten Tag Herr Anwalt,

danke für Ihre Antwort. Ich verstehe Ihre Antwort so, dass wir kein Recht auf Eintragung einer Baulast haben, auch nicht in gleicher Weise wie die vorhandene Grunddienstbarkeit als Nebenpflicht ? Der Verkäufer des Grundstückes konnte nicht wissen, dass der B-Plan sich verändert hat und die alte Feueuerwehrbewegungsfläche verschwunden ist. Nun haben wir mit der Bauaufsicht nur diese einzige Lösung erarbeiten können, woanders ist kein Platz und auch leider zum Nachteil der Nachbarn. Würde denn, wenn die Nachbarn der Baulast nicht zustimmen, die Gemeinde für den uns entstandenen Schaden haften und der §40 BauGB eintreten und die Gemeinde könnte uns das Grundstück abkaufen?

Aus einem Urteil aus diesem Forum habe ich folgendes unter "Baulast erwingen" gefunden:
Unter gewissen Voraussetzungen kommt ein Anspruch gegen den Nachbarn auf Bestellung einer Baulast aus dem durch eine deckungsgleiche Grunddienstbarkeit entstandenen gesetzlichen Schuldverhältnis in Betracht.
Dies hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 3.7.1992 – Az. V ZR 203/91 – entschieden. Der dem Gericht seinerzeit vorliegende Fall war Ihrem Fall sehr ähnlich. Auch dort war zugunsten des Eigentümers eines unbebauten Grundstückes eine Grunddienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück zum „Gehen und Fahren" eingetragen um somit ein Erreichen des Grundstückes sicherzustellen. Nachdem der Eigentümer des herrschenden Grundstückes sein Objekt verkaufen wollte, wollte er zuvor – um eine Bebaubarkeit sicherzustellen – eine Baulast des dienenden Grundstückes erreichen.
Der BGH führte dann aus, dass sich eine Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben kann. Insofern müsste nach einer beiderseitigen Interessenabwägung sich ein Vorrang für die Interessen des die Baulast Fordernden ergeben. Dabei müsste darauf abgestellt werden, zu welchem Zweck die Grunddienstbarkeit abgegeben worden ist. Dabei ist insbesondere von Belang, ob die Dienstbarkeit bestellt wurde, die Bebauung zu ermöglichen und ob die Übernahme einer Baulast eine zwingende Voraussetzung für die Bebauung ist. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, dann besteht nach Auffassung des BGH ein grundsätzlicher Anspruch auf Bewilligung einer Baulast.
Auch nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt erscheint die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck einer Bebauung eingetragen worden zu sein. Darüber hinaus zeigt die behördliche Auflage, dass die Baulast eine zwingende Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung ist. Im Rahmen der nach § 242 BGB gebotenen Interessenabwägung zeigt sich damit, dass die Baulastbestellung dem Nachbarn auch zumutbar ist. Zur Durchsetzung Ihres Anspruches im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes kommt nur eine einstweilige Verfügung nach § 935 ZPO in Betracht.

Die Bauaufsicht im Kreis besteht auf eine Baulast zu deren Gunsten, wenn wir die nicht erhalten bekommen wir keine Baugenehmigung.

Wir wissen leider nicht, welches dann der nächste Schritt sein soll.

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2019 | 17:04

Sehr geehrte Fragestellerin,

unter Umständen können Sie aus dem damaligen Vertrag, der zur Eintragung der Grunddienstbarkeit führte, einen entsprechenden Anspruch auf Zustimmung einer Baulast ableiten. Ggf. müssten Sie sich diesen Anspruch vom damaligen Vertragspartner der heutigen Vorderlieger abtreten lassen. Es wird auch darauf ankommen, wozu das Wegerecht bei Vertragsschluss dienen sollte und was Anlass des Vertragsschlusses war. Jedenfalls besteht der Anspruch nicht, soweit er räumlich über die Grunddienstbarkeit hinausgeht. Auf das zitierte Urteil können Sie sich dabei berufen.

§ 40 BauGB betrifft den Fall, dass eine privatnützige Fläche in eine solche nach § 40 Abs. 1 BauGB umgewandelt wird. Das trifft Ihren Fall leider nicht. Die Flächen für die Feuerwehr mussten übrigens immer schon grundsätzlich auf dem Baugrundstück selbst liegen.

Eine Baugenehmigung können Sie, wenn deren Erteilung von der Behörde abgelehnt wird, vor dem Verwaltungsgericht zu erzwingen versuchen.

Ansonsten bleibt Ihnen die Rückabwicklung des Vertrages.

Ich wünsche viel Erfolg und verbleibe mit besten Grüßen

Gero Geißlreiter, Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 03.12.2019 | 10:00

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