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Bau von 2 Häusern auf dem Nachbargrundstück zulässig?

21.03.2011 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne in einem Baugebiet in Niedersachsen, Wolfsburg (Kerksiek) mit einem qualifizierten B-Plan.
Dieser sagt aus, das pro Einzelhaus 600qm und je Doppelhaushälfte 450qm Grundstücksfläche vorgesehen sind, der genaue Wortlaut:
"Für die in der Planzeichnung (Teil A) festgesetzten Wohngebiete WA 1 werden folgende Mindestgrunstücksgrößen festgesetzt:-600qm für Einzelhausgrundstücke -450qm für Doppelhausgrundstücke je Doppelhaushälfte."
Wobei das "-" nicht "bis" bedeuten kann, die Grundstücke sind alle zwiscehn 604 und 1400qm groß.
Außerdem ist eine GRZ von 0,25 einzuhalten.

Das noch unbebaute Nachbargrundstück hat eine Fläche von 898qm.
Ein Bauunternehmen möchte nun auf diesem Grundstück 2 Einzelhäuser bauen, die innerhalb des Baufensters liegen, Grenzbebauung soll eingehalten werden.
Das Grundstück soll nach WEG ideell geteilt werden.

Auf Nachfrage bei Bauamt habe ich folgende Auskunft bekommen:

Da das Grundstück nicht real geteilt wird, sondern nur ideell nach WEG, muss sich das Bauunternehmen nur an die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,25 halten, d.h. bei 989qm Grundstück dürfen 225qm überbaut werden. Es stünde nichts davon im Bebauungsplan, das nur 1 Haus pro Grundstück gebaut werden darf. Das erste, schon genehmigte, Haus hat eine GRZ von 0,1 inkl Terrasse (muss schon ein sehr kleines Haus sein, überbaute Fläche von ca 90qm inkl Terrasse...)D.h. fürs zweite Haus würden noch eine GRZ von 0,15 übrig bleiben (ca.135qm).
Wenn sich das Bauunternehmen daran hält, gibt es seitens des Bauamts keine Probleme damit.

Gibt es noch eine Möglichkeit, gegen das zweite Haus auf dem Grundstück vor zu gehen?
Es würde ziemlich genau neben meinem Garten stehen, so dass die Besitzer einen sehr guten Einblick in meinen Garten, meine Terrasse und auch in mein Haus (sehr offene, verglaste Bauweise) hätten.

Vielen Dank und schöne Grüße



Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Im Bebauungsplan dürfte festgelegt worden sein, wie viele Wohneinheiten je Grundstück zugelassen sind. Meist ist auch in Gebiten für Einfamilien- und Doppelhäuser festgelegt, dass pro Grundstück nur 1 Wohneinheit zulässig ist.

Gäbe es dazu im B-Plan keine Festlegungen, wären auf dem Nachbargrundstück für zwei Wohneinheiten also 450 m² x 2 = 900 m² Grundfläche erforderlich. Nach ihren Angaben wäre damit das Grundstück mit 898 m² zu klein. Bei einer derartig geringen Unterschreitung dürfte aber eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans möglich sein.

Allerdings ist es i.d.R. so, dass auch Nebenflächen und Nebengebäude, wie zum Beispiel Garagen, auf die GRZ angerechnet werden.

Formal können sie gegen die Bebauung vorgehen, wenn sie rechtlich betroffen sind, was hier der Fall wäre. Demgemäß könnten sie Widerspruch gegen die Baugenehmigung erheben. Die Genehmigungsbehörde würde dann über ihren Widerspruch entscheiden und ihn an die Widerspruchsbehörde abgegen, sofern sie nicht abhilft, d.h. die Baugenehmigung zurücknimmt. Gegen eine negative Entscheidung der Widerspruchsbehörde wäre dann das Klageverfahren möglich. Dieses würde beim örtlich zuständigen Verwaltungsgericht durchgeführt werden.

Der B-Plan müsste daher zu Ihrem Anliegen genauer geprüft werden, sofern Sie sich nicht auf die Auskunft des Baumats verlassen wollen.

Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 21.03.2011 | 16:28

Sehr geehrter Herr Zürn,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Der B-Plan besagt im Fall der zulässigen Wohnungen folgendes:
"In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 sind je Wohngebäude höchstens zwei Wohnungen zulässig."

Macht es unter den Umständen Sinn, einen Anwalt aufzusuchen und notfalls gerichtlich gegen das Vorhaben vorzugehen, hat man dabei eine reelle Chance zu gewinnen?

Schöne Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.03.2011 | 16:55

Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Meiner Meinung dürfen daher auf dem Nachbargrundstück nicht ei kleines Haus (bereits genehmigt) und eine Einliegerwohnung für das große Haus genehmigt werden.

Wenn allerdings je Grundstück keine Einschränkung hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen bestimmt wurde, wäre es möglich, 2 Haäuser zu bauen.

Ohne den B-Plan gesehen zu haben, kann ich daher Ihre Nachfrage hinsichtlich Erfolgsaussichten seriös nicht beantworten werden. Dennoch empfehle ich den Versuch zu unternehmen. Oftmals stellen sich Mängel bzw. Fehler erst bei genauer Prüfung heraus.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können und würde mich über eine gute Bewertung freuen, andernfalls müssten Sie sich einfach nochmals melden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

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