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Balkonsanierung im Eigentum- Farbabstimmung zukünftiger Balkonsichtschutzplatten...


11.12.2012 18:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Hallo, meine Frage ist folgende: ich besitze eine Eigentumswohnung in einem 12 Parteien- Haus. Aufgrund maroder Bausubstanz( bj. 1901) wurde durch die Eigentümergemeinschaft eine Balkonsanierung, für insgesamt 6 Balkone , beschlossen.
Da die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichten, zahlte jeder der 6 Whg. mit anhängendem Balkon 6500,00 E extra.
Soweit, so gut. Bei der letzten Eigentümerversammlung vor Beginn der Sanierung war die entscheidende Frage der auszuwählenden Farbe, bzgl. der künftigen Balkonplatten (außen wie innen) noch offen. 6 Eigentümer, 6 verschiedene Geschmäcker und Inneneinrichtungen! Daraufhin meinte der zuständige Architekt, dass diese Entscheidung noch in einer weiteren Eigentümerversammlung entschieden wird.
Nach Beginn der Abrissarbeiten und Aufbau des neuen Metallgerüstes fragte ich mich stetig, wann bestimmen wir endlich einheitlich die zukünftige Farbe der Balkon-außen+innen- Platten? Zu keinem Zeitpunkt eine Besprechung zu dieser wichtigen Thematik!
Nun, im Endeffekt, wurden BLAUE!!! Platten, in Verbindung zu kaltem Stahl, angebracht, die nicht abgesprochen wurden und in keiner Weise zu meiner Inneneinrichtung passen!!!
Ich habe mir eine Altbau-Gründerzeitwhg. gekauft und keine sterile neubauwhg., die den Charakter von Kälte (Stahl+kaltes Blau) verinnerlicht!!!!
Der Blick auf den Balkon ist stetig offen und gegeben und passt in keiner Weise zu meiner, ausschließlich in Naturtönen gehaltenen, Inneneinrichtung!!!!
Auch ohne vorherige Absprache wäre ich mit einer neutralen!!! Farbe, wie z.bsp: weiß, beige oder grau einverstanden gewesen!
Entsetzt darüber, dass nun diese blauen Platten der Endzustand seien sollten, rief ich bei der Hausverwaltung an, um die eigenmächtige Entscheidung zu klären.
Der dort verantwortliche, schon immer sehr phlegmatische+dümmliche Mensch meinte nur, dass die Beirätin der Eigentümerversammlung dieses entschieden hätte!!!?
Zu der Person wäre zu sagen: Rentnerin, die sich ausschließlich nur um IHRE! Whg. kümmert (nicht um den Rest des Hauses- Keller:Sperrmülllager, einkaufswagen!,Kartons im Weg- alles zugefüllt!) und sich im Alter noch gerne einmal profilieren möchte.

So, nun zum Kern der Frage: Es gibt hier 6 Eigentümer eines Balkones , die für den Neuaufbau viel Geld bezahlt haben und somit auch für die Neugestaltung der Balkonfassade GEMEINSCHAFTLICH verantwortlich sind!
Der Architekt, sowie die zuständige Hausverwaltung hat sich, aufgrund einer sich profilierenden Rentnerin, ohne Zustimmung der Gemeinschaft, für eine dem Baujahr/werk störende Farbe entschieden.
Da dieser kalte Neubauanbau nicht zu meiner Altbauwohg. passt, muss ich nun ZUSÄTZLICH einen Maler beauftragen, die blauen Platten in einer neutralen Farbe überzustreichen.
Dieses will und werde ich nicht bezahlen!

Daher nun die Frage an den Anwalt: Was ist zu tun? Welche Erstattung steht mir zu?

Ps: Aufgrund der stetig sich zu profilierenden Rentnerin(Beirätin!) wurde in der Vergangenheit bereits das Treppenhaus in BLAU (äußerst hässlich!) gestrichen und eine neue Eingangstür (Visitenkarte eines Hauses) in Eiche-Rustikal! eingebaut.
In beiden Fällen wussten die restlochen Eigentümer nichts von der Entscheidung und fanden es nur GROTTENHÄSSLICH!!!

Nun wird mir entgültig klar, dass die HAUSVERWALTUNG immer den Wunsch dieser einzigen Frau umgesetzt hat, ohne die Gemeinschaft zu fragen!!

Was ist zu tun???

Mit freundlichen Grüßen...



Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Der Verwaltungsbeirat hat grundsätzlich keine eigenen Entscheidungsbefugnisse, sondern soll lediglich den Verwalter bei Durchführung seiner Aufgaben unterstützen (§ 29 WEG).

Bei der Entscheidung über die Farbgebung handelt es sich aber zumindest um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, über die nach § 21 Abs. 3-5 WEG von der Eigentümergemeinschaft hätte mehrheitlich beschlossen werden müssen. Bei deutlicher Abweichung von der bisherigen Farbgebung könnte sogar eine bauliche Veränderung bejaht werden, die am Maßstab des § 22 Abs. 1 S. 2 WEG in Verbindung mit § 14 WEG zu prüfen ist (vgl. OLG Hamburg • Beschluss vom 17. Januar 2005 • Az. 2 Wx 103/04). Da Sie nach Ihrer Schilderung durch die Veränderung auch über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, wäre dann aber Ihre vorherige Zustimmung zur Farbwahl erforderlich gewesen.

Da Sie vorliegend Ihre Zustimmung zur veränderten Farbgebung nicht gegeben haben, ja nicht einmal ein entsprechender Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegt, dürften hier Beseitigungs- und Schadensersatzansprüche bestehen, und zwar in erster Linie gegen die Beirätin, möglicherweise aber auch gegen die Hausverwaltung.
Daher kann ich nur anraten, dass Sie sich (ggf. gemeinsam mit den anderen Betroffenen der Eigentümergemeinschaft) umgehend an einen auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Kollegen vor Ort wenden. Der Anwalt kann dann unter Einsichtnahme in alle Unterlagen und Inaugenscheinnahme des Hauses die konkret entstandenen Ansprüche beziffern und geltend machen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2012 | 19:49

Hallo Herr Wilking,

erst einmal vielen Dank für Ihre schnelle und direkte Hilfe.

Natürlich können Sie ohne direkte Besichtigung und Einsicht der Planungen, bzgl. des Bauvorhabens, keine konkrete Aussage treffen. Verständlich.

Natürlich fühle ich mich im Recht und würde dieses bestimmt auch über einen Anwalt bestätigt bekommen, nur müste ich leider zur Durchsetzung meines Rechtes einige Hundert Euro an einen Anwalt zahlen ( Rechtsschutzversicherung besteht, nur leider nicht für Immobilien!!).

Für das Geld könnte ich bereits einen Maler bezahlen, der mir die Balkonplatten überstreichen würde!

Dieses möchte ich aber nicht, denn ich habe bereits viel Geld in die Balkonsanierung investiert und ohne meine Zustimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft war eine neue Farbgestaltung gar nicht rechtens!

Verstehen Sie, was ich meine?

Die Gemeinschaft hat zu entscheiden, nämlich " 6 " Eigentümer!

Mir steht von vorne herein eine "neutrale " Balkongestaltung zu! Ohne, dass ich im Nachhinein für viel Geld, mein Recht erstreiten muss.

Also, abschließend folgende Verständnisfrage an einen Anwalt für Immobilienrecht, lohnt sich meinerseits eine Rechtsklage??

Ohne einen Anwalt komme ich leider nicht weiter- ob Hausverwaltung oder Architekt (hat mir im Vorfeld versichert, dass die Farbgestaltung der B.-Platten in einer gesonderten Eigertümerversammlung geklärt wird!), nun wimmelt mich jeder ab, mit der Begründung: Die Beirätin
hat die Farbe bestimmt und damit ist die Sachlage geklärt!!!

Leider habe ich keine Rückendeckung durch die anderen Balkoneigentümer, da sie sich mit niemandem anlegen möchten! 4 anderen Eigentümern gefällt die blaue Farbe gar nicht, aber in einen Anwalt möchten sie nicht investieren. Arschkriecher.....

Wie auch immer, das momentane Erscheinungsbild, mit Blick auf den Balkon, entspricht nicht mehr einer Gründerzeitwohnung... Somit findet auch eine Immobilienentwertung statt.

Bin ich im Recht, oder nicht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2012 | 21:11

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Da die Beirätin sich wohl vorsätzlich über die Interessen der Eigentümergemeinschaft hinweggesetzt hat, ist sie zumindest der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig. Dies würde auch die Erstattung der Kosten für einen beauftragten Anwalt umfassen.

Sie haben natürlich die Möglichkeit, zunächst die Beirätin unter Fristsetzung zur Beseitigung der unerwünschten Farbgebung aufzufordern. Reagiert diese aber nicht, müsste im Einzelnen geprüft werden, inwieweit Sie Ihre Ansprüche alleine geltend machen können oder inwieweit Sie ggf. eine Bevollmächtigung der weiteren Eigentümer benötigen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte daher ein Anwalt aufgesucht werden, da im Wohnungseigentumsrecht viele Klagen an solchen Formalien scheitern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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