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Balkon-, Terrassensanierung im Wohnungseigentum

23.11.2010 09:44 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir verwalten eine Wohnungseigentumsanlage mit 6 Wohneinheiten aus dem Jahr 1997.

Im Erdgeschoss befinden sich zwei Wohnungen mit je einer Terrasse und einem Garten. Für Terrassen und Gartenanteile bestehen jeweils Sondernutzungsrechte.

Im 1. OG befinden sich ebenfalls zwei Wohnungen. Diese sind jeweils mit einem Balkon (vorgesetzt, auf Stahlstützen, deren Fundamente im Bereich der unteren Terrassen liegen) versehen.

Im Dachgeschoss weitere zwei Wohnungen mit Loggien.

Die Eigentümerin einer Wohnung im 1. OG bemerkte jetzt, dass die Balkone zur Gartenseite um ca. 3 cm abgesackt sind.

Ursache für die Absenkung der Balkone ist wohl, dass die Fundamente, auf denen die Stahlstützen der Balkone befestigt sind, sich mit der Zeit gesetzt haben. Hier wollten wir eine Sanierung in der Form vornehmen lassen, dass die Balkone angehoben und mit Distanzstücken „unterfüttert" werden. Da sich nach 13 Jahren der Untergrund wohl so weit gefestigt hat, dass keine weiteren Absenkungen zu befürchten sind, scheint dies eine mit 1.000,00 € Kosten günstige Lösung zu sein. Die Kosten wären u.E. von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen, da es sich bei den Balkonen um ein konstruktives Bauteil, d.h. Gemeinschaftseigentum handelt. Fünf Eigentümer waren auch mit diesem Lösungsvorschlag einverstanden.

Der Eigentümer einer EG Wohnung hat der Maßnahme nicht zugestimmt. Er gibt an, dass seine Terrasse (s.o.) und der Gartenanteil praktisch mit den Fundamenten der Stahlstützen abgesackt seien. Die Terrassenfläche (gepflastert, in Sand) ist tatsächlich abgesackt und nicht mehr eben. Er bittet nun auch hier um Sanierung der Terrassenpflasterung und Anhebung des Gartenniveaus auf die ursprüngliche Höhe. Anzumerken ist noch, dass der Eigentümer der Nachbar EG Wohnung schon vor einigen Jahren seine „abgesackte" Terrasse durch den Bauträger im Rahmen der Gewährleistung saniert bekommen hat und deswegen jetzt von der Maßnahme nicht betroffen wäre.



Die Fragestellung lautet:
1. Wer hat die Sanierungskosten für die Sanierung (Anhebung Balkon) zu tragen?
2. Kann der Eigentümer der EG Wohnung verlangen, dass seine Terrasse, die ursprünglich der Bauträger mit angelegt hat, von der WEG saniert wird? In der Teilungserklärung ist nur geregelt, dass die Sondernutzungsberechtigten ihre Gartenanteile auf eigene Kosten in einem ordentlichen Zustand zu erhalten haben.

Schon heute vielen Dank für die Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

eigentlich wäre für die Sanierung - also Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustandes der Wohnanlage nebst Terassen und Balkonen - das beauftragte Bauunternehmen zuständig. Wenn es sich hierbei nämlich um eine mangelbehaftete Bauausführung handelt, hat der Besteller entsprechende Mängelrechte.

Diese Mängelrechte sind im vorliegenden Fall offenbar jedoch verjährt, da die Herstellung des Bauwerkes mehr als 5 jahre zurückliegt. Dann wird wohl oder Übel der jetzige Eigentümer - also die WEG - sämtliche Kosten tragen müssen.

Das gilt auch für die abgesenkte Terasse. Eigentümer ist und bleibt hier trotz Sondernutzungsrecht die gesamte WEG, welche daher - bis auf die vertraglich auf den Sondernutzungsberechtigten übertragenen Pflegeaufgaben - alle Instandhaltungsmaßnahmen tragen und finanzieren muß. Sondernutzungrecht ist insoweit streng von Sondereigentum zu trennen. Sondereigentum kann nur an umschlossenen Räumen - was eine Terasse gerade nicht ist - begründet werden.

Es wird nach alledem eine weitere Miteigentümerversammlung einzuberufen sein, damit die weitere Vorgehensweise abgestimmt und beschlossen werden kann.

Sollte noch Klärungsbedarf offen gebleiben sein, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Ansonsten bedanke ich mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt


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