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Bauabnahme (Bauvertrag über ein Fertighaus zw. Privat u. Generalunternehmer)

20.02.2016 23:40 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrte Damen u. Herren,

ich habe einige Fragen zu unserer anstehenden Bauabnahme (Bauvertrag über ein Fertighaus zw. Privat (GbR) u. Generalunternehmer GU (GmbH))

a)
Im Bauvertrag wurde vereinbart: "Der GU zeigt dem AG die Bezugsfertigkeit schriftlich an und lädt zu einem Abnahmetermin mit einer Fristsetzung von 14 Tagen ein." Zur Zeit fehlen u.a. noch die Wohnungseingangstüren und Zimmertüren, und die Fliesen- und Bodenbelagsarbeiten sind noch nicht abgeschlossen.

Kann der GU bereits jetzt zu einem Termin in 14 Tagen einladen oder muss die Bezugsfertigkeit bereits bei Anzeige/Einladung gegeben sein?

b)
Es wurde ein bestimmter Fertigstellungstermin (25.02), eine feste Verzugsstrafe und die Möglichkeit vereinbart, einen weiteren, nachzuweisenden Verzugsschaden geltend zu machen. Die Wohnung wurde zum 01.03. vermietet und der Mieter muss auch einziehen, da seine Wohnung bereits gekündigt ist. Der Mieter geht somit einen Kompromis ein.

Kann der GU eine Abnahme erzwingen, indem er die Freigabe der Wohnung an den Mieter abhängig von der Abnahme macht?
Könnten wir anderenfalls Schadensersatz verlangen, wenn unser Mieter zum 01.03. doch noch nicht einziehen kann, weil eben noch keine Abnahme stattgefunden hat?

c)
Im Laufe der Bauphase haben sich bzgl. der Ausstattung diverse Änderungen ergeben, d.h. die damals vertraglich vereinbarten Soll-Leistungen entsprechen nicht den Ist-Leistungen. Es wurden bspw. Positionen gestrichen oder eine andere Auwahl getroffen, wobei noch keine Einigung bzgl. der Mehr-/Minderkosten stattgefunden hat, da der GU diese trotz Aufforderung nicht nennt.

Sollten im Abnahmeprotokoll sämtliche Unterschiede zwischen Soll und Ist festgehalten werden? Sollten Positionen, bei denen die Mehr-/Minderkosten trotz Aufforderung nicht genannt werden, von der Abnahme ausgeschlossen werden, um Überraschungen zu vermeiden? Wie sieht es mit den Positionen aus, die nach Aufmaß abgerechnet werden - muss im Protokoll gesondert erwähnt werden, dass ein Aufmaß noch nicht stattgefunden hat, und somit die angenommenen Mengen nicht automatisch als abgenommen gelten? Kann grundsätzlich abgenommen werden, mit den o.a. Vorbehalten/Ausschlüssen, oder ist zu empfehlen, die Abnahme aus den o.a. Gründen zu verweigern? Mit Abnahme ist die volle Summe laut Bauvertrag fällig – würde man evtl. das Risiko eingehen, nie wieder an den eventuell überzahlten Teil ranzukommen bzw. wäre dieses Risiko schon ein Grund nicht abzunehmen? Sollte zu Abnahme eine Schlussrechnung schon mit allen im Laufe der Bauzeit sich veränderten und vom Bauvertrag abweichenden Positionen feststehen?

d)
Im Bauvertrag wurde vereinbart:
"Der GU übergibt folgende Dokumente: Baubeschreibung, Ausführungsplanungen der Subunternehmer u. des Ing.-Büros, Protokoll der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme, Schornsteinfegerabnahmeprotokoll, Protokoll über die Bodenverdichtung der Baugrubensohle und der Baugrubenverfüllung, Protokoll über die Prüfung der Luftdichtheit der Gebäudehülle (Blower-Door-Test), Protokoll über die Prüfung der elektrischen Sicherheitseinrichtungen, Gewährsbescheinigung über die mangelfreie Ausführung aller Bauleistungen durch jeden einzelnen ausführenden Unternehmer, Garantieurkunden für die Haustechnik (Elektro, Sanitär, Heizung, Lüftung, etc.), Vollständige Revisionsunterlagen bestehend aus Wartungs- Pflege- und Bedienungsanleitungen und aktuellen Plänen.
Der GU händigt dem AG bei der Bauabnahme sämtliche Planungsunterlagen, bautechnischen Nachweise und/oder Unternehmerbescheinigungen aus, wie z.B.:
Dokumentation der Baubegleitung durch einen vereidigten Sachverständigen an vier Terminen, Abnahmebescheinigung Grundstücksentwässerung, Nachweis der Einhaltung der Tragwerksplanung im Rahmen der Bauausführung durch Prüfstatiker oder Nachweisberechtigten, 1:50 Planung (Schnitte, Grundrisse, Heizung, Sanitär, Elektro), Bestands- und Revisionsunterlagen Elektro mit Schaltschema, Prüf- und Messprotokoll, Verlegeplan der Elektroleerrohre Bestands- und Revisionsunterlagen Heizung, Strangschema, Prüf- und Messprotokolle, Aufheizprotokolle, Verlegeplan der Fußbodenheizung, Protokoll der Druckleitungen, Bestands- und Revisionsunterlagen Kanal/Entwässerung, Bestands- und Revisionsunterlagen Wasser, Prüf-, Mess- und Druckprotokolle, CMU-Protokolle zu Belegreife des Estrichs, Einmessprotokoll der Lüftungsanlage (Bad, WC und Waschküche), Endvermessungsergebnis"

Kann/sollte die Abnahme verweigert werden, wenn bei Abnahme ein Teil der Dokumente nicht übergeben werden können?

Vielen Dank vorab u. freundliche Grüße,
Ein Bauherr

Sehr geehrter Fragensteller,

einleitend sei gesagt, dass Sie am besten einen Bausachverständigen zu einer Abnahme mitnehmen. Nur ein Profi kann den Zustand eines Bauwerks beurteilen!

Zu den Teilfragen:

a) Die Definition der Bezugsfertigkeit lautet: Ein Gebäude ist fertiggestellt und damit als bezugsfertig anzusehen, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und nur noch unwesentliche Restarbeiten verbleiben, d. h. wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, das Gebäude zu benutzen. Die Regelung im Vertrag ist nicht eindeutig. Dementsprechend muss das Gebäude erst zum Zeitpunkt des anvisierten Abnahmetermins bezugsfertig sein.

b) Wenn Sie ihren Mieter einziehen lassen, liegt regelmäßig die konkludente Abnahme des Werkes vor. Erzwingen kann der Werkunternehmer eine Abnahme nur, wenn das Werk in wesentlichen Teilen ordnungsgemäß erbracht ist. Andere legale Möglichkeiten gibt es nicht. Wenn die Abnahme ihrerseits zu Recht verweigert wird, können Sie auch die Vertragsstrafe geltend machen.

c) Im Übernahmeprotokoll sollten in der Tat alle Abweichungen zwischen der Planung und dem tatsächlich erbrachten Werk schriftlich festgehalten werden, auch wenn diese teilweise sichtbar sein dürften. Auch ein Vorbehalt bezüglich des Aufmaßes empfiehlt sich. Eine Abnahme rate ich nur an, wenn der Gutachter das Werk als ordnungsgemäß erachtet. Ansonsten würde trotz fehlender Fertigstellung der Werklohn endgültig fällig - hier wohl die letzte Rate - und auch die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnen.

d) Der Vertragspartner macht die Abnahme selbst von der Aushändigung der "vollständigen Dokumentation" abhängig ( "Der GU händigt dem AG bei der Bauabnahme sämtliche Planungsunterlagen, ... )". Dementsprechend kann die Abnahme verweigert werden, wenn diese wesentlichen Unterlagen fehlen.

Viel Erfolg!

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

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