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Bankbürgschaft - Vermieter Heizung

07.01.2010 11:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben im Jahre 2000 dem Vermieter eine Bankbürgschaft gegeben. Im April 2007 sind wir dann ausgezogen. Die Bankbürgschaft haben wir bis dato nicht zurück erhalten. Vielmehr versucht der Vermieter die Bankbürgschaft in Anspruch zu nehmen, weil im Oktober 2007 die Heizung kaputt gegangen ist und angeblich, weil wir Ende 2006 die Heizung nicht mehr gewartet haben (hier war der Auszug bereits bekannt) kam es zu diesem Schaden. Wir warten bis heute auch noch auf unsere Nebenkostenabrechnung. Wir haben diese angemahnt, leider haben wir auch bis heute keine korrekte Abrechnung erhalten. Mitte letzten Jahres haben wir von dem Vermieter einen Vergleich erhalten, nch dem wir nun noch 750,00 € zahlen sollen. Diesen haben wir abgelehnt. Mit Schreiben von 04.01.2010 teilt uns nun der Vermieter mit, dass er die Bankbürgschaft nun in Höhe von 750,00 € in Anspruch nehmen wird.

Wie können wir nun verfahren?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Soweit Sie schildern sind Sie April 2007 bereits ausgezogen. Mitte 2009 haben Sie vom Vermieter einen Vergleich angeboten bekommen, den Sie ablehnten. Nunmehr haben Sie Anfang 2010 ein Anspruchsschreiben erhalten.

Vorab möchte ich anmerken, dass wenn Sie neben der Bankbürgschaft auch eine Mietkaution angelegt haben dies unzulässig wäre Es läge eine unzulässige Doppelsicherung vor, denn, bei der Vermietung von Wohnraum, ist die zu leistende Sicherheit gesetzlich nach auf das Dreifache der monatlichen Kaltmiete begrenzt ( § 551 BGB).

Eine darüber hinaus gehende Sicherheit ist unwirksam, es sei denn die Bürgschaft werde unaufgefordert abgegeben. Auf einen solchen Ausnahmefall könne sich der klagende Vermieter nicht berufen. Ohne Stellung der Bürgschaft wäre nämlich der Mietvertrag nicht zustande gekommen. (Urteil des Landgerichts Coburg vom 11.10.2005, Az: 23 O 676/05; Beschlüsse des Oberlandesgerichts Bamberg vom 9.3.2006 und 5.4.2006, Az: 6 U 75/05)

Darüber hinaus stellt sich für mich im Wesentlichen die Frage nach dem § 548 BGB. Danach verjähren Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von 6 Monaten nach Übergabe der Mietsache.

Insoweit ist der Vermieter gehalten, etwaige Schadensersatzansprüche nach Beendigung innerhalb dieser Frist gegen den Mieter geltend zu machen. Nach Ablauf der Frist sind etwaige Ansprüche (begründet oder unbegründet) verjährt.

Darüber hinaus ist der Schaden offensichtlich erst fast 6 Monate nach dem Auszug entstanden, sodass sich hier ernstlich die Frage stellt, ob Sie für den Schaden überhaupt zu haften hätten, da der Gefahrübergang hinsichtlich der Verschlechterung der Mietsache bereits mit der Übergabe im April auf den Vermieter übergegangen ist.

Danach müsste der Vermieter kausal beweisen, dass die Mangelhaftigkeit oder die Störung der Heizung auf eine unterlassene Wartung Ihrerseits aus 2006 stamme. Dies halte ich bereits für fragwürdig, vor allem, wenn Sie die Wartung durchgeführt haben.

Insoweit jedoch findet § 548 BGB vorliegend Anwendung. Ungeachtet des Gefahrübergang mit der Wohnungsübergabe und des späteren Auftretens von Schäden oder Funktionsstörungen sind, wenn Sie im April 2007 (bspw. 15.04.) ausgezogen sind, Schadensersatzansprüche des Vermieters zum bspw. 15.10.2007 (6 Monate) bereits verjährt und können daher nicht mehr gegen Sie geltend gemacht werden.

Unerheblich ist dabei auch, wann der Schaden durch den Vermieter bemerkt worden ist oder gar wann dieser aufgetreten ist, denn die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/04 - LG Frankenthal (Pfalz) AG Speyer BGB § 548

Demnach unterliegt die im Jahr 2009 und 2010 geltend gemachte Forderung bereits der Verjährung.

Eine Aufrechnung oder Verrechnung bzw. Inanspruchnahme der Bürgschaft scheidet damit aus.

Vor allem auch unter dem Gesichtspunkt, dass Sie die Abschluss-Nebenkostenabrechnung nicht erhalten haben.

Gemäß § 556 BGB haben Sie einen durchsetzbaren Anspruch auf Abrechnung über die Nebenkosten. Dazu ist der Vermieter verpflichtet. Der Anspruch auf die Nebenkostenabrechnung verjährt innerhalb von 3 Jahren nach seiner Entstehung. Da die Nebenkostenabrechnung im Jahr 2008 fällig gewesen ist, würde Ihr Anspruch auf Abrechnung 2011 verjährt sein.

Was können Sie tun:

Zunächst sollten Sie der Inanspruchnahme ausdrücklich widersprechen und die geltend gemachte Forderung mit dem Verjährungseinwand des § 548 BGB zurückweisen. Darüber hinaus sollten Sie den Vermieter auffordern gemäß Ihrem Anspruch nach § 556 BGB über die Nebenkosten ordnungsgemäß abzurechnen und darüber hinaus ausdrücklich die Herausgabe der Bankbürgschaft verlangen.

Gegebenenfalls sollten Sie auch erwägen diesbezüglich einen Rechtsbeistand zu beauftragen, um Ihrer Forderung nachhaltig Ausdruck zu verleihen, denn die Rechtslage ist unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Gunsten.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben Ihnen einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewähren zu können. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

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