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Bank verweigert Auszahlung von Darlehen für Neubau ETW

02.02.2013 13:20 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Zur Finanzierung einer Neubau-Eigentumswohnung schlossen wir im vergangenen Jahr drei Kreditverträge ab. Ein Bauspardarlehen, einen Kredit der KfW-Bank sowie ein Annuitätendarlehen bei der Bank über die auch der KfW-Kredit läuft.

Ende August 2012 erhielten wir den Bautenstandsbericht des Bauträgers über 100% sowie die Schlussrechnung. Vom zuständigen Notar wurden uns die Fälligkeitsvoraussetzungen schriftlich bestätigt. Bei der Schlussabnahme Anfang Oktober wurde eine Mängelliste erstellt, aufgrund derer wir die letzte Rate in Höhe von 3,5% bis heute zurückbehalten haben, da die Mängelbeseitigung nur sehr schleppend verläuft und in der Zwischenzeit weitere Mängel aufgetaucht sind. Seit Anfang November bewohnen wir die Wohnung.

Unser Problem besteht nun darin, dass das Bauspardarlehen sowie der KfW-Kredit voll ausgezahlt wurden, das Annuitätendarlehen aber nicht. Die Bank begründet dies mit einem Satz im entsprechenden Kreditvertrag, nach dem das Darlehen in einer Summe nach Fertigstellung ausgezahlt wird. Solange wir aber die letzte Rate nicht zahlen, könne auch nicht von Fertigstellung gesprochen werden. Dass die Bank dies so interpretiert, wurde uns jedoch nie mitgeteilt. Wir mussten sogar im Gegenteil über einen Zeitraum von ca. vier Wochen vier Mal nachfragen, bis uns mitgeteilt wurde, dass das Annuitätendarlehen vorerst nicht zur Auszahlung kommt. Die fehlende Summe wird über einen Zwischenkredit finanziert.

Es handelt sich um einen Bauträgervertrag nach MaBV, der Text der letzten Rate lautet: Nach vollständiger Fertigstellung des Kaufgegenstandes und derjenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, die den Kaufgegenstand betreffen.

Außer der Mängelbeseitigung stehen an unserem Wohneigentum/Sondereigentum keine Arbeiten mehr aus. Die entsprechenden Grundbucheintragungen wurden vom Notar zwischenzeitlich veranlasst und liegen uns vor. Die Feststellung des Einheitswertes ist ebenfalls bereits erfolgt. Wir sehen unsere Wohnung durchaus als fertiggestellt an, halten aber wie erwähnt nach §641 Abs. 3 BGB Geld zurück.

Durch die Zwischenfinanzierung ist uns bereits heute auf die Gesamtlaufzeit gesehen ein Schaden durch den noch nicht erfolgten Tilgungbeginn widerfahren. Da die bereitstellungsfreie Zeit bald endet, drohen uns zusätzliche monatliche Kosten im dreistelligen Bereich.

Unsere Frage:
Ist die Bank im Recht, wenn Sie mit ihrer Argumentation die Auszahlung verweigert? Gibt es eine gängige Definition oder Gerichtsurteile zum Thema „Fertigstellung" auf die wir uns berufen können? Wie sollten wir am besten vorgehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Für Sie ist meines Erachtens weniger von Bedeutung, was juristisch unter "Fertigstellung" zu verstehen ist, vielmehr wäre zu überprüfen, ob tatsächlich die Gesamtsumme des Annuitätendarlehens erst nach Fertigstellung ausgezahlt werden sollte. Fertigstellung heisst im Werkvertragsrecht grundsätzlich Abnahmereife oder Abnahmefähigkeit. Diese kann aber auch in Teilen -nach Baufortschritt- eintreten und führt dann eben zur Teilfertigstellung.

Üblicherweise richten sich bei Neubauvorhaben die Auszahlungsvoraussetzungen nach dem Baufortschritt entsprechend den Fälligkeiten nach § 3 MaBV. Sobald die Fertigstellung von Baufortschritten vom Bauunternehmer oder Architekten angezeigt wurde, wären die Raten von der finanzierenden Bank auszuzahlen. Vorausgesetzt natürlich, die Absicherung des Darlehens und die sonstigen Fälligkeitsvoraussetzungen liegen vor. Nach Ihren Angaben liegt die Fälligkeitsmitteilung des Notars vor.

Danach handelt die Bank nicht rechtmäßig und vertragsgerecht, wenn Sie das Darlehen wegen eines geringfügigen Sicherheitseinbehaltes vollständig zurückhält.

Sie sollten daher auf die Schlussrechnung, die Fälligkeitsmitteilung und die damit verbundene "Fertigstellung" nochmals ausdrücklich verweisen und die Auszahlung des Darlehens verlangen.

Sofern sich die Bank weiterhin weigert, sollten Sie sich anwaltlich vertreten lassen. Es ist keinesfalls gerechtfertigt, einerseits Bereitstellungszinsen zu verlangen oder sonstigen Schäden zu verursachen und andererseits die Auszahlung des Darlehens vollständig zu verweigern.

Abschliessend sei darauf hingewiesen, dass die Fälligkeit der Vergütung des Unternehmers sich nach der Abnahme richtet. Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für einzelne Teile bestimmt - wie hier nach der MaBV- so ist die Vergütung für jeden Teil nach Abnahme zu entrichten. Dies folgt aus § 641 I BGB. Dementsprechend ist die "Fertigstellung" hier im Sinne einer fortlaufenden "Teilfertigstellung", die zur ratenweisen Auszahlung führen muss, zu verstehen.

So sollten Sie notfalls mit anwaltlicher Hilfe gegenüber der Bank argumentieren und die Auszahlung verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Sascha Steidel, Rechtsanwalt

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