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Balkonanbau an eine bestehende Doppelhaushälfte auf der Grundstücksgrenze


18.12.2015 19:41 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Baulast und Brandwand bzw. Grenzbebauung bei Balkonerrichtung


Wir haben ein 3 Familienhaus (EG-DG) das als Doppelhaushälfte an ein gespiegeltes
Gebäude im Jahr 1898 gebaut worden ist. Das Gebäude steht in Baden-Württemberg.
Wir wollen im Zuge der Sanierung des Gebäudes einen Balkon anbauen und
stellen uns vor diesen auf die Grundstücksgrenze bauen zu können.
Nachdem wir nun eine Baugenehmigung eingereicht haben, hat sich vor ein
paar Tagen die Baugenehmigungsbehörde gemeldet und mitgeteilt, dass der
Balkon als Grenzbebauung über eine Baulast zu sichern ist und dann die
Grenzwand in der Qualität einer Brandwand auszuführen ist.
Wir fragen uns nun welcher Balkon denn eine Brandwand hat, wir dachten an ein
halbhohes Glas oder Stahlgeländer und ob wir das Ganze umgehen können indem
wir den Balkon nur 1,5m statt 2m tief bauen (an der Grenze).
Was kann gemacht werden dass wir vor die Klinkerfassade mit Sandsteinleibungen
der Fenster keine betonierte "Brandwand" stellen müssen ?
Warum ist die Sicherung durch Baulast notwendig, bei einer Doppelhausbebauung
auch wenn es sich um Mehrfamilienhäuser handelt ist doch die Grenzbebauung
verpflichtend - oder ?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Baulasten sind durchaus oft vorzufinden.

§ 71 Abs. 1 Landesbauordnung BW (LBO) - Übernahme von Baulasten:

"Durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten)."

Die Grenzbebauung ist ein häufiger Fall.

Diese ist nur ausnahmsweise möglich, insbesondere wenn ein Bebauungsplan dieses zulässt.

Näheres ist in § 5 LBO - Abstandsflächen - zu finden.

Nach dessen Abs. 6 ist bestimmt:

Bei der Bemessung der Abstandsfläche bleiben nach der Nr. 2 außer Betracht Vorbauten wie Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten, wenn sie nicht breiter als 5 m sind, nicht mehr als 1,5 m vortreten.

Dieses dürfte - wie Sie selbst genannt haben - durchaus noch machbar sein.

Besprechen Sie dieses mit dem Bauamt.

Dass mit der Brandwand halte ich aber auch für nachfragebedürftig.

Es gibt eine Allgemeine Ausführungsverordnung des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur zur Landesbauordnung (LBOAVO):

§ 7
Brandwände (Zu § 27 Abs. 4 LBO)

"(1) Brandwände sind erforderlich

1.
als Gebäudeabschlusswand, wenn diese Abschlusswände an oder mit einem Abstand von weniger als 2,50 m gegenüber der Nachbargrenze oder mit einem Abstand von weniger als 5 m zu bestehenden oder baurechtlich zulässigen Gebäuden auf demselben Grundstück errichtet werden, es sei denn, dass ein Abstand von mindestens 5 m zu bestehenden oder nach den baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden gesichert ist,

[...]

4.
als Gebäudeabschlusswand zwischen Wohngebäuden und angebauten landwirtschaftlich genutzten Gebäuden sowie als innere Brandwand zwischen dem Wohnteil und dem landwirtschaftlich genutzten Teil eines Gebäudes.

Dann wird aber gerade auf den oben von mir erwähnten § 5 Abs. 6 Nr. 2 genommen:

Obiges gilt nicht für Vorbauten nach § 5 Abs. 6 Nr. 2 LBO, soweit ihre seitlichen Wände von dem Nachbargebäude oder der Nachbargrenze einen Abstand einhalten, der ihrer eigenen Ausladung entspricht, mindestens jedoch 1,25 m beträgt, was ja durchaus in Betracht kommen kann - planerisch.

Versuchen Sie das ggf. mit einem Architekten/Dipl. Bauingenieur abzuklären.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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