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Balkonbau: Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes §22


| 20.07.2007 21:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir teilen ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 15 Wohnungen. Einige der Wohnungen verfügen über Balkone bzw. haben ein Sondernutzungsrecht des Innenhofes, jeweils zur Hausinnenseite. Alle Wohnungen wurden in der derzeitigen Ausstattung nach einer Kernsanierung so gekauft wie sie heute noch sind.

Die Eigentümer, deren Wohnungen zum Hof gehen, möchten nun ebenfalls Balkone an ihre Wohnungen bauen. Dadurch fühlen sich die Besitzer der anderen Wohnungen mit Balkon gestört, da von den neu zu erbauenden Balkonen aus ein freier Blick in deren Wohnungen möglich wäre, was derzeit nicht der Fall ist. Für mich als Besitzer der Wohnung im Erdgeschoß mit Sondernutzungsrecht für den Hof würden darüber hinaus auch Teile des Hofes dadurch überbaut. Wir alle befürchten neben einer Einbuße an Wohnqualität auch einen Wertverlust unserer Wohnungen.

In der Teilungserklärung steht zum Thema bauliche Veränderungen das folgende: „Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nur einstimmig von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Gesetzliche oder behördliche Auflagen, die bauliche Veränderungen nach sich ziehen, sind von der Verwaltung auch ohne Beschlußfassung in der geforderten Ausführung zu erfüllen.“

Später wurde die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel ergänzt: „Die Eigentümerversammlung kann mit – Allstimmigkeit – Zustimmung aller Eigentümer (auch der nicht anwesenden) Änderungen der Gemeinschaftsordnung beschließen:
- ..(nicht relevant)
– bezüglich baulicher Veränderungen, die voraussichtlich zu einer künftigen Einsparung von Bewirtschaftungskosten führen oder infolge der Anpassung der Wohneigentumsanlage an technische Neuerungen oder Änderungen der Lebensgewohnheiten geboten sind.“
Für diese Änderung wurde ausdrücklich Einstimmigkeit beschlossen und alle Eigentümer haben dieses über ihre Notare bestätigt.

Vor zwei Jahren gab es bereits einen Antrag auf den Bau der o.g. Balkonanlage der jedoch aufgrund von Einsprüchen abgelehnt wurde.

Jetzt gibt es einen neuen Antrag vom Hausverwalter, der wie folgt begründet wird:
Am 01.07.07 tritt die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft. §22 Abs. 2, WEG, ist wie folgt neu geregelt:
„Maßnahmen gem Abs. 1, Satz 1 (bauliche Veränderungen) die der Modernisierung entsprechend §559 Abs. 1 des BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Abs. 1 durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des §35 Abs.2 WEG (Kopfprinzip) und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden“
Nach dieser Regelung besitzt die WEV die Beschlusskompetenz für die Genehmigung der Balkonanlage. Nach Ansicht der Verwaltung ist die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert, weil bereits eine Balkonanlage vorhanden ist. Aus diesem Grund würde ich (Anm.: also der Hausverwalter) einen Beschluss mit ¾ Mehrheit annehmen.

Dazu habe ich die folgenden Fragen:
- hebt diese Novellierung tatsächlich unsere Teilungserklärung (die wir ja in dem Punkt noch einmal ausdrücklich bestätigt haben) auf?
- wenn Frage eins bejaht wird: ist der genannte § auf den Bau einer Balkonanlage anzuwenden?
- Was würden Sie uns im Fall einer Abstimmungsniederlage als nächsten Schritt empfehlen? Wie sehen Sie die Aussichten?

Für die Beantwortung vielen Dank und ein schönes Wochenende
Sehr geehrter Ratsuchender,


nach überschlägiger Prüfung Ihres Falles anhand Ihrer Angaben ergibt sich folgendes rechtliches Bild:

Nach der neuen Fassung des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG ist zwar eine Dreiviertel-Mehrheit bei bestimmten baulichen Vorhaben nunmehr in Abweichung zu § 22 Abs. 1 WEG und der alten Regelung zulässig.

Grundsätzlich wird durch die gesetzliche Neuregelung insofern auch ein bereits bestehender anderslautender Teilungsplan hinfällig, wie § 22 Abs. 2 Satz 2 WEG klarstellt.

Dies gilt aber nur bei Modernisierungsmaßnahmen sowie dann, wenn eine Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik bezweckt wird. Beides ist hier nach Ihrer Schilderung aber nicht der Fall.
Nicht ausreichend ist es, wenn die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird, dies ist nur zusätzliche Voraussetzung. Indessen dürfte hier ein Anspruch aufgrund einer Dreiviertel-Mehrheit auch daran scheitern, dass der Anbau eine weiteren Balkonanlage neben den bestehenden Balkonanlagen meines Erachtens eben schon das Erscheinungsbild verändert, sogar verbunden mit einem Substanzeingriff.

Nach vorläufiger Einschätzung können Sie sich hier mit Erfolg auf einen Nachteil im Sinne des § 14 in Verbindung mit § 22 Abs. 1 WEG berufen, insbesondere da Ihnen bzw. den Nachbarn ein Wertverlust droht. Hilfsweise können Sie noch eine unbillige Beeinträchtigung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG geltend machen.

Sollte ein Ihnen ungünstiger Beschluss ergehen, müssten Sie hiergegen innerhalb von einem Monat nach der Beschlussfassung Klage erheben, siehe § 46 Abs. 1 WEG. Nach Ablauf dieser Frist ist der Beschluss nicht mehr anfechtbar.


Eine genauere Rechtsauskunft erfordert eine Prüfung der Angelegenheit in allen Einzelheiten, ich hoffe aber, Ihnen einen hilfreichen ersten Einblick vermittelt zu haben. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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"Hallo Herr Geyer,
vielen Dank für die sehr kompetente Antwort.
Ich wünsche Ihnen dass sie sonst am Samstag morgen um halb drei was besseres zu tun haben ;-)
mfG "