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Balkonanstrich der Eigentumswohnung

| 26.11.2012 10:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wohnungseigentümerin B (das Haus hat 24 Wohneinheiten) hat bereits vor drei Jahren die Sichtschutzwand ihres Balkons innenseitig kräftig hellblau gestrichen.
Die Wand ist von der Hauptstraße her nicht einsehbar.
Beschwerden seitens der Eigentümergemeinschaft sind nicht erfolgt.
Frau B ist der Auffassung, dass die Innenseiten ihres Balkons auch Sondereigentum sind. Die Teilungserklärung äußert sich hierzu nicht.
Nun beabsichtigt die Eigentümergemeinschaft, die Geländer aller Balkone zu streichen und verlangt, dass Frau B die Farbgebung ihrer Sichtschutzwand innen in weiß umwandeln muss.

Frau B meint, dass hier

1. Verwirkung eingetreten ist, denn die ETG hat jahrelang keine Einwände erhoben, so dass sie annehmen musste, dass ihre seit Jahren bestehende Farbwahl akzeptiert sei.
2. Die Innenseiten ihres Balkons inkl. der Sichtschutzinnenseite im Sondereigentum stehen und sie hier in ihrer Farbgestaltung frei wählen kann.

Kann die Eigentümergemeinschaft von Frau B verlangen, dass sie die Innenseite der Sichtschutzwand weiß streichen muss?

Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

gern beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst ist es so, dass sich ein Balkon einer Eigentumswohnung sowohl aus Gemeinschafts-, als auch Sondereigentum zusammensetzt.

Unter das Gemeinschaftseigentum fallen die Bauteile, die konstruktiv zum Bestand und der Sicherheit des Gebäudes gehören. Dieses sind die tragenden Geschoßdecken, Stützen, Wände, die auf der Bodenplatte liegende Wärmedämmung mit der darüberliegenden Abdichtung einschließlich Entwässerung und die zur Sicherheit der Bewohner notwendigen Geländer.

Dem Sondereigentum sind dagegen folgende Balkonbestandteile zuzuordnen: Bodenbelag über der horizontalen Dichtungsbahn, Estrich inkl. Anstrich, die Boden- und Randfliesen und der Innenanstrich.

Damit fällt zunächst die Gestaltung der Innenseite der Sichtschutzwand ganz klar in den Verantwortungsbereich des jeweiligen Eigentümers, da dieser Bereich dem Sondereigentum zuzurechnen ist.

Aber auch im Bereich des Sondereigentums am Balkon ist nicht alles erlaubt. Vor allem bauliche Veränderungen sind nur mit Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig, wie etwa das Anbringen einer Markise am Balkon.

Nun wird man den Farbanstrich im Innenbereich des Balkons nicht unbedingt als bauliche Veränderung qualifizieren müssen. Dennoch könnte der Eigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht zustehen. Bestimmt etwa die Gemeinschaftsordnung, dass Veränderungen an der Wohnanlage an der äußeren Gestalt, auch etwa der Farbgebung, der schriftlichen Einwilligung der anderen Eigentümer bedürfen, soweit das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers gestört wird, so ist auch bei der farblichen Veränderung im Balkon- und Sondereigentumsbereich möglicherweise vorab die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Mehrheitsbeschluß) einzuholen.

Eine Beeinträchtigung könnte hier darin liegen, dass die farbliche Gestaltung des Balkons die Gesamtoptik des Gebäudes negativ beeinflusst. Hier wird es auf den Einzelfall ankommen. Es ist in jedem Fall der Inhalt der Gemeinschaftsordnung zu prüfen.

Letztendlich wird ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Änderung des Farbanstriches jedoch, egal aus welchem Rechtsgrund, wegen Verwirkung scheitern. Wenn diese es 3 Jahre lang unwidersprochen hingenommen hat, dass die Sichtschutzwand des Balkons hellblau gestrichen ist, so kann der jeweilige Wohnungseigentümer zum jetzigen Zeitpunkt darauf vertrauen, dass Belange der Eigentümergemeinschaft nicht beeinträchtigt wurden und werden.

Ich bedanke mich für das mir entgegen gebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 26.11.2012 | 11:55

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