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Bastmatte als Balkon-Sichtschutz bei Wohnungseigentum

19.11.2010 10:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich wohne in einer mir gehörenden Eigentumswohnung in Köln. In dem Haus wohnen 3 weitere Parteien, zur gesamten Eigentümergemeinschaft gehören noch drei weitere Häuser. Zu meiner Dachgeschosswohnung gehört ein in das Dach eingebauter Balkon. Da dieser zur Einfahrtseite der Privatstrasse und zur Mitte der 4 Häuser zeigt, habe ich als Sichtschutz eine Bastmatte bis zur Höhe des Balkongeländers angebracht. In der direkten Umbgebung sind bei anderen Häusern als Gartensichtschutz auch Bastmatten angebracht, diese Häuser gehören jedoch nicht zur Eigentümergemeinschaft.
Auf der Eigentümerversammlung des letzten Jahres sagte ein Miteigentümer (der Architekt der Anlage), er würde meinen Sichtschutz dulden, soweit keine Nachahmung stattfindet und es würde sich um eine nicht erlaubte bauliche Veränderung handeln. Ich hatte angeboten, ich sei bereit, die Bastmatte zu entfernen, wenn man sich auf einen gemeinsamen Sichtschutz einigen kann. Da dieses Thema nicht TOP war, wurde damals kein Beschluss gefasst. Im Nachbarhaus haben dann Mieter eine blickdichte Kunstbastmatte aufgestellt (nur aufgestellt, nicht befestigt). Auf der Eigentümerversammlung diesen Jahres war als TOP das Thema "Anbringung von Balkonverkleidung" angegeben. Leider konnte ich aus beruflichen Gründen nicht an der Versammlung selbst teilnehmen. Meine Mutter hat mit einer Vollmacht für mich teilgenommen. In dem anschließendend verschickten Protokoll steht nun, dass sowohl sämtliche Balkonverkleidungen, als auch sämtliche Sichtschutzeinrichtungen zu entfernen sind. Eine Balkonsicherung ist nur aus transparentem, bruchsichern, rahmenlosem Glas erlaubt. Hierzu ist ein Beschluss gefasst worden. Im Gespräch mit meiner Mutter kam heraus, dass jedoch entgegen des Protokolls kein Beschluss zur Entfernung des bisherigen Sichtschutzes gefasst wurde, mit der Begründung es würde ausreichen, dass ein Miteigentümer was dagegen hätte. Andere Miteigentümer brachten den Vorschlag ein, dass es auch Sichtschutzeinrichtungen aus Segeltuch o. ä. gibt. Der Architekt sagte dazu, dass er generell jede Art von Sichtschutz ablehnt.
Er verlangt nun mit Fristsetzung, dass ich die Bastmatte entferne.

Zu dem Thema hätte ich folgende Fragen:

1. Zählt eine von innen angebrachte Bastmatte als Sichtschutz zu "Balkonverkleidungen" und ist eine bauliche Veränderung?

2. Ist es berechtigt durch einen Beschluss nur rahmenloses Klarglas zuzulassen, das in der Anschaffung ab 1.000 € aufwärts kostet?

3. Ist es berechtigt, dass ein Miteigentümer jeglichen Sichtschutz untersagt? (In dem er sich daruf beruft, es würde reichen, wenn nur einer dagegen ist)

4. Ist der Beschluss der Eigentümerversammlung wirksam, wenn in der TOP der Einladung "Anbringung von Balkonverkleidungen" heißt und (lt. Protokoll) dann auch jeglicher Sichtschutz verboten wird?

5. Wie sehen die Chancen aus die Zulässigkeit einer Bastmatte als Sichtschutz unter Berücksichtigung des o. g. Sachverhalts gerichtlich prüfen zu lassen?

6. Gibt es eine Rechtsgrundlage, auf die ich mich berufen könnte?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrte Rechtsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ich gehe davon aus, dass es sich bei dem Balkon um Sondereigentum handelt. Dieses dürfen Sie gem. § 13 Abs. 1 WEG beliebig nutzen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen.


1. Zählt eine von innen angebrachte Bastmatte als Sichtschutz zu "Balkonverkleidungen" und ist eine bauliche Veränderung?

Hier könnte der Anbringung des Sichtschutzes die Vorschrift des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG entgegenstehen.

Nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG können bauliche Veränderungen beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer, dessen Rechte hiervon betroffen sind, zustimmt.

Eine solche bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG liegt bereits dann vor, wenn die gegenständliche Umgestaltung oder Veränderung des Erscheinungsbildes des gemeinschaftlichen Eigentums eine Abweichung vom Zustand bei der Entstehung des Wohnungseigentums darstellt (Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl. 2010, § 22 WEG Rn. 1).

Als Umgestaltungen werden dabei regelmäßig Anbauten, Einbauten und Umbauten angesehen. Je nach Art und Weise, wie Sie die Bastmatten mit den Balkongeländer (oder sogar der Wand) verbunden haben, könnte eine solche Umgestaltung und damit auch eine bauliche Veränderung bereits vorliegen.

So wird vertreten, dass sie Anbringung massiver, fest eingefügter Sichtblenden auf Balkonen oder Terrassen oder die Errichtung eines Sichtschutzes für eine Sondernutzungsfläche in der Regel eine Beeinträchtigung ist, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf - wegen der Verschlechterung des optischen Gesamteindrucks (Bub in: Staudinger, BGB - 13. Bearbeitung 2005, § 22 WEG Rn. 180). Ebenso bedarf die Verglasung eines Balkons – sei es eine auf die seitlichen Balkonbrüstungen aufgebrachte Verglasung oder eine Vollverglasung – oder einer Loggia in der Regel der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, da es sich um eine nicht unerhebliche und architektonisch nachteilige Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Gebäudefassade handelt; die architektonische Funktion der Balkone, die zumindest auch die Auflockerung der Fassade zum Ziel hat, wird durch die Balkonverglasung idR über das zulässige Maß hinausgehend beeinträchtigt (Bus in: Staudinger, a.a.O. Rn. 108).

Ob es sich bei dem von Ihnen angebrachten Sichtschutz um eine solche Umgestaltung handelt oder – mangels „Massivität" oder substanzbeeinträchtigender Befestigung – nicht, wird aber letztlich dahinstehen können.

Denn durch die dauerhafte Anbringung des Sichtschutzes besteht zumindest die Möglichkeit, dass das Erscheinungsbild verändert wird. Zwar darf eine solche Veränderung nicht ganz unerheblich sein, da sie dann unbeachtlich wäre, es sind aber auch keine allzuhohen Anforderungen zu stellen. So hat z.B. das OLG Köln (NZM 2005, S. 223) entschieden, dass das Aufstellen einer mobilen Antenne auf einem Balkon eine ausreichend erhebliche Beeinträchtigung sei.

Ohne mir selbst einen optischen Eindruck machen zu können kann ich Ihnen selbstverständlich nicht sagen, ob die von Ihnen angebrachten Sichtschutzmatten eine erhebliche optische Beeinträchtigung darstellen. Dies wird aber je eher der Fall, desto stärker die Farbe der Matten – insbesondere im Hinblick auf die Helligkeit – von übrigen Fassadengestaltung abweicht.

Wenn die von Ihnen angebrachten Matten eine erhebliche optische Beeinträchtigung hervorrufen, sind diese also tatsächlich als bauliche Änderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG anzusehen.


2. Ist es berechtigt durch einen Beschluss nur rahmenloses Klarglas zuzulassen, das in der Anschaffung ab 1.000 € aufwärts kostet?

Soweit es sich hierbei um eine bloße ordnungsgemäße Instandhaltungsmaßnahme oder Instandsetzung handelt, ist der Beschluss in Ordnung. Maßgeblich wird daher sein, wie die Brüstungen bislang gestaltet sind und ob davon abgewichen wird.

In anderen Fällen wäre wieder § 22 Abs. 1 WEG anzuwenden mit der Folge, dass grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen müssten. Eine Ausnahme ist hier allerdings zu machen, wenn es zwar nicht eine reine Instandhaltungsmaßnahme ist, es sich aber um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik dienen soll. Dann genügt gem. § 22 Abs. 2 WEG die Beschlussfassung mit qualifizierte Mehrheit (3/4 der Wohnungseigentümer, 1/2 der Miteigentumsanteile), soweit kein Eigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigt wird.

Auch hier kommt es auf die Gesamtumstände, insbesondere die gegenwärtige Ausstattung Ihrer Anlage an, zu der Sie keine vollständigen Angaben gemacht haben. Eine abschließende Beurteilung ist insoweit leider nicht möglich.


3. Ist es berechtigt, dass ein Miteigentümer jeglichen Sichtschutz untersagt? (In dem er sich darauf beruft, es würde reichen, wenn nur einer dagegen ist)

Leider ja. Da das Gesamterscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums betroffen ist, ist jeder Wohnungseigentümer in seinen Rechten beeinträchtigt. Da § 22 Abs. 1 S. 1 WEG die Zustimmung eines jeden Betroffenen voraussetzt, kann ein einzelner Eigentümer als „Blockierer" auftreten.

Anders sieht es meines Erachtens nur bei „mobilen" Sichtschutzen aus, die nur während der tatsächlichen Nutzung aufgebaut werden, da eine Veränderung des Erscheinungsbildes nur vorliegt, wenn die entsprechende Maßnahme nicht nur kurzfristig ist, z.B. kurzfristiges Aufstellen einer Wäschespinne oder von Gartenmöbeln auf einer Freifläche (Palandt/Bassenge, a.a.O. Rn. 3). In diesen Zusammenhand wird man auch die kurzfristige Aufstellung eines Sichtschutzes während des Sonnenbadens einordnen können, zumal dies letztlich auch dem berechtigten Wunsch nach Schutz der eigenen Privatsphäre entspricht. Da diese nicht mehr betroffen ist, wenn der Balkon verlassen wird, scheint der Abbau des Sichtschutzes dann als zumutbar. Meiner Ansicht nach ist daher ein mobiler, nur bei Benutzung des Balkons aufgestellter Sichtsschutz nicht zu untersagen.


4. Ist der Beschluss der Eigentümerversammlung wirksam, wenn in der TOP der Einladung "Anbringung von Balkonverkleidungen" heißt und (lt. Protokoll) dann auch jeglicher Sichtschutz verboten wird?

Diese Frage ist schwierig zu beantworten, da hier viele Ansichten vertretbar sind. Wenn über die Anbringung von Balkonverkleidungen entschieden wird, wird damit zugleich auch über alle nicht beschlossenen Verkleidungsformen abschlägig entschieden. Insoweit könnte die Entscheidung (noch) hiervon gedeckt sein. Andererseits ist ein Sichtschutz aber eben keine Verkleidung der Brüstung.

War der Beschluss nicht von dem TOP gedeckt, wäre er dennoch wirksam, könnte aber – soweit die Fristen nicht abgelaufen sind – dann angefochten werden. Fraglich ist aber praktische Nutzen einer Anfechtung – jedenfalls dann, wenn der Sichtschutz eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt, da er denn schon wegen Verstoßes hiergegen unzulässig wäre.


5. Wie sehen die Chancen aus die Zulässigkeit einer Bastmatte als Sichtschutz unter Berücksichtigung des o. g. Sachverhalts gerichtlich prüfen zu lassen?

Eine gerichtliche Entscheidung könnten Sie herbeiführen, indem Sie den Sichtschutz einfach nicht entfernen. Ich gehe davon aus, dass ein Miteigentümer oder die Gemeinschaft früher oder später auf deren Entfernung klagen wird. In diesem Verfahren kann die Klärung dann erfolgen (Kostenrisiko!).

Die Chancen, ob Sie ein solches Verfahren gewinnen könnten, lassen sich aus der Ferne nicht vorhersagen. Ihnen hier eine (scheinbar) verbindliche Antwort zu geben, wäre unseriös. Im Grunde hängt der Erfolg aber davon ab, ob es sich bei dem Sichtschutz um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handelt. Insoweit nehme ich Bezug auf meine Ausführungen zur 1. Frage.


6. Gibt es eine Rechtsgrundlage, auf die ich mich berufen könnte?

Die Maßgeblichen Vorschriften sind §§ 13 und 22 WEG. Während § 13 WEG Ihre grundsätzliches freies Nutzungsrecht bestimmt, wird dieses durch § 22 WEG eingeschränkt.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

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