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Balkonsanierung


| 13.06.2007 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe vor ca. 2 Jahren einen Fliesenlegermeisterbetrieb mit einer Balkonsanierung einer vermieteten Wohnung beauftragt. Dabei wurde der alte und teilweise undichte Bodenbelag (Ausführung: Fliesen in Mörtel verlegt und ausgefugt)heraus gebrochen und entsorgt.

Die Ausführung des neuen Bodenbelags besteht nun aus einer zweilagigen bituminösen Bahnenabdichtung, Gefälle-Estrich, Dichtschlämme 2 x aufgetragen auf Estrich, Dichtband, Aquadrain T/T+Filter und Schutzsystem und Granitsteinplatten in Riesel verlegt. Die Beauftragung der vorgenannten Ausführung erfolgte aufgrund der Empfehlung des Fliesenlegermeisters. Die Balkonsanierung wurde wenige Wochen nach Auftragserteilung ausgeführt und unmittelbar nach Fertigstellung auch komplett bezahlt.
Leider treten bereits jetzt nach nur 2 Jahren erste Mängel auf, die aller Voraussicht nach durch Undichtigkeiten in der Abdichtung zustande kommen. Der Fliesenlegermeister hat sich vor wenigen Tagen im Rahmen einer Mängelbesichtigung mündlich bereit erklärt, den Mangel Ende Juni zu beheben.

Duch den Hinweis eines befreundeten Architekten habe ich jetzt aber noch festgestellt, dass sich durch den neuen Bodenbelag die Höhe der Balkonbrüstung von zuvor 1,0 m auf 0,8 m verringert hat. Die Allgemeine Ausführungsverordnung des Wirtschaftsministeriums zur Landesbauordnung Baden-Württemberg schreibt jedoch eine Mindesthöhe von 0,9 m für Umwehrungen (Geländer, Brüstungen etc.) vor.

Welche Konsequenzen entstehen aus einer Unterschreitung von ca. 0,1 m von vorgeschriebener Mindesthöhe von Umwehrungen für mich als Auftraggeber und Vermieter sowie für den Fliesenlegermeister? Hätte mich der Fliesenlegermeister nicht schon im Vorfeld darauf aufmerksam machen müssen um dann eine andere Ausführung des Bodenbelags auszuwählen, der die mindestens einzuhaltende Brüstungshöhe nicht unterschreitet?
Kann ich gegenüber dem Fliesenlegermeister verlangen, die erforderliche Mindesthöhe der Brüstung wieder herzustellen, entweder durch einen anderen Bodenbelag oder durch eine Erhöhung der vorhandenen Brüstung? Und wer trägt bei einem etwaigen Rechtsstreit mir entstehende Kosten für einen Anwalt?

Mit freudlichen Grüssen




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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihnen obliegen als Eigentümer/Vermieter sogenannte Verkehrssicherungspflichten.

Im Rahmen dieser Verkehrssicherungspflichten, deren Verletzung zu Ersatzansprüchen bei Unfällen führen kann, obliegt Ihnen die Verpflichtung Bauten und/oder Bauteile entsprechend den öffentrechtlichen Vorschriften zu erstellen, bzw. erstellen zu lassen.

Sollte es bei dem Balkon zu einem Unfall kommen, kann die Unterschreitung der Mindesthöhe eine entscheidene Rolle spielen und eine Ersatzpflicht Ihrerseits nach sich ziehen. Dieses gilt auch dann, wenn es nur 0,1 m Unterschreitung der Mindesthöhe ist.

Sie können von dem Fliesenleger die ordnungsgemäße Herstellung verlangen.

Er ist verpflichte vor Ausführung der Arbeiten die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu prüfen. Er hätte also zunächst die Auswirkung des Bodenbelages auf die Höhe der Umwehrung prüfen müssen. Er hätte Sie darauf hinweisen müssen, dass diese unterschritten werden würde.

NUR wenn Sie ausdrücklich trotzdem auf Ausführung der Arbeiten bestanden haben, stehen Ihnen keine Ersatzansprüche mehr zur Seite.

Da ich nicht von Letzerem ausgehe, haben Sie einen Anspruch gegend den Fliesenleger. Hier muss unter Berücksichtigung der Örtlichkeit entschieden werden, ob eine Änderung des Bodenbelages sinnvoll ist oder aber die Erhöhung der Umwehrung in Betracht kommt.


Unterliegt der Fliesenleger in einem Rechtsstreit, hat er die Kosten zu tragen. ABER: Gegenüber Ihrem Anwalt sind Sie der Kostenschuldner. Ist bei dem Fliesenleger nichts zu holen, müssen Sie trotzdem Ihren Anwalt selber zahlen. Natürlich wird dieser versuchen, die Kosten vom Fliesenleger für Sie wieder zu erlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 13.06.2007 | 15:10

Sehr geehrter Herr RA Bohle,

zunächst besten Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Die Nachfrage lautet wie folgt:

Sollte eine Einigung in dieser Angelegenheit zwischen dem Fliesenlegermeister und mir nicht möglich sein und ich daraufhin meine Rechtsansprüche von einem Anwalt vertreten lasse, sind dann die mir dabei entstehenden Anwaltskosten erst bei einer Niederlage des Fliesenlegers vor Gericht von Ihm zu tragen oder kann ich ihm auch meine bis zu einer außergerichtlichen Einigung (selbstverständlich zu meinen Gunsten) entstandenen Anwaltskosten in Rechnung stellen?

Im Voraus schönen Dank für eine schnelle Antwort.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.06.2007 | 15:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

hier sollten Sie vorab SCHRIFTLICH eine Frist zu Mangelbeseitigung setzen. NACH Fristablauf wären die Rechtsanwaltskosten dann nach den Verzugsreglen zu ersetzen, und zwar auch die außergerichtlichen.

Ist jedoch beim Fliesenleger nichts zu holen, müssen Sie als Auftraggeber die Kosten tragen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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