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Bau-/Werkvertrag nach BGB aF, Mängel, keine Abnahme, keine Fertigstellung - was nun?

| 04.05.2020 17:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


20:10
Hallo liebe Anwaltschaft,
ich habe einen Generalübernehmer mit vereinbartem Festpreis als Unternehmer, ohne VOB-Vereinbarung. Mein Haus sollte vor einem Jahr fertig sein, ist es bis heute nicht. Inzwischen wohne ich immerhin in dem Haus. Aber an vielen Stellen sind noch kleine Mängel, und eine Sache (Garage) ist noch nicht einmal angefangen.

Ich habe den Unternehmer jetzt aufgefordert, innerhalb 4 Wochen die Mängel zu beheben und innerhalb 8 Wochen den ganzen Bau fertigzustellen. Die Fristen sind abgelaufen. Außerdem habe ich ihn noch aufgefordert, die Materialien aus meinem Vorgarten endlich abzutransportieren.

Wie mache ich jetzt weiter? Am liebsten möchte ich aus dem Vertrag raus und für die kleineren Mängel eine Minderung. Wir sind momentan finanziell "quitt" (es wurde immer nach Bauabschnitten bezahlt), andererseits hat noch überhaupt keine (Teil)Abnahme stattgefunden.

Es stehen auch noch Schadensersatzforderungen im Raum, ich hatte durch den Verzug Kosten (länger Miete, Zinsschaden). Zusätzlich ist Vertragsstrafe für Verzögerung vereinbart.

Ich möchte aber natürlich nicht noch in die Falle tappen, dass ich dem Unternehmer jetzt noch etwas zahlen muss. Vielmehr müsste ich wohl (s. o.) Geld zurückbekommen.

Wie ist jetzt die richtige Vorgehensweise? Abmahnung, Androhung, Kündigung, Rücktritt? Ich möchte nichts falsch machen. Soll ich ein privates Bauschadensgutachten einholen? Der Unternehmer meldet sich seit meinem Schreiben gar nicht mehr.

Vielen Dank!
04.05.2020 | 18:13

Antwort

von


(2258)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie befinden sich in einem gefährlichen Irrtum, wenn Sie meinen, es sei noch keine Abnahme erfolgt.

Insoweit verweise ich auf

<a target="_blank" href="https://rabohledotcom.wordpress.com/2018/07/04/die-bauabnahme/" rel="nofollow">https://rabohledotcom.wordpress.com/2018/07/04/die-bauabnahme/</a>

und den Passus, dass auch mit dem Einzug eine konkludente Bauabnahme durchaus von der Rechtsprechung angenommen wird.

Und nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung gab es den Einzug in das Haus trotz Mängel.


Darin wird man dann eben die Abnahme rechtlich sehen müssen mit der Folge, dass

-Beweislastumkehr
-Fälligkeit der Vergütung
-Gefahrübergang
-Vorbehalt der Vertragsstrafe
-Verzinsung der Vergütung

eintritt. Nun müssen Sie also die Mängel darlegen und beweisen.


Daher sollten Sie schnellstens ein sogenanntes selbständiges Beweisverfahren einleiten (lassen), um die Mängel, Mängelbeseitigungkosten und Art der Arbeiten dann über das Gericht von einem Sachverständigen beurteilen zu lassen. Ich empfehle Ihnen, sich dazu anwaltlicher Hilfe zu bedienen.

Danach können dann die Schäden und Ansprüche beweissicher festgehalten werden; ein Rücktritt des Vertrages wird nach Ihrer derzeitigen Sachverhaltsdarstellung aber vermutlich nicht in Betracht kommen, möglicherweise aber Schadenersatzansprüche.

All das lässt sich aber erst nach Vorlage eines solchen Gutachtens abschließend bewerten.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 04.05.2020 | 18:34

Sehr geehrter Herr RA Bohle,

zunächst schon einmal vielen Dank für diesen Hinweis! Damit haben Sie mich allerdings "nur" (richtiger- und dankenswerterweise!) auf eine evtl. andere Ausgangslage (Dass die Garage noch nicht errichtet ist, dürfte unbestreitbar sein, weswegen ich einer vollständigen fiktiven Abnahme durch Einzug skeptisch gegenüberstehe) hingewiesen, aber nicht meine Frage nach den nächsten sinnvollen Schritt zu dem Ziel "Trennung von dem Bauunternehmer und anderweitige Fertigstellung meines Hauses" beantwortet.

Denn streng genommen hat ja auch die nun vermutete Abnahme für mich positive Folgen, denn erst nach Abnahme - also jetzt - kann ich doch gegen den Unternehmer die Ansprüche aus § 634 BGB geltend machen, richtig? Wie soll ich dieses also nun - zu meiner Ausgangsfrage zurückkommend - am sinnvollsten tun? Dabei habe ich die Beweislast im Blick.

Vielen Dank noch einmal!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.05.2020 | 20:10

Sehr geehrter Ratsuchender,


dass die Garage noch nicht fertig ist, andere Mängel vorhanden sind, der Vorgarten nicht freigeräumt worden ist, etc. ist alles bei der Antwort berücksichtigt worden.

Aber Sie werden genau den Weg der Feststellung der Mängel gehen müssen. Ein von Ihnen angedachtes Privatgutachten nützt nichts, da es im Streitfall sehr wenig Beweiskraft hat, sondern lediglich regelmäßig als Parteivortrag gewertet wird. Das wäre also dann herausgeworfenes Geld, wenn der Unternehmer - wie hier - nicht reagiert.

Ein Rücktritt vom Vertrag kommt nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht in Betracht: Esrt müssten die Mängel festgestellt worden sein, dann eine Nachbesserungsfrist gesetzt worden und diese Frist verstrichen sein. Und nur bei wesentlichen Mängel (ob das vorliegt, hat der Sachverständige festzustellen) kommt dann ein Rücktritt in Betracht.

Ein Löslösen von vertrag wäre also nur die Kündigung, wobei dann der Wert der bisher erbrachten Leistungen unter Berücksichtigung der Mängel feststehen muss - und schon sind Sie wieder beim genannten selbständigen Beweisverfahren.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 05.05.2020 | 00:39

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"Dankenswerterweise auf einen Denkfehler meinerseits hingewiesen und gute Tipps für das weitere Vorgehen gehabt. Allerdings leider nicht auf eine Sache eingegangen: Ob denn nicht bereits allein die Tatsache, dass der Unternehmer bereits seit einem Jahr unbestreitbar mit der vertraglich vereinbarten Fertigstellung in Verzug ist, einen schwerwiegenden Mangel darstellt."
Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Ratsuchender,

es wurde Ihnen zweimal mitgeteilt, dass das nicht ausreicht, einen schwerwiegenden Mangel zu begründen wenn Sie in dem Haus wohnen: Gerne zum dritten Mal: Das reicht nicht aus, einen schwerwiegenden Mangel zu begründen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 05.05.2020
4,8/5,0

Dankenswerterweise auf einen Denkfehler meinerseits hingewiesen und gute Tipps für das weitere Vorgehen gehabt. Allerdings leider nicht auf eine Sache eingegangen: Ob denn nicht bereits allein die Tatsache, dass der Unternehmer bereits seit einem Jahr unbestreitbar mit der vertraglich vereinbarten Fertigstellung in Verzug ist, einen schwerwiegenden Mangel darstellt.


ANTWORT VON

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