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BK-Herausgabeanspruch des Mieters nach § 852 BGB

| 10.11.2014 20:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Wie weit reicht zeitlich der Mieter Anspruch auf Herausgabe aufgrund unerlaubter Handlungen gemäß § 852 BGB im Zusammenhang mit sittenwidrigen / mehrfach betrügerischen Betriebskosten /BK-Abrechnungen und der vom Vermieter mutwillig verursachten Kosten und Schädigungen wegen der Mieter Ansprüche aus §§ 812 ff, 823, 826 ff. und 852 BGB i. V. m. §§ 157, 199, 241, 242, 249, 259, 286, 288, 535, 536, 536 a, 556, 556 b BGB zeitlich zurück und ist eine Klageänderung /-erweiterung nach § 263 ZPO i. S. der Sachdienlichkeit oder nur eine separate Klage möglich ?
Rechtsquellen, u. a.
1. BGH, Urt. v. 09.03.2005 – VIII ZR 57/04 bzgl. Zulässigkeit einer Klage auf Rückforderung nicht bzw. falsch abgerechneter BK-Vorauszahlungen
2. BGH, Urt. v. 14.02.2007 – VIII ZR 1/06 bzgl. gemischt genutzter Liegenschaften,
3. „Strafbare Mietnebenkostenabrechnung ?", RiOLG a. D. Dr. Michael J. Schmid, ZMR Heft 7, 507-509, etc.

Ausgangssachverhalt / Mietvertrag:

1. Seit mehr als 30 Jahren vertragswidrig gemischt genutzte Liegenschaft, bestehend aus Mietwohnhaus und einer ausdrücklich nicht gemieteten räumlich separaten sowie fremd vermieteten Garagen-, Hof- / Gartenanlage, auf die ca. 50 % der Liegenschaftsfläche entfallen, heimlich abgerechnet, wobei diese mietvertragswidrigen Abrechnungen nicht umlagefähiger Betriebskosten (BK) aber erst in einem willkürlichen Vermieter-Klageverfahren in 2011 vom Mieter aufgedeckt wurden.
2. Der Mietvertrag wurde in 2011 ordnungsgemäß gekündigt. Die Mietsache wurde mängelfrei zurückgegeben.
3. Die Gewissheit (gem. § 199 Abs. 1 BGB), dass auch betrügerische Abrechnungen aufgrund der Zahlen der per Mieter-Klagen erzwungene Vorlage der Betriebskostenbelege 2009 und 2010 und der Vermieter Aussage, dass er schon immer so abgerechnet hat, vorliegen, erlangte der Mieter erst in 2012.
4. Vermieter weigert sich beharrlich - und auch vor Gericht -
a) ordnungsgemäße / fehlerfreie BK-Abrechnungen vorzulegen und
b) die aus unerlaubten Handlungen folgenden BK-Überzahlungen herauszugeben

5. Der Fragende hat noch in 2013 Klage erhoben und fordert ab einschließlich BK-Abrechnung 2009 alle mutwillig und vorsätzlich bis dahin verursachten Kosten als Schadensersatz zurück, weil der Vermieter den Mietvertrag nicht nur einfach verletzt hat, sondern auch jede Wiedergutmachung und Berichtigung der fehlerhaften BK-Abrechnungen verweigert und insoweit mit nachhaltigem Vorsatz sowie mit mehrfacher Täuschung des Mieters und des AG sich Vermögensvorteile zum eigenen Vorteil und zum Nachteil des Mieters geradezu sittenwidrig erschlichen hat.

Fragen:
Greift hier § 852 BGB mit dem Herausgabeanspruch nach Eintritt der Verjährung in Bezug auf die Rückzahlung der geleisteten BK-Vorauszahlungen in voller Höhe weiterführend durch, bis zu welcher BK-Abrechnung reicht die dortige 10-Jahresfrist bei einer Klage (änderung) in 2014 zurück und was wäre ggf. dabei zu beachten ?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Frage wirft mehrere Fragen auf, die wie folgt erläutert werden solen: Bestehen eines deliktischen Anspruchs, deren Umfang, Entstehung und Verjährung sowie Änderung einer bestehenden Klage.

Im Rahmen des Mietrechts gibt es spezielle Vorschriften für Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis. Daneben bestehen aber auch Ansprüche wegen einer unerlaubten Handlung aus §§ 823 ff BGB. Es kommt im Rahmen des Betruges (§ 263 StGB) in Verbindung mit Mietverträgen also prinzipiell durchaus eine Strafbarkeit des Vermieters wegen falschen Abrechnung von Mietnebenkosten in Betracht. So ist beispielsweise die Abrechnung mit falschen Angaben(unrichtige Fläche, falsche Anrechnung geleisteter Vorauszahlungen) strafbar, wenn sich der Vermieter dadurch begünstigen möchte (bzw.andere).Für den Betrug ist eine wissentliche und gewollte Täuschung nötig. Eine Täuschung liege dann vor, wenn vorsätzlich nicht umlegbare Kosten abgerechnet werden, die in einer zulässigen Position versteckt werden. Auch unklare Angaben des Vermieters können im Einzelfall eine unerlaubte Handlung darstellen- es kommt aber immer auf den Einzelfall an. Der Tatbestand des Betruges ist auf jeden Fall dann erfüllt, wenn der Vermieter überhöhte oder Falsche Rechnungen ausstellt, um diese Kosten dann auf den Mieter umzulegen. Diese tatbestände führen neben der strafrechtlichen Verantwortung zu einem Schadenersatzanspruch aus §823.

Wichtig ist jedoch,dass eine vorsätzliche oder fahrlässige widerrechtliche Eigentumsverletzung vorliegen muss. Deren Vorliegen müssen Sie nach den Beweislastregelungen selbst beweisen; ich weise daher vorsorglich darauf hin, dass eine falsche Abrechnung nicht ohne weiteres einen deliktischen Anspruch begründet. Auch die Angabe des Vermieters, er habe immer so abgerechnet, beweist nicht den Schädigungsvorsatz. Wenn Sie von Gewissheit sprechen, so muss diese zumindest auch nachweisbar sein. Ist der Deliktsvorsatz bei der Nebenkostenabrechnung nachweisbar, stellt sich sodann die Frage nach der Verjährung.

So richten sich die Verjährungsregeln für § 823 BGB grundsätzlich zunächst nach § 199 BGB. Die Ansprüche auf Schadenersatz sind nach 3 Jahren ab Kenntnis verjährt. Technisch handelt es sich bei dem sog. „deliktischen Bereicherungsanspruch" um einen (Rest-)schadensersatzanspruch in Höhe der Bereicherung, der lediglich auf das auf Kosten des Verletzten Erlangte beschränkt ist (vgl. Bundesgerichtshof, BGHZ 71, 86). Er greift insoweit ein, als dass der Schadensersatzanspruch nach den §§ 195, 199 BGB drei Jahre nach Fälligkeit und Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners verjährt ist (BT-Drucks. 14/6040, 270).

§ 852 ist nach hM eine sogenannte Rechtsfolgenverweisung auf §§ 812 ff. BGB ( Palandt, § 852 Rn.2 m.w.N.), damit weicht der Anspruch nach 852 also auch im Umfang von der deliktischen Verjährung ab. Es ist nur das Erlangte herauszugeben, aber mit allen Besonderheiten, die die § 812 ff. BGB mit sich bringen. Nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ist das erlangt, was der Bereicherungsschuldner durch die Leistung des Bereicherungsgläubigers oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten erhalten hat. In Ihrem Fall wäre dies derjenige Teil der Betriebskosten, die Sie "überbezahlt" haben!
Für den Beginn ist hier die Entstehung nach S.2 maßgeblich, vgl. auch § 200 BGB- von dem "Schluss des Jahres" wie in § 199 I ist dort nicht die Rede.

Entstanden ist der Anspruch, sobald er im Wege einer Klage geltend gemacht werden kann. ( BGH 55,340 ; 73, 365 )Er muss also Fällig sein. Ein Rückzahlungsanspruch entsteht also mit der Errichtung der Überbezahlung, dies gilt auch bei Fortlaufenden Leistungen (Palandt § 199 Rn.3).Die 30 Jahre bilden bei § 852 also nur eine Obergrenze für den Fall, dass Ansprüche noch nicht entstanden sind. Nach 30 Jahren soll der Bereicherungsempfänger also nicht mehr haften müssen. Verjährt ist der Anspruch im Übrigen also nach 10 Jahren ab Entstehung der jeweiligen Zahlung durch den Mieter. Für die Fristberechnung gilt übrigens §§ 187 ff. BGB.:

§ 187
Fristbeginn

(1) Ist für den Anfang einer Frist ein Ereignis oder ein in den Lauf eines Tages fallender Zeitpunkt maßgebend, so wird bei der Berechnung der Frist der Tag nicht mitgerechnet, in welchen das Ereignis oder der Zeitpunkt fällt.

(2) Ist der Beginn eines Tages der für den Anfang einer Frist maßgebende Zeitpunkt, so wird dieser Tag bei der Berechnung der Frist mitgerechnet.

§ 188
Fristende

(1) Eine nach Tagen bestimmte Frist endigt mit dem Ablauf des letzten Tages der Frist.

(2) Eine Frist, die nach Wochen, nach Monaten oder nach einem mehrere Monate umfassenden Zeitraum - Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr - bestimmt ist, endigt im Falle des § 187 Abs. 1 mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, welcher durch seine Benennung oder seine Zahl dem Tage entspricht, in den das Ereignis oder der Zeitpunkt fällt, im Falle des § 187 Abs. 2 mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, welcher dem Tage vorhergeht, der durch seine Benennung oder seine Zahl dem Anfangstag der Frist entspricht.

(3) Fehlt bei einer nach Monaten bestimmten Frist in dem letzten Monat der für ihren Ablauf maßgebende Tag, so endigt die Frist mit dem Ablauf des letzten Tages dieses Monats.

Nun zu Ihrer Frage betreffend der Klageänerung.

Nach ZPO § 263 ist eine Änderung der Klage zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht sie für sachdienlich erachtet. Der Klageantrag und Begründung können also nachträglich geändert werden, die Klagesumme erhöht werden. Der Beklagte kann einwilligen, um einen zweiten Rechtsstreit zu vermeiden. Hinzuweisen ist noch auf die Anwaltspflicht vor den Landgerichten bei einem Streitwert ab 5000 Euro. So gilt der Grundsatz, dass eine Veränderung der die Zuständigkeit begründenden Umstände nach Rechtshängigkeit unbeachtlich ist (§ 261 Abs. 3 Nr. 2 ZPO - sog. perpetuatio fori). So bliebe das Amtsgericht zuständig, wenn die Klage über 5000 Euro hinausschiesst, jede Partei kann aber nach § 504 ZPO eine Verweisung beantragen. Dann würden Sie einen Anwalt zwingend benötigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2014 | 12:16

Der Mieter hat also bis inkl. 2011 30 Jahre X 150,- Euro = 4.500 Euro Überbezahlung für mietvertragswidrig abgerechnete sachfremde Betriebskosten geleistet bzw. leisten müssen.
Der Vermieter weigert sich aber beharrlich, auch in Klageverfahren,
a) die formell und materiell nicht ordnungsgemäßen BK-Abrechnungen zu berichtigen, und
b) die zu Unrecht erlangten Überbezahlungen herauszugeben.

Wie ist dieses eklatant rechtswidrige und wegen der Weigerung zur Fehlerberichtigung doch sicherlich vorsätzliche Handeln nach § 826 BGB und strafrechtlich zu bewerten ?

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2014 | 12:17

Der Mieter hat also bis inkl. 2011 30 Jahre X 150,- Euro = 4.500 Euro Überbezahlung für mietvertragswidrig abgerechnete sachfremde Betriebskosten geleistet bzw. leisten müssen.
Der Vermieter weigert sich aber beharrlich, auch in Klageverfahren,
a) die formell und materiell nicht ordnungsgemäßen BK-Abrechnungen zu berichtigen, und
b) die zu Unrecht erlangten Überbezahlungen herauszugeben.

Wie ist dieses eklatant rechtswidrige und wegen der Weigerung zur Fehlerberichtigung doch sicherlich vorsätzliche Handeln nach § 826 BGB und strafrechtlich zu bewerten ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2014 | 12:06

Fehlt es an einer Abrechnung, die es verhindert, dass SIe beweisfähige Dokumente im Rechtsstreit vorlegen können, gilt es immer eine Stufenklage einzureichen. Dann richtet sich die erste Stufe aus Herausgabe der Abrechnungen- Die Stufenklage ist in § 254 ZPO gesetzlich geregelt und stellt eine Sonderform der objektiven Klagehäufung dar, gerichtet auf einen Auskunftsanspruch. Dass eine Herausgabe verweigert wird, ist ja gerade der Grund wieso Sie klagen- ich hoffe, sie können das Notwendige derart darlegen und beweisen, dass Sie den Rechtsstreit erfolgreich beenden. Eine Klage ohne Rechtsanwalt ist in Anbetracht der Fülle von rechtlichen Fragen nicht unbedingt empfehlenswert. Diese Plattform ersetzt die Kontaktierung eines Anwalts jedenfalls nicht.

Betreffend § 826 wird sittenwidrig jedenfalls juristisch anders gewertet und dürfte- so leid mir das tut- in Ihrem Fall nicht erfüllt sein. "Ein Verhalten ist im Allgemeinen nicht bereits deshalb sittenwidrig, weil der Handelnde vertragliche Pflichten oder das Gesetz verletzt oder bei einem anderen einen Vermögensschaden hervorruft. Vielmehr muss eine besondere Verwerflichkeit seines Verhaltens hinzutreten, die sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage tretenden Gesinnung oder den eingetretenen Folgen ergeben kann.
Die bloße Mitwirkung an einer Verletzung vertraglicher Treuepflichten, von deren Existenz der Dritte – wenn auch grob fahrlässig – keine Kenntnis hat, rechtfertigt das Urteil der Sittenwidrigkeit nicht." - http://bit.ly/1y15NVn

Sollten Sie sich zB bei Gericht hierrauf berufen, wäre das eher ein Schuss nach hinten.

Bewertung des Fragestellers 16.11.2014 | 15:55

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"Die Nachfragebeantwortung geht nach Ansicht des Ratsuchenden an der Frage, wie die beharrliche und damit vorsätzliche Verweigerung der Herausgabe der zu Unrecht und nicht verjährt abgerechneten BK-Geldbeträge strafrechtlich zu bewerten ist, vorbei.
Der Fragende klagt überdies nicht stufenweise auf die Herausgabe / Erteilung der ordnungsgemäßen BK-Abrechnungen gemäß § 254 BGB etc., weil er dies auch nach dem angeführten BGH Urteil VIII ZR 57/04 nicht muss (wg. Unzumutbarkeit), sondern derzeit auf Rückzahlung der ab BK-Abrechnung 2009 zu Unrecht geleisteten Überzahlungen, wobei, gestützt auf die hilfreiche Hauptbeantwortung, nun die Klage auch gemäß § 852 BGB auf die älteren BK-Abrechnungen und die volle Rückzahlung der BK-Vorauszahlungen erweitert werden soll.
Insoweit ist der Verweis auf die Stufenklage nicht hilfreich, denn gemäß BGH kann der - unter Umständen äußerst zeitraubende und nicht immer Erfolg versprechende - Umweg über eine (Stufen-) Klage auf Erteilung der A"