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Balkone und Gartenzaun


| 07.07.2006 14:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
kurz zum Sachverhalt:
Unsere Eigentumsanlage besteht aus 4 Parteien zu gleichen Teilen.
Den beiden Erdgeschoßwohnungen ist ein Sondernutzungsrecht am Gartengrundstück eingeräumt. Zusätzlich ist ein Balkon vorhanden. Die beiden darüberliegenden Wohnungen haben zum Ausgleich jeweils zwei Balkone. Nun steht eine Erneuerung der Balkone ins Haus. Wie ist die Kostenverteilung?
- je 1/4 der Gesamtkosten oder
- Verteilung nach Anzahl der Balkone?
Die zweite Frage: Der Gartenzaun muss ebenfalls erneuert werden. Wer trägt hier die Kosten - die Gemeinschaft oder nur derjenige, der das Sondernutzungsrecht hat?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Fragen auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

Zunächst ein allgemeiner Hinweis:

Das Wohnungseigentumsrecht bildet die Grundlage für das mit -und/oder gegeneinander der verschiedenen Wohnungseigentümer, deren Eigentumswohnungen in einer gemeinsamen Wohnanlage oder auch in einem gemeinsamen Haus belegen sind. Das Wohnungseigentum ist nach der gesetzlichen Regelung definiert als "das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört" (§ 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz - WEG). Alle Eigentümer von Wohnungen sind entsprechend Miteigentümer des Grundstücks und bestimmter Gebäudeteile (gemeinschaftliches Eigentum); darüber hinaus hat jeder Eigentümer das Sondereigentum an seiner Wohnung und regelmäßig ein Sondernutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen wie Gartenland, PKW-Stellplatz etc. Die genaue Abgrenzung zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum ergibt sich aus dem WEG sowie der notariellen Teilungserklärung, mit der das Wohnungseigentum begründet wurde. Da eine Eigentumswohnung nicht unabhängig vom Gebäude genutzt und bewirtschaftet werden kann, sind das Zusammenleben sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung und dem WEG geregelt.

Nachdem hier weder Teilungserklärung noch Gemeinschaftsordnung vorliegen, kann im Rahmen der Beantwortung Ihrer Frage nur auf das Gesetz bzw. die Rechtssprechung abgestellt werden.

Balkone sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, denn Balkone können nicht verändert oder beseitigt werden, ohne daß das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Beläge auf Balkonplatten, Estrich auf Balkonplatten und die Innenseite der aufstehenden Kragplatte aus Beton sind nach § 5 Abs. 1 WEG Sondereigentum.

Mit der Balkon- bzw. Terrassensanierung hat sich in der Vergangenheit u. a. das BayObLG beschäftigt. Dabei hat es ausgeführt, dass bei einer Sanierung in der Regel Terrassenbeläge abgenommen werden müssen. Sind auf den Terrassen Blumentröge aufgestellt, so seinen auch die Blumentröge zu entfernen oder eine Pergola müsse abgebaut werden. Die Kosten für die Aufnahme des Plattenbelags und der seitlichen Lagerung und das spätere Wiederaufbringen des Plattenbelags, die Kosten für die Entfernung der Blumentröge und das spätere Wiederaufstellen der Blumentröge sowie die Kosten für die Entfernung der Pergola und das spätere Wiederanbringen der Pergola treffe die Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümer der Balkone müssten sich an diesen Aufwendungen nur in Höhe der auf sie anteilig gemäß § 16 Abs. 2 WEG entfallenden Kosten beteiligen.

Das OLG Düsseldorf hat im Zusammenhang mit der Frage der Instandsetzung von Balkonen folgendes ausgeführt:

Sind Balkone nach der Teilungserklärung ohne weitere Differenzierung dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen, so erstreckt sich die Zuweisung im Wesentlichen auf den Balkonraum und erfaßt insbesondere nicht auch konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile der Balkone, die nicht sondereigentumsfähig sind. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und einer hieraus abgeleiteten Kostentragung für die als Gemeinschaftseigentum anzusehenden Balkonteile trifft die Gemeinschafter entsprechend ihren Anteilen ohne Rücksicht darauf, ob ihrer Wohnungseinheit ein Balkon zugeordnet ist. Zu den durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlaßten Kosten zählen auch diejenigen, die durch Arbeiten am Sondereigentum entstehen und notwendig sind, um einen Zustand zu schaffen, der es erst erlaubt, die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen.

Im Ergebnis läuft dies alles auf die von Ihnen angesprochene Kostenverteilung zu 1/4 hinaus.

Soweit es den Garten angeht gilt folgendes:

Oftmals wird einzelnen Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an Gartenflächen "gegen Übernahme der Instandhaltungskosten" eingeräumt. Ob dies hier der Fall ist wäre zu prüfen. Das an einer Gartenfläche eingeräumte Sondernutzungsrecht verleiht diesem Teil des Gartens nicht die Qualität von Sondereigentum; die Sondernutzungsfläche bleibt vielmehr gemeinschaftliches Eigentum. Die dem Sondernutzungsberechtigten eingeräumte "alleinige Nutzung" der Gartenfläche schließt zunächst neben dem Recht zum ausschließlichen tatsächlichen Gebrauch das ansonsten der Gemeinschaft zustehende Recht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und damit auch zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums - jedenfalls teilweise - ein. Insoweit ist der zur alleinigen Nutzung berechtigte Eigentümer befugt, die Gartenfläche gärtnerisch zu pflegen und zu gestalten. Ihm obliegt es auch, den Baum- und Strauchbestand regelmäßig zu beschneiden und auszulichten und sogar einen absterbenden und vom Einsturz bedrohten Baum zu beseitigen. Maßnahmen jedoch, die nicht der "reinen" Gartenpflege dienen, sondern das Erscheinungsbild des Gartens und der Wohnanlage verändern, auch wenn sie zur Vermeidung drohender Schäden an anderen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums notwendig sind, fallen nicht in den alleinigen Pflichten- und Zuständigkeitsbereich des Sondernutzungsberechtigten. Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung können wegen der Bedeutung für das gemeinschaftliche Eigentum insgesamt nur von den Wohnungseigentümern in Ausübung ihrer gemeinschaftlichen Verwaltung getroffen werden. Eine in der Teilungserklärung geregelte Übernahme der Instandhaltungskosten für die Gartensondernutzungsfläche bedeutet nicht ohne weiteres, dass der Sondernutzungsberechtigte auch die Kosten für die Erneuerung des Gartenzauns zu tragen hat. Ist bestimmt, dass ein Sondernutzungsberechtigter bezüglich einer Gartenfläche die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu tragen habe, ist eine solche Regelung regelmäßig auslegungsbedürftig. Enthält die Teilungserklärung keine näheren Angaben, was unter die "Kosten der Instandhaltung" fallen soll, ist es m. E. nach nahe liegend, dass unter "ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung" alle Maßnahmen fallen sollen, die den üblichen Rahmen einhalten, wie etwa Baumschnitt, Rasenmähen, Ersetzen kranker und alter Pflanzen oder Sträucher. Die Erneuerung eines Zaunes zählt m. E. nicht hierzu.

Im Interesse eines gutnachbarschaftlichen Verhältnisses sollte hier erwogen werden, sämtliche anfallenden Kosten aufzuteilen. Sollten Sie oder eine der anderen Parteien sich hiermit nicht abfinden können oder wollen empfehle ich Ihnen, die vorhandenen Unterlagen einem/einer Kollegin/Kollegen vor Ort zur weiteren Prüfung vorzulegen, um eine endgültige verbindliche Stellungnahme zu erhalten. Das vorliegende System kann nur eine erste Orientierung in der betreffenden Rechtsfrage bieten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit den vorstehenden Ausführungen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Bernd Gutschank
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2006 | 16:38

Sehr geehrter Herr Gutschank,
da Balkongeländer und Gartenzaun etwa gleichzeitig erstellt wurden, fällt dieses Problem nun auch gleichzeitig an.
Die Eigentümer der obigen Wohnung (mit zwei Balkonen) wollen die Kosten der Erneuerung zu 25 % verteilen, die Kosten des Zaunes mir und meinem Nachbarn aber alleine aufbürden.
Was schlagen Sie vor und genügt bei sanierungsbeschlüssen die einfache Mehrheit der Stimmen. Die nächste Eigentümerversammlung steht an.
Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2006 | 18:54

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

zu der Frage der Kostenverteilung habe ich bereits oben Stellung genommen; sie sollten u. U. die weiteren Eigentümer auf die hier vertretene Rechtsauffassung aufmerksam machen.

Im übrigen verweise ich auf die §§ 23 ff. WEG, die lauten:

§ 23
Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.

(4) Ein Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

§ 24
Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(6) Über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.

§ 25
Mehrheitsbeschluß

(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.

(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

Mit freundlichen Grüßen

Bernd Gutschank
Rechtsanwalt

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Vielen Dank "