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Balkonsanierung - Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum

| 02.07.2012 11:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Sehr geehrte Damen und Herren,
folgender Sachverhalt:
wir besitzen eine vermietete Eigentumswohnung im 1. OG eines Mehrfamilienhauses mit beauftragter Verwaltung. Bezüglich Instandhaltung besagt die Teilungserklärung im Wortlaut folgendes:
Instandhaltung
1. Jeder Wohnungseigentümer hat auf seine Kosten diejenigen Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder von ihm unter Ausschluß der übrigen Wohnungseigentümer genutzt werden, ordnungsgemäß instandzuhalten bzw. instandzusetzen. Dies gilt insbesondere auch für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Sondernutzungsrecht des jeweiligen Wohnungseigentümer unterliegen.
Die Instandsetzungsverpflichtung der einzelnen Miteigentümer besteht auch dann, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht wurden.
2. Die vorstehende Verpflichtung umfaßt insbesondere:
...
d) die Terrassen, die Balkon und die Brüstung der Balkone von außen sowie die Grundstücksfreiflächen, soweit an dieser Fläche den Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechteeingeräumt sind.
Bisher wurde dieser Passus von den Wohnungseigentümern so interpretiert, dass sämtliche Sanierungsarbeiten an den Balkonen Sache des jeweiligen Eigentümers sind, der auch die Kosten dafür alleine zu tragen hat. Ein Eigentümer hat schon auf eigene Kosten seinen Balkon (Abdichtung/Sperrschicht) sanieren lassen. An unserem Balkon ist im April 2012 ein Schaden an der Abdichtung des Fallrohres aufgetreten, den wir "in vorauseilendem Gehorsam" sofort auf eigene Kosten von einer Fachfirma haben reparieren lassen. Nun scheint es, dass auch die Sperrschicht bzw. Anschlussisolierung defekt ist und Wasser von unserem Balkon in das Mauerwerk dringt. Dies hat in der darunterliegenden Wohnung zu Feuchtigkeitsschäden geführt. Vom Besitzer dieser Wohnug wurden wir nun aufgefordert, die entsprechenden Sanierungsmassnahmen durchzuführen, sowie Schadenersatz für seine Feuchtigkeitsschäden zu leisten.
Folgende Frage:
Nach § 5 WEG gehören die konstruktiven Bestandteile des Balkons, insbesondere Fallrohre, Dämmschichten, Isolierungen etc. stets und unabänderbar zum Gemeinschaftseigentum. Sonderregelungen dazu sind unwirksam. Daher gilt diese Regelung nach herrschender Rechtsprechung auch in Fällen, in denen in der Teilungserklärung der Balkon allgemein und ohne Differenzierung dem Sondereigentum zugeordnet wird. Der entsprechende Passus hätte keine Gültigkeit.
In diesem Fall wäre die bisherige Interpretation durch die Eigentümer falsch. Der Schaden müsste von dem anderen Eigentümer gegenüber der Verwaltung angezeigt werden, die dann die Sanierungsmassnahmen zu Lasten der WEG ausführen muß. Da wir als Eigentümer, die WEG bzw. die Verwaltung nicht schuldhaft zum Entstehen des Feuchtigkeitsschadens beitrugen, hätte der betroffene Eigentümer seine Feuchtigkeitsschäden selbst tragen.
Wie ist die rechtliche Situation im beschriebenen Fall (insbesondere Kostenverteilung bzw. Haftung)?
Trifft die oben beschriebene Auslegung damit auch auf unseren Fall zu, bzw. ist die Interpretation der Rechtslage durch uns richtig (sowohl in Bezug auf die Auslegung der Teilungserklärung als auch auf den Sachverhalt udn die Haftungsfragen)?
Auf welche Passagen im WEG bzw. welche Urteile zu diesem Thema sollten wir uns in der Argumentation gegenüber dem anderen Eigentümer bzw. der Verwaltung beziehen?
Entstehen uns durch die von uns getragene Instandsetzung des Fallrohres Nachteile im Sachverhalt - impliziert dies irgendetwas?
Vielen Dank für die Beantwortung.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Die Fallrohre sind nach meiner Ansicht eine gemeinschaftliche Anlage im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG:

„(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden."

Bei den Fallrohren handelt es sich um eine Anlage die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient.
Dies ist unabhängig von der von Ihnen zitierten Regelung zum Balkon zu sehen, da ein Fallrohr zur Wasserentsorgung zweifellos dem gemeinschaftlichen Gebrauch zuzurechnen ist.

Daher handelt es sich bei dem Fallrohr zwingend um gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG. Man kann auch nicht von einem Sondernutzungsrecht sprechen, dies würde höchstens den Balkon betreffen.

Die Kosten für die Instandsetzung sind insoweit nach § 16 Abs. 2 WEG Kosten, die die Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen hätten. Sie können insofern einen Erstattungsanspruch für die von Ihnen bezahlten Kosten gegenüber der Gemeinschaft geltend machen.

Sie sollten daher diesen Anspruch bei der Verwaltung anmelden.

Hinsichtlich des Feuchtigkeitsschadens der anderen Wohnung wäre zu sagen: Bei der Anschlußisolierung des Gebäudes dürfte es sich gleichfalls um Gemeinschaftseigentum handeln.

Insofern kommt eine Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Wohnungseigentümer in Betracht.

Bezüglich der Gebäudeteile die im Gemeinschaftseigentum stehen wäre die Eigentümergemeinschaft wiederum in der Pflicht diese instand zu setzen.
Möglicherweise werden entsprechende Schäden durch eine entsprechende Versicherung gedeckt.

Jedenfalls sehe ich keinen Anspruch des Wohnungsinhabers gegen Sie persönlich auf Schadensersatz.


Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 02.07.2012 | 14:20

Sehr geehrter Herr Mack,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Zwei Punkte meiner ursprünglichen Frage sind mir aus Ihrer Antwort noch nicht vollstaändig ersichtlich: Hat die Formulierung in der Teilungserklärung überhaupt die von der WEG ursprüngliche unterstellte Bedeutung bzw. wenn, ist diese relevant?; Kann der Eigentümer der anderen Wohnung in dieser Konstellation überhaupt Schadenersatzansprüche aus dem Feuchtigkeitsschaden stellen (unabhängig ob gegen die WEG oder uns?
Vielen Dank für die Beantwortung der Nachfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.07.2012 | 15:04

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Die Formulierung hat Bedeutung, auch wenn sie für die Fallrohre wie zuvor ausgeführt nicht einschlägig ist.
So sind bestimmte Gebäudeteile des Balkons oder der Räumlichkeiten entweder Gemeinschaftseigentum (dann in der Instandhaltungspflicht der Gemeinschaft) oder Sondereigentum (dann in der Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers).

Die Abgrenzung ist mitunter schwierig, so sollen z.B. tragende Innenwände Gemeinschaftseigentum sein, nichttragende Innenwände Sondereigentum sein können. Beim Balkon kommt z.B. der Bodenbelag als Sondereigentum in Betracht, der dann in der Verantwortung des Eigentümers stehen würde.

Hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs ist zu sagen: Wie Sie in Ihrer Frage richtig feststellen, ist für einen Schadensersatzanspruch in der Regel Verschulden erforderlich.
Daher wäre für einen Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft erforderlich, daß z.B. die Instandhaltungspflicht des Gebäudes schuldhaft verletzt wurde (keine Durchführung notwendiger Kontrollen und Ausbesserungen der Rohre bzw. Fassade).

Wenn aus diesem Grund ein Verschulden der Hausverwaltung nachweisbar ist, kann der Wohnungseigentümer einen Anspruch geltend machen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.07.2012 | 15:21

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