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Bad stinkt nach Wasserschaden bestialisch nach Käsefüßen und schimmelt

13.04.2014 11:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Zusammenfassung: Mietminderung und fristlose Kündigung bei Wasserschaden in einer Mietwohnung und bevorstehender Trocknung sowie Sanierungsmaßnahmen.

Folgender Sachverhalt: Am Freitag, 28.3.2014 hatten wir hier im Haus einen größeren Wasserschaden (die Mieter haben das nicht verursacht, reines Vermieterproblem). Im 2. Stock war schon der Putz oben an der Decke ab und es tropfte massiv auf den Flur des oberen Mieters, als die Feuerwehr kam. Bei mir im 1.Stock ist das ganze Bad (Decke und Wände) und der Flur komplett durchnässt. Am gleichen Tag brachte die Reparatur-Firma des Vermieters ein Trocknergerät und gleich am Abend hat das Gerät schon wieder ausgesetzt. Das ganze Wochenende konnte also nicht getrocknet werden. Am Montag (31.3.2014) kam wieder ein Mitarbeiter und das Gerät funktionierte dann wieder. Nur zwei Tage später wurde das Trocknergerät (auf Anweisung des Chefs dieser Reparatur-Firma) wieder abgeholt. Wahrscheinlich wurden ihm die Stromkosten zu teuer vermute ich. Jetzt stehe ich wieder da, die ganze Decke und die Wände im Bad und die Decke im Flur ist verschimmelt. Und es stinkt bestialisch nach Käsefüßen. Da reicht auch das Stoßlüften nicht mehr. Meine Tochter hat Asthma, sie wird jetzt ein Attest holen und wir beabsichtigen sowieso hier auszuziehen. Nur solange wir hier wohnen und noch keine neue Wohnung haben, können wir hier nicht im Dreck und Gestank aushalten. Der allerfrüheste Termin, den ich für Trocknung und Reparaturen bekommen würde, wäre der 6.5.2014. Das ist eigentlich ein Notfall, alles müsste sofort getrocknet werden. Stattdessen schimmelt das Bad und der Flur rasant vor sich hin, mit dem egelhaften Gestank. Ich will jetzt zum 1.5. die Miete mindern. Ich habe den Vermieter auch (genauso wie hier im Schreiben) bereits schriftlich informiert und die Mietminderung angekündigt. Wieviel Prozent kann ich mindern und wie (Kaltmiete/Warmmiete)? Meine Grundmiete beträgt: 432,88 Euro, Betriebskosten: betragen 79 Euro, Heizkosten (150,- Euro) kommen extra. Normalerweise beträgt die Gesamtmiete 511,88 Euro, aufgrund eines Betriebskosten Guthabens zahle ich jetzt aber nur noch 507,88 Euro Gesamtmiete. Könnte ich auch aufgrund dieses gesundheitsbedrohenden Zustandes und dem bestialischen Gestank auch ohne Kündigungsfristen ausziehen, wenn ich sehr schnell eine neue Wohnung finden würde? Wäre dem Vermieter vielleicht auch angenehmer als die Mietminderung. Das Bad und der Flur müssten ohnehin großflächig saniert werden. Ich möchte auch nicht diese ganzen Beschränkungen (3 -5 Wochen) auf mich nehmen und mich einschränken lassen. Allein das Trocknergerät ist so groß, dass man beim Duschen komplett behindert wird.


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt beantworte:




Frage 1:
"Wieviel Prozent kann ich mindern und wie (Kaltmiete/Warmmiete)?"



Ist während der Mietzeit durch einen Mietmangel die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt, so können Sie bis zur Behebung des Mangels eine angemessene Mietminderung nach § 536 I Satz 2 BGB vornehmen.

Maßstab der Minderung ist die Bruttokaltmiete.

Die Mietminderungsanzeige an den Vermieter sollte eine konkrete Angabe zur Höhe der angepeilten Mietminderung und eine detaillierte Beschreibung des Mietmangels enthalten.


Zur Höhe der Mietminderung kann in diesem Rahmen keine konkrete Aussage getroffen werden, da keine formalisierte Berechnung der Mietminderung möglich ist und es immer auf den konkreten Einzelfall und das konkrete Maß der Beeinträchtigung ankommt.

In vergleichbaren Fallen gab es Entscheidungen zu Wasserschäden im Bereich von 5 - 50 %.




Frage 2:
"Könnte ich auch aufgrund dieses gesundheitsbedrohenden Zustandes und dem bestialischen Gestank auch ohne Kündigungsfristen ausziehen, wenn ich sehr schnell eine neue Wohnung finden würde?"


Das ist durchaus möglich, wenn die Gesundheit bedroht ist.

Jede Vertragspartei kann naach § 543 I BGB das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt nach § 569 I Satz 1 BGB auch dann vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.





Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung jederzeit gern zur Verfügung. Klicken Sie dazu auf mein Profilbild.




Mit freundlichen Grüßen

Raphael Fork
-Rechtsanwalt-


Nachfrage vom Fragesteller 14.04.2014 | 10:33

Sehr geehrter Herr Fork,

die Mietminderungsanzeige an den Vermieter sollte eine konkrete Angabe zur Höhe der angepeilten Mietminderung und eine detaillierte Beschreibung des Mietmangels enthalten.

Ja, genau weil ich eben dem Vermieter die Höhe der Mietminderung angeben wollte, habe ich ja auch in etwa die Höhe gefragt. Mit Ihrer Angabe einer Mietminderung zwischen 5 - 50% kann ich gar nichts anfangen, das wusste ich auch selbst. Der Sachverhalt ist an sich sehr klar geschildert, da kann man doch anhand der Schilderung eine Orientierung angeben.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.04.2014 | 13:25

Die konkrete Höhe der Minderung obliegt Ihrer Beurteilung. Je höher der Grad der Beeinträchtigung, je höher die Minderungsquote.


Bestreitet der Vermieter die Höhe der geschätzten Mietminderung, muss in letzter Konsequenz ein Richter entscheiden, was angemessen ist oder nicht. Es gibt keine Formel, nach der eine Minderung berechnet werden könnte.

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