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Bauänderung nach Vertragsunterschrift im Neubau eines Reihenhauses

| 27.10.2013 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Rückabwicklung eines Grundstückkaufvertrages bei fehlender Baugenehmigung

Guten Tag,
ich habe eine Kapitalanlage gesucht ( zusammen mit einem Freund und Geschäftspartner), der auf eine Anzeige in Frankfurt Nied gestossen ist. In der Anzeige wurden 9 Reihenhäuser als Neubau angeboten. Der Preis war günstig im Vergleich. Schwups hat er für uns beide jeweils eins reserviert (Durch bezahlen von 500 EUR jeweils). Mangels Zeit konnte er den Ort nicht sehen, jedoch ein Musterhaus wurde ihm gezeigt. Die Unterlagen wurde uns zur Verfügung gestellt samt Lagepläne, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung sowie die Sonderwünsche. Vor Begeisterung und der Freundlichkeit des Anbieters wurden Verträge ( Bauvertrag, Grundstücksvertrag und Projektentwicklungs-und Dienstleistungsvertrag ) erfasst und notariell abgesegnet. Die Unterschrift habe ich einseitig geleistet. ( An dem Tag habe nur ich vor dem Notar im Namen meiner Frau unterschrieben. Die Gegenseite nicht). Die Baugenehmigung lag zur Vertragsunterschrift nicht vor. Sie sei nur noch eine formale Sache, so der Anbieter. Es sei hier an der Stelle zu vermerken, dass ich die Verträge im Namen meiner Frau unterschrieben habe, meine Frau hat dann später bei der Deutschen Botschaft im Ausland die Vollmacht unterschrieben, die dann jetzt schon dem Notar vorliegt. Nach anderthalb Monaten und trotz Rückfragen nach der Baugenehmigung ( Notarrechnung + Maklerrechnung liegen vor ) hiesse es, die Baugenehmigung ist noch nicht erteilt worden wegen Lärmbedenken. Die Häuser liegen 20m einer S-Bahn scheine entfernt. Die Baubehörde in FR würde die Genehmigung nur erteilen wenn geänderte Bauweise zugesichert wird. Diese Änderung würde bedeuten, dass es nur noch 8 anstatt 9 Häuser gebaut werden und ca 10 qm mehr pro Haus veranschlagt werden. Nun wird offensichtlich das mit finanzieller Mehrbelastung verbunden sein (endgültige Aussage darüber liegt noch nicht vor seitens des Anbieters). Wir würden uns gerne aus dem Vertrag zurückziehen ohne dafür etwas zu zahlen. Unsere Begründung: der Vertrag kann nicht in vereinbarter Form vollzogen werden und wir waren nicht in voller Wissenheit über die Lärmprobleme informiert worden. Zwar waren wir naiv, zu unterschreiben, ohne Baugenehmigung zu haben, hatten wir jedoch dem Notar geglaubt, dies sei nur eine Formsache und er kennt den Anbieter seit Jahren.....

Wie die neuen Pläne aussehen und wie viel sie mehr kosten ist noch nicht bekannt.
Gibt es einen Ausweg aus dem Ganzen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Normalerweise ist das Risiko der Erteilung einer Baugenehmigung das des Verkäufers oder Bauträgers, sofern dieses nicht gezielt anders im Kaufvertrag vereinbart wurde, wovon ich nicht ausgehe.

Momentan scheint meint jedenfalls der Vertrag noch nicht endgültig und wirksam abgeschlossen zu sein, da ja noch die Unterschrift der Verkäuferseite fehlt, wie Sie es angemerkt haben.

Allerdings könnte die Gegenseite selbst de Vertrag einfach unterzeichnen und damit wirksam werden lassen, ohne dass Sie dieses verhindern könnten.

Wer einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt, ist an den Antrag gebunden, es sei denn, dass er die Gebundenheit ausgeschlossen hat (§ 145 BGB ).

Aber:
§ 130 BGB - Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden - bestimmt:

"(1) Eine Willenserklärung [Kaufvertragsangebot bzw- annahme durch Ihre Unterschriftsleistung], die einem anderen gegenüber abzugeben ist [gegenüber dem Verkäufer], wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird [weil dieser nicht beim Notar war], in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm [dem Verkäufer] zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht."

Sie könnten also ggf. noch widerrufen und müssten den Notar fragen, ob Ihre Unterschriftleistung der Gegenseite schon schriftlich übermittelt wurde.

Möglicherweise geht dieses nicht mehr, aber dann haben Sie folgende Möglichkeiten:

Sie können Ihre zum Vertragsschluss führende Willenserklärung wegen arglistiger Täuschung anfechten oder vom Vertrag zurücktreten, was das gleiche in der Rechtsfolge bedeuten würde - der Vertrag wird als nie geschlossen angesehen.

Hilfsweise kann wegen Störung/oder Wegfall der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung bzw. ein Vertragsrücktritt in Betracht kommen, da sich die Umstände derart gravierend verändert haben, was Sie nicht voraus sehen konnten und zudem nicht Ihrem Risikobereich zuzuordnen ist.

Etwaige, Ihnen bereits entstandenen Kosten - wie hier - wären im Wege dessen von der Verkäuferseite zurückzuerstatten.

Im Rahmen meiner ersten Einschätzung haben Sie gute Chancen, diesen Kaufvertrag rückabzuwickeln.

Nur zur Not müssten Sie sich einen Anwalt nehmen, der dass für Sie erledigt, was aber auch dazu führt, dass Sie in aller Regel alle Anwaltskosten zurückerstattet erhalten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 27.10.2013 | 14:26

Konkret:
1-geben uns die veränderten Baupläne mit Mehrkosten eine Berechtigung aus dem Vertrag rauszukommen, ohne für die Kosten auskommen zu müssen
2-Die Firma des Maklers ist der Vertragspartner für den Projektentwicklungs-und Dienstleistungsvertrag (erwähnt oben). Die Maklergebühren stehen in keinem Vertrag. Bei der Reservierung wurde erwähnt, dass die bezahlten 500 EUR bei Abschluss des notariellen Vertrags auf die Servicegebühr angerechnet. Welche Servicegebühr ist nirgendwo dokumentiert, mündlich jedoch erteilt. Müssen wir für die Servicegebühren beim Vertragsaustritt auskommen?
3-Da der Notar bereits seine Rechnung erstellt hat, gilt hier auch die gleiche Frage: wer trägt die Kosten beim Vertragsaustritt?
4-wäre es anders wenn meine Frau noch keine Vollmacht unterschrieben hätte?

Schöne Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.10.2013 | 14:42

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1.
Ja, denn ich halte dieses aller Voraussicht nach für unvorhersehbar und unzumutbar, so dass grundsätzlich eine Vertragsanpassung nicht in Betracht kommt.

2.
Auch dieses müsste Ihnen von der Verkäuferseite aller Voraussicht nach erstattet werden, denn es wäre nicht angefallen, wenn Sie im vorhinein von den Schwierigkeiten mit der Baugenehmigung und den Mehrkosten gewusst und aufgrund dessen vom Vertrag Abstand genommen hätten.

3.
Hier gilt das Gleiche.

4.
Ganz grundsätzlich nicht, aber letztlich liegt die Vollmacht ja unstreitig dem Notar vor.

Sie haben zudem schon im Namen Ihrer Frau unterzeichnet.

Hilfreicher ist die fehlende Unterzeichnung durch die Gegenseite zwar auch nicht, aber letztlich sind es alles von der Verkäuferseite verschuldete Umstände, die Ihnen zum Vorteil der Vertragsrückabwicklung gereichen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.10.2013 | 15:44

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"Anhand grob dargestellten Sachverhalts ist die Antwort sehr hilfreich"
FRAGESTELLER 27.10.2013 4,2/5,0
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