Sehr geehrter Ratsuchender,
zunächst sollten Sie das Gespräch mit dem Landratsamt suchen - insoweit ist es ein Märchen, dass grundsätzlich alle Baumaßnahmen abgelehnt werden, auch wenn man wie Sie vernünftige Gründe vorbringen kann.
Zwar greift § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB ein, wonach die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen zulässig ist:
1.) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden
2.) das vorhandene Gebäude weist Mißstände oder Mängel auf
3.) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
4.) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.
Hier haben Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung das Problem, dass der Neubau wesentlich kleiner werden soll, so dass der Frage der Gleichartigkeit auch dann kritisch werden kann.
Aber insgesamt besteht IMMER die Möglichkeit, eine Ausnahmegenehmigung zu bekommen, wobei dann eben das offene Gespräch mit dem Sachbearbeiter dessen Ermessensspielraum immer zum positiven beeinflussen kann.
Daher rate ich, das Gespräch mit der Offenlegung der Pläne zu suchen, um so die Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Denn - und insoweit haben Sie schon den richigen Ansatzpunkt gefunden - ein Leerstand und Verfall würde dem Amt sicherlich noch weniger passen, so dass die Chancen für eine Ausnahmegenehmigung denkbar gut sind.
Das wäre sicherlich der richtige Weg; fatal wäre es, ohne genehmigung etwas abzureissen und dann neu aufzubauen.
Das vorausgeschickt, noch zu den Fragen:
1.)
Mit Ihrer Befürchtung leigen Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung richtig.
2.)
Auch dabei gibt es die gleichen Probleme. Sie können nicht einfach abreissen und enien Neubau erstellen. Im Außenbereich ist das so nicht möglich.
3.)
Das ist der Ansatzpunkt Ihrer Argumentation für die Ausnahmegenehmigung. In der Regel wird kein Amt den Verfall vorziehen und wenn die Pläne des Neubaus dem äußeren Erscheinungsbild des Altbaus ähnelt, also der ländliohe Charakter beibehalten wird, ist das Grundlage der Ausnahmegenehmigung auch für den geplanten Neubau.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
