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Bauamt verlangt Rückbau einer Scheune

| 03.07.2012 04:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Hallo,

ich beabsichtige ein Grundstück im Aussenbereich zu kaufen.
Es handelt sich dabei um einen Resthof, dessen Wohnhaus abgebrannt und beseitigt ist.
Auf diesem Grundstück befindet sich allerdings noch eine Scheune (ca.140qm Grösse) die auch in der Flurkarte eingezeichnet ist.
Baujahr der Scheune ist frei geschätzt ca.1960,
eher noch älter.

Eine Baugenehmigung ist laut Bauamt für die Scheune nicht (mehr) auffindbar.

Jetzt kommt es:

Laut Bauamt kann ich ab Erwerb die Scheune noch 10 Jahre nutzen und muss dann den Rückbau vornehmen. (Das Bauamt möchte gerne, dass die Scheune "weg kommt")
Kann das Bauamt sowas verfügen? Wenn ja, welche Rechtsgrundlage kann dafür bestehen?

Die Immobilie befindet sich in Schleswig Holstein.

Gruss

-- Einsatz geändert am 03.07.2012 05:01:42

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nicht (beweisbar – was von Ihnen auf Ihr eigenes Risiko zu gewährleisten wäre – dazu gleich) genehmigte Bauten sind formell illegal.

Stellt sich zudem heraus, dass das Bauwerk gegen (bau- und sonstige) gesetzliche Bestimmungen und Verordnungen etc. verstößt, handelt es sich um die sogenannte materielle Illegalität, was heißt, das errichtete Bauwerk ist überhaupt nicht genehmigungsfähig.

Nur in einem solchen Fall kann regelmäßig eine Abbruchverfügung auf Rechtsgrundlage des Landesbaurechts Schleswig-Holsteins (§ 59 Absatz 1, Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden: Die Bauaufsichtsbehörden haben bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen nach pflichtgemäßem Ermessen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden.

Sie haben die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

§ 78 Absatz 1, Bauüberwachung: Die Bauaufsichtsbehörde kann die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anforderungen und die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten der am Bau Beteiligten überprüfen.) ergehen.

Die zehnjährige Frist mutet mir unter diesen Umständen etwas eigenartig an – zumindest sollten Sie bei der Baubehörde anregen, zu prüfen, ob die Scheue genehmigungsfähig ist.

Außerdem sollten Sie unbedingt Akteneinsicht bei der Baubehörde beantragen, um zu erfahren, ob nicht doch eine ehemalige Baugenehmigung aus den Akten erkennbar ist, da würde ich mich an Ihrer Stelle nicht allein auf die Auskunft der Behörde verlassen.

Letztlich müsste auch jede Abrissverfügung ordnungsgemäß begründet werden, also gerade im Hinblick auf die formelle UND materielle Illegalität.

Dieses möge die Baubehörde einmal ansatzweise begründen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2012 | 15:54

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für die ausführliche und sehr hilfreiche Antwort.
Erlauben Sie mir bitte noch zwei Nachfragen:
Der Schuppen ist in der Flurkarte eingezeichnet.
Lässt dies nicht bereits auf eine förmliche Legalität schliessen?
Sind Bauten, die vor sehr langer Zeit bereits erstellt wurden, vielleicht prinzipiell förmlich legal?

Gruss


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2012 | 16:51

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1.
Also die Einzeichnung in die Flurkarte ist jedenfalls ein Anhaltspunkt, dem man Ihrerseits nachgehen sollte - sprechen Sie die Behörde darauf an.

2.
Ich weiß, was Sie mein(t)en - das Thema der "Bestandsschutz" - ich hatte es nur nicht angesprochen, da es leider nicht einschlägig sein bzw. schwer für Sie werden dürfte, sich darauf berufen zu können:

Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar):
Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießt sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch Bescheid feststellen lassen.

Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung: Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn Sie z.B. wie hier ein Jahrzehnte altes Gebäude gekauft haben, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird Ihnen die Behörde bei einem Antrag auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien ihrer eigenen Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es Ihr Problem.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf aus.

Sie müssten also Akteneinsicht einholen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.07.2012 | 18:53

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