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Balkonsanierung - Sondereigentum

| 19.11.2020 19:02 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


22:29

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

nach der Teilungserklärung und der Baubeschreibung sind die Balkone und Terrassen Sondereigentum.

Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist in der Teilungserklärung definiert. Die Balkone und Terrassen sind hierbei nicht aufgeführt worden.

In der Teilungserklärung heißt es weiter:
„Soweit einem Sondereigentümer der Gebrauch der gemeinschaftlichen Räume oder Einrichtungen zugewiesen ist, gelten für die Instandhaltungspflichten des betreffenden Sondereigentümers, dem der Gebrauch überlassen ist, die Vorschriften des § 6 der Teilungserklärung."

In einer Eigentumsversammlung wurde nun beschlossen, dass die Balkone saniert werden. Die Kosten hierfür werden durch Gemeinschaft finanziert.

Bei den Sanierungsmaßnahmen handelt es ich um die Erneuerung der Abdichtungen an den Balkonbrüstungen und Beseitigung von Schäden an den Bodenblatten (Fliesen).
Es ist bekannt, dass gewissen Teile (hier Abdichtungen) zum Gemeinschaftseigentum gehören,
der begehbare Bodenbelag (Fliesen) jedoch Sondereigentum gehört.

Nun zu meinen Fragen.

Da der Beschluss nicht zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheidet, ist dieser nach meiner Auffassung nichtig. Richtig?

Die Erneuerung der Abdichtung der Balkonbrüstung gehört m. E. zur Wartung und Pflege, das heißt zur Instandhaltung. Gemäß der Sondereigentümer Besimmungen über den Gebrauch der gemeinschaftlichen Räume oder Einrichtungen müssten m. E. daher die Sondereigentümer auch die Kosten für die Abdichtung der Balkonbrüstung (Betonteile) bezahlen. Richtig?

Mit freundlichen Grüßen




19.11.2020 | 20:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

nichtig ist ein Beschluss, wenn er inhaltlich nicht hinreichend bestimmbar ist und auch die Auslegung des Beschlusses nicht etwa zu einem noch ansatzweise bestimmbaren Inhalt kommt, im letzteren Fall, wäre ein solcher Beschluss nur anfechtbar aber nicht nichtig.

Hierbei kommt es grundsätzlich nur auf den Inhalt des Beschlusses selbst an und nicht auf äußere Umstände.

Wenn also nur beschlossen wurde, die Balkone werden saniert, dürfte dieser Beschluss nicht hinreichend bestimmbar sein und damit nichtig.

Siehe hierzu Landgericht Berlin mit Urteil vom 05.05.2013, Az. <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=55%20S%2052/12" target="_blank" class="djo_link" title="LG Berlin, 05.05.2013 - 55 S 52/12: Inhaltlich unbestimmte WEG-Beschlüsse sind nichtig!">55 S 52/12</a>

Da sich -wie Sie schon sagen- aus dieser mangelnden Bestimmbarkeit keine Trennung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ableiten lässt, droht zumindest auch ein Eingriff in das Sondereigentum, so dass der Beschluss auch aus diesem Grunde nichtig wäre.

OLG Köln, 05.12.2000 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=16%20Wx%20121/00" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Köln, 05.12.2000 - 16 Wx 121/00: Wohnungseigenstumsrecht; Nichtiger Mehrheitsbeschluß zu La...">16 Wx 121/00</a> ; OLG Düsseldorf, 27.02.2002 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20Wx%20348/01" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 27.02.2002 - 3 Wx 348/01: Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über Verbot...">3 Wx 348/01</a>

Die Balkonbrüstung, hier haben Sie nicht Recht- gehört anerkannterweise zum Gemeinschaftseigentum.

LG Itzehoe, Urteil v. 29.9.2009, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=11%20S%2011/09" target="_blank" class="djo_link" title="LG Itzehoe, 29.09.2009 - 11 S 11/09: Wohnungseigentum: Zuordnung der Balkone zum Sondereigentum...">11 S 11/09</a>

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wilke

Rechtsanwalt





Rückfrage vom Fragesteller 19.11.2020 | 22:08

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Wilke,

herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Es wurde nicht nur beschlossen, dass die Balkone saniert werden, sondern es wurde auch beschlossen (und darum geht es mir), dass sämtliche Kosten der Sanierung, einschließlich der Sanierung des jeweiligen Sondereigentums am Balkon von der Gemeinschaft zu bezahlen sind. Für die Sanierung des Sondereigentums (z.B. der begehbaren Flächen (Fliesen)) fehlt der Gemeinschaft aber nach meiner Auffassung die Beschlusskompetenz.

Richtig ist, dass die Balkonbrüstung zum Gemeinschaftseigentum gehört. Dies ist unstrittig. Meine Frage war aber, ob aufgrund der Bestimmung in der Teilungserklärung

„Soweit einem Sondereigentümer der Gebrauch der gemeinschaftlichen Räume oder Einrichtungen zugewiesen ist, gelten für die Instandhaltungspflichten des betreffenden Sondereigentümers, dem der Gebrauch überlassen ist, die Vorschriften des § 6 der Teilungserklärung."

die Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums (Balkonbrüstung) von den jeweiligen, alleinigen Nutzern der Balkone zu tragen sind, da nach meiner Auffassung der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums am Balkon den jeweiligen Sondereigentümern zum alleinigen Gebrauch zugewiesen wurde.



Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.11.2020 | 22:29

Sehr geehrter Fragesteller,

da ich den § 6 der Teilungserklärung nicht kenne, würde ich, wenn da nichts wichtiges drin steht, Ihnen hinsichtlich der Kosten zustimmen.

Was die Beschlusskompetenz anbelangt, könnte man dann aber zu dem Ergebnis gelangen, dass der Beschluss eben nur hinsichtlich des Balkonbelags anfechtbar ist, aber eben nicht in Gänze nichtig.
Deshalb würde ich im Zweifel anfechten.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wilke

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.11.2020 | 22:09

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