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Bau eines Nebengebäudes (Gartenlagerhaus) als Grenzbebauung in Bayern

13.09.2016 09:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Ich möchte auf meinem Grundstück, das mit einem Haus und Carport bebaut ist, zusätzlich ein Nebengebäude als Gartenlagerhaus für Gartengeräte, Motorräder, Anhänger, Fahrräder etc.) errichten. Das Grundstück befindet sich in Bayern (Bay. Bauordnung). Der Carport is eine mit dem Haus genehmigte Grenzbebauung in den Maßen 8,00m Breite (Straße) und 6,00m Tiefe (Garage des Nachbarn). Das Gartenlagerhaus (natürlich keine Aufenthaltsraum und keine Feuerstätte) soll auch auf der Grenze, in der Ecke des Grundstücks errichtet werden. Die geplanten Maße sind : 6,15m vorne, 6,32m hinten (schräger Grenzverlauf), 2,50m Tiefe links, 3,60m Tiefe rechts. Die auf der Grenze laufenden Wände wären 6,32m zu einem und 3,60m zum anderen Nachbarn. Geplant ist ein Pultdach mit max. Höhe von 3,00m. Der Schattenwurf geht Richtung eigenes Haus und die Abstände zu den Häusern der Nachbarn ist so groß, dass kein Belüftungsnachteil für die Nachbar entsteht. Damit dürfte das Gebäude die Nachbar in keiner Weise stören.

Nun die Fragen:

Darf ich das grundsätzlich bauen?
Ist das genehmigungsfrei (ohne Baugenehmigung)?
Benötige ich die Zustimmung der Nachbar?
Ist nur die Abstandsflächenregelung relevant oder weiteres?
V.a. wie ist die Regelung der Bay. Bauordnung gem. Abs. 9 hinsichtlich der 15 m max. Grenzbebauung zu verstehen? Wird hier jede auf der Grenze verlaufende Seite gerechnet, dann dürfte ich nichts mehr bauen oder nur die jeweils längst? Wenn ich nichts mehr bauen dürfte (genehmigungsfrei und ohne Zustimmung der Nachbar), wäre es dann mit Zustimmung der Nachbar und Bauantrag möglich? Auch: Wenn einige Nachbar an der jeweiligen Grenze zustimmen, darf ich das dann von den 15m abziehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich bedarf jeder Bau einer Baugenehmigung aus Art. 55 Abs. 1 BayBO.

Allerdings dürfte in Ihrem Falle ein Gebäude i.S.d. Art. 57 Nr. 1 a oder b BayBO vorliegen, so dass hier ohne Baugenehmigung zu bauen wäre.

Mir scheint Sie halten mit den Maßen 6,32 Meter und 3,6 Meter die Abstandsflächen des Art. 6 BayBO ein, so dass hier keine Probleme bzgl. des Bauordnungsrechtes drohen.

Der Nachbar ist dennoch aus Art. 66 Abs. 1 BayBO zu beteiligen. Diesem sind die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen, Art. 66 Abs. 1 S. 1 BayBO. Somit bedarf Ihr Vorhaben auch der Zustimmung des Nachbarn.

Zu prüfen wäre in Ihrem Falle noch, ob die Gemeinde eine Satzung in Bezug auf Ihr Bauvorhaben erlassen hat und ob dieser Satzung entsprochen wird.

Aus Art. 6 BayBO ergeben sich Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken. Art. 6 Abs. 9 S. 2 BayBO spricht in diesem Zusammenhang von einer Maximallänge der Bebauung von 15 Metern. D.h. die in Art. 6 Abs. 9 S. 1 BayBO benannten Gebäude dürfen unabhängig von der Gesamtlänge der Grenze zum Nachbarn höchstens 15 Meter die Abstandsfläche nicht einhalten und nur höchstens 15 Meter auf der Grundstücksgrenze gebaut werden.

Die 15 Meter sind insofern die Summe aller auf der Grenze liegenden Seiten und bilden eine Maximallänge.

Eine Zustimmung der Nachbarn ändert nichts an der grundsätzlichen Pflicht zum Einhalten der Abstandsflächen i.S.d. Art. 6 BayBO. Das Bauvorhaben wäre immer noch nicht genehmigungsfähig bzw. wäre genehmigungsfrei nicht zu errichten.

Stellen Sie also mit Zustimmung der Nachbarn einen Antrag auf Baugenehmigung, so wäre auch ein Dispens zu beantragen, also eine Ausnahme von den Regelungen der Abstandsflächen. Wird Ihnen diese Ausnahme gewährt, wäre der Bau auch genehmigungsfähig. Darüber entscheidet die Baubehörde, die Zustimmung der Nachbarn dürfte hier aber erheblich zu Ihren Gunsten wirken.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2016 | 12:34

Die Antwort ist m.E. nicht präzise genug und hilft mir so nicht weiter. Daher bitte ich um genauere Beantwortung.

Die genannten Maße sind die Gebäudemaße, nicht die Abstandflächen. Das Gebäude soll in der Ecke des Grundstücks mit den genannten Seiten auf der Grenze stehen (6,32m und 3,60m). Die Abstandsflächen sind damit hier 0. Genau darum geht es ja. Das ist der Kernpunkt meiner Frage.

Ihr Antwort hinsichtlich der Nachbarbeteiligung verstehe ich nicht. Entweder das Vorhaben ist genehmigungsfrei, dann gibt es keine Bauzeichnung und keinen formalen Beteiligungsprozess der Nachbar oder aber ich muss eine Baugenehmigung einreichen. Dann sieht der Prozess auch das Einholen der Unterschrift der betroffenen Nachbarn an den beiden Grenzen vor. Oder habe ich hier etwas missverstanden.

Ob die Gemeinde einen Bebauungsplan für meine Gebiet aufgestellt hat, prüfe ich separat. Mir geht es hier um die Regelungen der Bay. Bauordnung.

Zentraler Punkt meiner Frage ist die Auslegung von Art.66. Abs. 9, insbesondere der Regelung zu den 15 m. Diese verstehe ich nicht. Ich gehe davon aus, dass mein Bauvorhaben genehmigungsfrei und ohne Zustimmung der Nachbar realisierbar ist, wenn ich mich innerhalb der 15m-Regelung befinde.

Dazu gäbe es 3 Rechnung, so wie m.E. die Regelung ausgelegt werden könnte. Genau hier brauche ich aber Ihren Expertenrat, welche Regelung gilt:

Gesamtgrundstücksbetrachtung mit Berücksichtigung jeder Seite: vorhandener Carport, wenn alle Seiten zu betrachten sind . 8m+6m = 14m -> bleiben 1m übrig und ich bin nicht innerhalb der Regelung, da mein Bauvorhaben (ebenfalls 2 Seiten auf der Grundstücksgrenze) mit 9,92m > 1m ist.

Gesamtgrundstücksbetrachtung mit Berücksichtigung nur der längsten Seite: vorhandener Carport 8m + Bauvorhaben 6,32m = 14,32m -> <15 m, müsste also gehen.

Oder aber Betrachtung je Grundstücksseite (so verstehe ich am ehesten Ihre Antwort, das ist mir aber nicht klar genug): 1. Grundstückseite (1 Nachbar): Carport 8m -> geht, 2. Grundstücksseite (2 Nachbarn):: 6 m Carport + 3,60m Bauvorhaben = 9,60m -> geht, 3. Grundstücksseite (1 Nachbar): 6,32m -> geht.

Ich bitte v.a. zur Auslegung der 15-Meter-Regelung um Klarheit, wie hier die Berechnung vorgenommen wird und welche Folgen davon abzuleiten sind.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2016 | 14:04

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Ich hatte Sie richtig verstanden, auch ich meinte die Längen des Gebäudes, nicht Abstandsflächen. Da die Abstandsfläche 0 ist, ist Ihr Vorhaben mit Art. 6 BayBO in Einklang zu bringen.

Bzgl. der Beteiligung des Nachbarn liegt insofern ein Missverständnis vor, als dass dieser nur zu beteiligen ist, wenn ein Genehmigung nach Art. 59 ff. BayBO notwendig ist. Eine Beteiligung des Nachbarn durch Unterschrift ist bei einem genehmigungsfreien Vorhaben nicht notwendig.

Nach Art. 6 Abs. 9 BayBO ist es Ihnen gestattet je Grundstücksgrenze eine Bebauung von 9 Metern vorzunehmen, die nicht den Abstandsflächen entspricht.

Aus Art. 6 Abs. 9 S. 2 BayBO wird dies insgesamt aber auf 15 Meter Gesamtlänge beschränkt. Dieser bezieht sich auf alle Grundstücksgrenzen insgesamt. Ohne den Satz 2 wären 18 Meter Gesamtlänge bei zwei Grenzen zu Grundstücken denkbar.

Da sich diese Regelung jeweils auf das Bauvorhaben bezieht wäre der Carport nicht mit in die Rechnung aufzunehmen. Das Bauvorhaben ist an sich als bei 8 mal 6 Meter innerhalb des Art. 6 Abs. 9 BAyBO.

Allerdings, aus Art. 6 Abs. 2 BayBO wird der Nachbar ggf. eine Abstandsflächen-Übernahmeerklärung unterzeichnen müssen, liegen die Abstandsflächen doch teilweise auch auf anderen Grundstücken. Dies war mit meiner Mitwirkung der Nachbarn gemeint. Ganz ohne diese wird es nicht gehen.

Gerne können Sie mich auch unter mail@kanzlei-park.de weiter kontaktieren, ich werde versuchen bestehende Missverständnisse kostenlos zeitnah zu beseitigen.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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