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Bauabnahme eines Einfamilienhauses


25.01.2007 10:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren

Ich habe vor einem Jahr ein Einfamilienhaus gebaut.

Ein Architekt bekam von mir den Auftrag für die gesamten Architektenleistungen und auch für die Bauüberwachung des Hauses.
Während der Bauzeit hat der Architekt nicht ein einziges Gewerk der Handwerker vernünftig abgenommen. Wir haben alles mit den einzelnen Unternehmen selber klären müssen. Da Haus liegt an einem großen Feld. Es ist eine sehr große Angriffsfläche für Wind und Sturm. Dadurch gab es schon mehrere Sturmschäden an meinem Dach. Auch letzte Woche wo der große Sturm herschte war mein Haus von einem nicht kleinen Sturmschaden betroffen. Ich bin der Meinung das das Dach nicht ordnungsgemäß verarbeitet wurde. Ziegelsteine wurden nicht geklammert und auch nicht geschraubt. Sie fallen bei schon bei leichtem Wind einfach so vom Dach und gefährden Personen die sich in der Nähe befinden. Ich hatte auch schon ein Gutachter vor Ort der die Mängel des Daches festgestellt hat. Der Architekt der jetzt die Abnahme des Hauses machen möchte sagt mir er hätte mit dem Dach nichts zu tun und ich müsse es direkt mit dem Dachdecker klären. Da ich die gesamte Bauüberwachung bei dem Architekten bezahlt habe bin ich der Meinung es seine seine Aufgabe gewesen die einzelnen Gewerke und auch das Dach auf Mängel oder Schäden zu überprüfen und Nacharbeiten mit den einzelnen Handwerkern zu besprechen. Ist das richtig?

Es ist auch so das es mehrere Mängel an dem Bau gibt, wo der Architekt einfach geschlafen hat. Diese Mängel sind teils jetzt nicht mehr zu beheben. Wenn ich jetzt aber die Bauabnahme mache und dafür Unterschreibe ist der Fall gegessen. Ich möchte das Haus mit seinen viel Mängel eigentlich nicht so abnehmen. Was kann ich denn dagegen tun? Und was sind überhaupt die Pflichten des Architekts bei einer Bauüberwachung?

Für eine schnelle antwort wäre ich sehr Dankbar. Es wäre vielleicht auch gut wenn sie mir einige Gesetzestexte zu Verfügung stellen könnten.

Mit freundlichen Grüßen

C. Müller

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

1. Grundsätzlich obliegt dem Architekten die Koordination und Überwachung des gesamten Bauwerkes. Insoweit haftet der Architekt auch für die fehlerhafte Bauausführung, wenn er seine Überwachungspflichten nicht wahrgenommen hat.

Der Architekt haftet grundsätzlich für eine mangelhafte Bausausführung, wenn er die Bauüberwachung übernommen hat und es zu einer fehlerhaften Ausführung gekommen ist. Die Haftung besteht, soweit dies vertraglich auch für den entsprechenden Bauabschnitt vereinbart wurde, für wichtigen Bauabschnitte.

Dacharbeiten stellen einen solchen wichtigen Bauabschnitt dar, da hiervon auch das ganze Bauwerk betroffen ist und sich Mängel auf das gesamte Haus auswirken können. Insoweit unterfällt das Dach als wichtiger Bauabschnitt der Haftung des Architekten (OLG Düsseldorf, BauR 1998, 810).

Soweit Mängel am Dach und auch an den anderen Gewerken vorliegen, impliziert dies eine mangelhafte Bauüberwachung durch den Architekten. Die aufgetretenen Mängel wären bei einer entsprechenden Bauüberwachung sicherlich nicht, bzw. nicht in dem Umfang, der zur nachträglich Schadensbeseitigung erforderlich ist, aufgetreten.

Demnach ist dem Architekt vorzuwerfen, dass er, wäre er seinen Überwachungspflichten bei der Durchführung der Arbeiten nachgekommen, es nicht zu den eingetretenen Mängel gekommen bzw. er auf eine sofortige Beseitigung der Mängel hätte drängen können. Da der Architekt seine Überwachungsaufgaben nicht nachbessern kann, kann von ihm unmittelbar Schadenersatz verlangt werden (BGH Baurecht 2004, 1477).

2. Hinsichtlich der Abnahme des Hauses sollten Sie keinesfalls eine entsprechende Abnahme vornehmen ohne die entsprechenden Mängel zu dokumentieren. Den mit der Abnahme geht die Beweislast für eventuelle Baumängel auf Sie über, wenn diese nicht im Abnahmeprotokoll aufgeführt wurden. Auch beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen und es wird in der Regel die Schlusszahlung fällig.

Auf jeden Fall ist der Architekt für mögliche Haftungsfragen hinzuziehen.

Damit Sie hinsichtlich der bestehenden Mängel sicher gehen, sollten Sie einen unabhängigen Sachverständigen (IHK) hinzuziehen, dessen Begutachtung die Parteien vorher schriftlich zustimmen und sich dem Ergebnis des Gutachters schriftlich unterwerfen, bzw. die Dokumentation der Mängel durch den Sachverständigen akzeptieren.

Ich hoffe Ihnen einen entsprechenden Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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