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Barrierefreiheit nicht gegeben obwohl vertraglich vereinbart - Ansprüche?

09.11.2013 08:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Arglistiges Verschweigen eines Mangels; Wechselwirkungen zwischen öffentlichen- und Privatrecht

Wir haben eine "barrierefreie" Eigentumswohnung gekauft. Nach dem Einzug mussten wir feststellen, dass die Türen zum Fahrstuhl nicht 90 cm breit sind, sondern 4 cm enger. Unsere Reklamation führte dazu, dass dem Bauherrn von der Behörde nachträglich eine geänderte Baugenehmigung für den Einbau der schmalen Türen erteilt wurde (Duldung der Abweichung betr. lichter Türöffnung 90 cm).
Meine Frage: Werden unsere privatrechtlichen Ansprüche gegenüber dem Bauherrn auf einen barrierefreien Zugang zur Wohnung dadurch berührt? Gibt es eine Chance, diesen Anspruch durchzusetzen, obwohl die Behörde die Baugenehmigung nachträglich geändert hat?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


I.
Zunächst zur allgemeinen Vorgehensweise:

Sie können und sollten hier in zweierlei Hinsicht vorgehen:
Zum einen können Sie wegen arglistiger Täuschung die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen und zum anderen können Sie Mängelgewährleistungsrechte geltend machen, soweit dieses nicht vertraglich ausgeschlossen ist, was aber so gut wie immer der Fall ist (z. B.: "Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück, am Gebäude sowie den mitverkauften beweglichen Gegenständen einschließlich verdeckter Mängel werden hiermit ausgeschlossen" steht dann im Kaufvertrag - so oder so ähnlich - dazu gleich).

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen, § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Im Falle der Arglist (hört sich zunächst schlimmer an als es ist - es genügt die billigende Inkaufnahme) haben Sie wie gesagt als der Käufer die Möglichkeit, den Vertrag nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung anzufechten, auch wenn die Gewährleistungsrechte vertraglich ausgeschlossen sind. Doch wird dadurch Ihr Erfüllungsinteresse nicht geschützt. § 444 BGB ermöglicht daher dem Käufer, anstelle der Anfechtung trotz des Gewährleistungsausschlusses die Gewährleistungsrechte geltend zu machen.

Die Mängelgewährleistungsansprüche haben allerdings den Nachteil, dass Sie grundsätzlich zunächst von Ihren Nacherfüllungs- beziehungsweise Nachbesserungsrecht Gebrauch machen müssen, bevor Sie zum Rücktrittsrecht und damit zur Rückabwicklung des Kaufvertrages übergehen können. Hier ist ganz regelmäßig eine Frist zur Nacherfüllung/Nachbesserung zu setzen.

Aber ggf. wollen Sie gar keine Rückabwicklung - die Anfechtung wäre auch hier um Einiges kostenträchtiger, so dass die Mängelgewährleistungsansprüche, namentlich die Nachbesserung, besser wäre.

Sie müssten aber in jedem Falle bei einem Gewährleistungsausschluss die Arglist beweisen können bzw. muss sich der Käufer darauf einlassen.

Dieses nur als Vorbemerkung.

II.
Zu Ihren Fragen:

1.
Nein, denn grundsätzlich ist öffentliches Recht vom Privatrecht ganz grundsätzlich zu trennen, wobei es je doch faktische, mittelbare Auswirkungen und Wechselwirkungen ausnahmsweise geben kann.

2.
Die geänderte Baugenehmigung ist ja hier gerade noch keine Nachbesserung des Mangels - im Gegenteil.

Es wird nur die 4 cm-Abweichung legalisiert.

Sie verlieren nur dann Ihre Recht, wenn Sie der Baugenehmigung nachträglicher Art zugestimmt haben UND auf Ihre Mängelrechte beweisbar verzichtet haben.

Sie sollten daher den Verkäufer eine Frist zur Behebung des Mangels setzen und sich auf Arglist berufen.

Andere Möglichkeiten scheiden aller Voraussicht nach aus.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 09.11.2013 | 09:04

Ist es nicht so, dass der Bauträger, von dem wir die neue Wohnung vor ca. einem Jahr gekauft haben, 5 Jahre lang für Mängel haftet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.11.2013 | 16:03

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ja, beim Bauträgervertrag gilt eine 5-jährige Verjährungfrist.

Der Bauträgervertrag ist in den seltensten Fällen Kaufvertrag, obwohl er in notariellen Verträgen fast immer so bezeichnet wird. Die Gewährleistung richtet sich bei „neuerrichteten Objekten" nach Werkvertragsrecht.

Danach gilt eine 5-jährige Verjährung aller Voraussicht nach, wobei ich Ihren Vertrag natürlich nicht kenne und daher dieses nur annehmen kann.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


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