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Bau im Außenbereich (Bayern)

13.04.2014 14:01 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,



ich wohne in einem kleinen Dorf in Bayern mit ca. 100 Einwohnern in einem Außenbereich. Bei dem Haus handelt es sich um einen ehemaligen nebenerwerbslandwirtschaftlichen Betrieb mit Wohnhaus (ca. 70 Jahre alt) und Scheune. Alle Felder wurden bereits vor ca. 9 Jahren verpachtet. Das Grundstück verfügt über Strom- und Wasseranschluss etc. und liegt neben einer Gemeindesträße. Nur Abwasser ist nicht vorhanden und nicht möglich, das Wasser wird über eine eigene Kleinkläranlage gereinigt.



1.

Ich (der Sohn) möchte gerne in einigen Jahren ein zweites Haus auf das Grundstück bauen. Ich habe hierzu bereits im Internet recherchiert und ich befürchte fast, dass ich rechtlich keine Möglichkeiten habe, ein weiteres

Haus dort zu bauen (Habe auch den §35 BauGB gelesen). Liege ich damit richtig?



2.

Ist denn das folgende Szenario einfacher umzusetzen (bzw. überhaupt möglich) als der Punkt 1?

Ich würde in einer Wohnung in einem anderen Dorf wohnen (die meinen Eltern gehört). Irgendwann später in einigen Jahren würden meine Eltern in die Wohnung ziehen und ich würde das Haus auf dem Land abreißen und durch ein neues ersetzen.

==> Gibt es bei diesem Szenario die gleichen Hindernisse wie oben stehend bei Punkt 1?



Umbaumaßnahmen dürften genauso teuer sein wie der Neubau eines Hauses (vor allem da das aktuelle Haus fast doppelt so groß ist wie das Haus, dass ich gerne bauen würde).



3.

Falls das zweite Szenario auch nicht realisierbar ist, was ist denn eigentlich, wenn ich in einer Wohnung leben würde und meine Eltern später im Alter in die Stadt ziehen würden?

==> Der Hof im Aussenbereich wäre verlassen und man könnte es auch nicht wirklich verkaufen, da man ja nichts bebauen darf (und ich denke dass auch kein Käufer der Haus renovieren würde).

Ist es den Landkreisen und Gemeinden wirklich lieber, dass der Hof verfällt, als dass das alte Haus ersetzt werden würde?



Welche Möglichkeiten haben wir denn überhaupt in solch einem Szenario etwas neuzubauen?



Vielen Dank!

-- Einsatz geändert am 13.04.2014 15:08:18

Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst sollten Sie das Gespräch mit dem Landratsamt suchen - insoweit ist es ein Märchen, dass grundsätzlich alle Baumaßnahmen abgelehnt werden, auch wenn man wie Sie vernünftige Gründe vorbringen kann.

Zwar greift § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB ein, wonach die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen zulässig ist:

1.) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden
2.) das vorhandene Gebäude weist Mißstände oder Mängel auf
3.) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
4.) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.

Hier haben Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung das Problem, dass der Neubau wesentlich kleiner werden soll, so dass der Frage der Gleichartigkeit auch dann kritisch werden kann.

Aber insgesamt besteht IMMER die Möglichkeit, eine Ausnahmegenehmigung zu bekommen, wobei dann eben das offene Gespräch mit dem Sachbearbeiter dessen Ermessensspielraum immer zum positiven beeinflussen kann.

Daher rate ich, das Gespräch mit der Offenlegung der Pläne zu suchen, um so die Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Denn - und insoweit haben Sie schon den richigen Ansatzpunkt gefunden - ein Leerstand und Verfall würde dem Amt sicherlich noch weniger passen, so dass die Chancen für eine Ausnahmegenehmigung denkbar gut sind.


Das wäre sicherlich der richtige Weg; fatal wäre es, ohne genehmigung etwas abzureissen und dann neu aufzubauen.


Das vorausgeschickt, noch zu den Fragen:


1.)

Mit Ihrer Befürchtung leigen Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung richtig.


2.)

Auch dabei gibt es die gleichen Probleme. Sie können nicht einfach abreissen und enien Neubau erstellen. Im Außenbereich ist das so nicht möglich.


3.)

Das ist der Ansatzpunkt Ihrer Argumentation für die Ausnahmegenehmigung. In der Regel wird kein Amt den Verfall vorziehen und wenn die Pläne des Neubaus dem äußeren Erscheinungsbild des Altbaus ähnelt, also der ländliohe Charakter beibehalten wird, ist das Grundlage der Ausnahmegenehmigung auch für den geplanten Neubau.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 15.04.2014 | 19:10

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Antwort. Also stehen meine Chancen gar nicht mal so schlecht hier zu bauen? :-)

Ich habe noch zwei kurze Nachfragen hierzu:

Sie haben folgendes geschrieben:

Hier haben Sie nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung das Problem, dass der Neubau wesentlich kleiner werden soll, so dass der Frage der Gleichartigkeit auch dann kritisch werden kann.

Zählt hier der Wohnraum des Gebäudes in Quadratmeter oder die reine Grundfläche der Bodenplatte des Gebäudes? => Aktuell ist nicht das gesamte Gebäude als Wohnraum deklariert.


Was meinen Sie denn genau mit Gleichartigkeit? Darf ich z. B. kein Haus mit Walmdach bauen, wenn das aktuelle Haus ein Satteldach besitzt? Wie ist die Gleichartigkeit in diesem Zusammenhang definiert?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.04.2014 | 20:13

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Außenmaße sind entscheidend.


Zur Frage der Gleichartigkeit verweise ich einmal auf eine Entscheidung des BVerwG, wonach noch nicht einmal ein als Wohnhaus genutztes ehemaliges Bauernhaus mit einer Wohneinheit ist einem Ersatzgebäude mit zwei Wohnungen in zwei aneinander gesetzten, selbständig nutzbaren Haushälften nicht gleichartig im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB gewertet werden (BVerwG 4 C 4.03). Die sicherlich lesenswerte Entscheidung ist hier

http://www.bverwg.de/entscheidungen/entscheidung.php?ent=190204U4C4.03.0

nachzulesen.

Insoweit sollte also der Umbau genau geplant und den Vorgaben des Amtes (daher dort die angeratene Vorbesprechung) angepasst werden.

Dann ist es auch möglich, eine Genehmigung zu bekommen, da Ihre Chancen hier wirklich nicht schlecht sind, aber eben rapide sinken werden, wenn Sie ohne Genehmigung einfach abreißen und neu bauen.

Ohne Genehmigung gibt Ihr Vorhaben also nicht.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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