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Bank erteilt Grundschuld, verweigert dann Immobiliendarlehen

06.09.2018 16:22 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


06:47

Zusammenfassung: Schadensersatz wegen Abbruch von Vertragsverhandlungen

Hallo,
ich habe vor einigen Monaten auf Empfehlung unseres Bankberaters eine Immobilie per noatariellem Kaufvertrag gekauft.
Im Vorfeld wurden alle Modalitäten mit unserem Bankberater abgestimmt und auch die Grundschuld für die Bank durch den Notar bestellt.
In der Vergangenheit war dies stets problemlos.
Nachdem nach einiger Zeit die Kaufpreisfälligkeit gegeben war und die Bank sowohl den Verkäufer als auch meine Person persönlich betreut, wurde dem Verkäufer (welchen ich auch persönlich kannte) mitgeteilt, dass die Bearbeitung des Darlehensvertrages noch einige Tage dauert. Aus einigen Tagen wurden 3 Monate des Wartens und der Verkäufer trat letztendlich vom Kaufvertrag zurück. Der Darlehnsvertrag kam nicht zu Stande, obwohl die Grundschuld bereits für die Bank eingetragen wurde.
Wir wollten die alte Arztvilla in 3 schmucke ETW umbauen und hatten im Freundeskreis bereits Kaufzusagen. Unser Sohn, welcher einen Handwerksmeisterbetrieb führt hatte bereits im Vorfeld erhebliche Planungskosten, etc. Auch Baumaterialien hatten wir bereits gekauft.
Angebliche interne Probleme des Kundenberaters im Haus der Genossenschaftsbank haben dazu geführt, dass der Vertrag nicht zu Stande kam. Auch der Bankberater hatte den Kauf einer Wohnung zugesagt...
Dem Vorstand der Bank wurde dies alles mitgeteilt. Die Notarkosten wurden mir unverzüglich erstattet. Eine offizielle Rückantwort auf unser Schreiben haben wir nie erhalten.
Mich würde nunmehr interessieren, welche weiteren Schadensersatzansprüche ich geltend machen kann.

Recht herzlichen Dank für die Rückantwort.


06.09.2018 | 17:16

Antwort

von


(253)
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
Tel: 07127/349-1208
Web: http://www.rechtsanwalt-kromer.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hier gibt es zwei Ansatzpunkte für Schadensersatzansprüche.

Zunächst wäre die Frage zu erörtern, ob hier nicht doch ein Darlehensvertrag zustande kam, welchen die Bank dann nicht eingehalten hat. Dazu ist zu wissen, dass ein Darlehensvertrag für seine Wirksamkeit nicht unbedingt der Schriftform bedarf, d.h. er kann auch mündlich zustande kommen. Dazu wären vor allem die Verlautbarungen mit Ihrem Bankberater wichtig. Unterstellt dieser hat das Darlehen verbindlich zugesagt und Sie hätten dies angenommen, dann würde sich auf zweiter Ebene die Frage der Vertretungsmacht der Bankberaters stellen. Vermutlich war dieser bankintern nicht berechtigt Ihnen eine solche Zusage zu geben. Andererseits ist er, wenn er in der Bank sitzt und von der Bank beschäftigt wird, eindeutig der Bank zuzuordnen, so dass seine Erklärungen auch der Bank zuzurechnen sind, §§ 166, 278 BGB.

Zweiter Ansatzpunkt, der in einem Prozess ggf. auch parallel verfolgt werden könnte, ist die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Nach § 311 Abs. 2 BGB bestehen auch bei vorvertraglichen Verhandlungen bereits Sorgfaltspflichten. Eine Fallgruppe ist hier der Abbruch von Vertragsverhandlungen. Dies ist aber eine echte Ausnahme, grundsätzlich ist es so dass alle Vertragsparteien bis zum endgültigen Vertragsschluss in ihren Entschließungen frei sind, so dass jede Partei – auch ohne jeden einleuchtenden Grund - die Vertragsverhandlungen abbrechen kann. Allerdings besteht dann ein Schadensersatzanspruch, wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und die andere Partei in dem Zusammenhang bereits Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages gemacht hat und die andere Partei (hier die Bank) den Vertragsschluss ohne triftigen Grund ablehnt. (BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. V ZR 332/94) Zum triftigen Grund kann ich aus der Ferne nur wenig sagen, aber grundsätzlich sind rein interne Problem erstmal hausgemacht und damit selbst verschuldet.
Unterstellt es gibt keinen triftigen Grund in diesem Sinne, könnten Sie den Schaden geltend machen, der Ihnen aufgrund der Verweigerung des Darlehens entstanden ist. Dazu können sowohl die angefallenen Planungs- und Materialkosten gehören als auch ein möglicher entgangener Gewinn aus dem Weiterverkauf (§ 252 BGB).

Allerdings kommt es auch in Betracht, dass man Ihnen eine Mitschuld anlastet. Dies zum einen wegen der Frage, ob vor Eintragung im Grundbuch bereits Aufwendungen getätigt werden sollten und zum anderen wegen der Frage, ob nicht eine alternative Finanzierung möglich gewesen wäre. Beides ist aus meiner Sicht nicht überzeugend, so dass allenfalls eine sehr geringe Mitschuld in Betracht käme.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Johannes Kromer

Nachfrage vom Fragesteller 06.09.2018 | 18:10

Sehr geehrter Herr Kromer,

vielen Dank für Ihre Rückantwort, welche meine Auffassung teilt.
Die Grundschuld für die Bank wurde eingetragen und der komplette Kauf rückgängig gemacht.
Somit ist doch eine Zusage fiktiv erfolgt?
Auch die Finanzierungsmodalitäten wurden vorab mündlich besprochen.

Der Kundenberater war zur Vergabe von Krediten berechtigt. Wir haben in den vergangenen Jahren sehr vertrauensvoll mit ihm zusammengearbeitet und stets haben die Finanzierungen den vorherigen Absprachen entsprochen.

mfg.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2018 | 06:47

All dies lässt sich definitiv als Indiz dafür anführen, dass ein Vertrag zustande kam. Wie Sie meiner Antwort entnehmen können, halte ich es im Ergebnis überhaupt nicht für entscheidend, ob der Vertrag wirksam zustande kam und dann nicht eingehalten wurde, oder ob eine Vertragsverhandlung einfach so abgebrochen wurde. Jedenfalls spricht sehr viel dafür, dass die Bank ihren Pflichten nicht ordnungsgemäß nachkam.

Wenn Sie in der Angelegenheit weitere Unterstützung benötigen, sprechen Sie mich gerne unverbindlich an. Ich verfüge über langjährige Erfahrungen in Klageverfahren und außergerichtlichen Auseinandersetzungen mit Banken.

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