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BGH V ZR 72/09 - Nutzungsänderung - Ärger mit Bauordnungsamt

12.01.2013 10:37 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


IAufgrund ständiger Schwierigkeiten mit Mietern haben wir im Jahre 2007 begonnen, unsere Mietswohnungen (6 Einheiten, davon eine selbstbewohnt) Wohnungen nach und nach möbliert zu vermieten. Das Haus befindet sich in NRW. Im Jahr 2007 entstand die erste, möblierte Wohnung. Im Jahr 2011 kam eine weitere Wohnung hinzu, die möbliert ebenfalls an Monteure oder Freiberufler wochenweise oder auch monatsweise vermietet wurde. Da ich selbständig bin und wir im Rahmen der GbR beim FA mit einer eigenen Steuernummer geführt werden, habe ich dort gefragt, ob wir etwas ändern müssten, weil wir nun 2 Wohnungen möbliert vermieten würden. Gleiche Frage stellte ich am Gewerbeamt. Beides wurde verneint mit der Begründung, dass wir ja keine Zusatzleistungen anbieten würden, die auf einen Beherbergungsbetrieb schließen lassen würden. D. h. weder Frühstück, noch täglichen Reinigungsservice, keine Rezeption, keine Angestellten etc. Ziel ist es, dass das Haus Gewinn abwirft, um es irgendwann mal besser verkaufen zu können. Im März letzten Jahres kam eine weitere Wohnung möbliert hinzu, so daß wir nun 3 Wohnungen im Angebot haben. Die 4. Wohnung vermiete ich nur dauerhaft für mehrere Monate und die 5. Wohnung wurde vom letzten Dauermieter derart zerstört, dass es einige Zeit dauern wird, bis alles saniert ist. Dafür fehlen mir die Mittel, denn wir sprechen hier über mehrere 10tausend Euro. Zusammenfassend: Derzeit 3 Wohnungen in der wechselnden Vermietung und die 4. Wohnung war zuletzt 1 Jahr vermietet. Die 5. Wohnung steht leer, da sanierungsbedürftig. Für Jede Wohnung steht ein Parkplatz zur Verfügung, außer für meine. Es sind aber nie alle Wohnungen gleichzeitig vermietet. Trotzdem parkte ein Mieter mal bei meinem Nachbarn, der daraufhin die Polizei rief. Dabei stellte man fest, dass ich angeblich einen Beherbergungsbetrieb unterhalte. Es folge der Zwangsgeld-Androhungsbescheid, die Anhörung vom Bauordnungsamt und von der Stadt ein 2. Anhörungsbogen. Ich bin der Meinung, dass ich möblierte Wohnungen im Rahmen der Vermietung und Verpachtung vermarkte und kein Beherbergunsbetrieb bin, da ich keine Nebenleistungen anbiete und dazu auch keine Zeit hätte. Es gibt keine öffentlichen Räume für die Gäste, nur in sich abgeschlossene Wohneinheiten. Bauliche Veränderungen wurden keine vorgenommen. Nun habe ich die Anhörung beim Bauordnungsamt wahrgenommen. Dieses steht auf dem Standpunkt, dass eine Nutzungsänderung erfolgen muss, auch wenn ich Ferienwohnungen vermiete. Für jede Wohnung mit 4 Betten ist ein Parkplatz nachzuweisen. Aber zuerst würde sich die Frage stellen, ob die Nutzung als Ferienwohnung überhaupt genehmigt werden würde, da es sich um ein reines Wohngebiet handelt (in dem allerdings mehrere Firmen wie Sanitär, Immobilienbüro, Bauunternehmung auch ihren Firmensitz angemeldet haben).
Die Genehmigung sei daher unwahrscheinlich. Ob die Genehmigung von der Anzahl der dauervermieteten und als Ferienwohnung vermieteten Einheiten abhängig ist - diese Frage konnte nicht beantwortet werden. Mir wurde hier bereits von einem Anwalt gesagt, dass 12 Betten laut Sonderbauverordung unkritisch seien. Diesen Einwand wiegelten die Beamten ab, da es sich um die Sonderbauverordnung handeln würde und mit der Nutzungsänderung nichts zu tun hätte. Nun habe ich dieses BGH Urteil gelesen und ich frage mich, ob dieses auch Auswirkungen auf die Nutzungsänderung hat. Denn: wenn Wohnraum Wohnraum bleibt, muss doch auch keine Nutzungsänderung beantragt werden, wobei der Streit noch immer darum geht, ob ich ein Beherbergungsbetrieb bin oder nicht. Laut Hotel- und Gaststättenverband ist der Betreiber einer Ferienwohnung ein Beherbergungsbetrieb. Mir wurde von den Behörden unterstellt, dass meine Gäste mit mehreren Fahrzeugen anreisen würden und ich nur einen Parkplatz pro Wohnung hätte. Deshalb würden die Gäste dann an der öffentlichen Straße parken. Diese öffentliche Straße hat aber gar keine Parkplätze, da überall Halteverbot besteht. Ich habe wieder betont, dass ich explitzit bei der Vermietung darauf aufmerksam mache und immer nur ein Parkplatz benötigt und vermietet wird. Mir wurde angeraten, eine Bauvoranfrage zu stellen. Nun meine konkreten Fragen hierzu:

1.) Ich möchte aus Wohneinheiten eine Einheit machen. Dann hätte das Haus nur 5 Wohneinheiten und dazu auch 5 Parkplätze. Im Moment sind es 6 Wohneinheiten und 5 Parkplätze. Muss ich hierzu einen Antrag stellen und wenn, welche Einwände könnte es dagegen geben? Es muss nur eine Rigipswand entfernt werden. Die kleine Wohneinheit hat nur ein Zimmer und ein Bad, keine Küche.
2.) Um Ruhe in die Sache zu bringen, würde ich dem Amt keine Nutzungsänderung senden, sondern mitteilen, dass die Wohnungen zu Dauervermietung (mindestens 3 Monate) angeboten werden. Ob möbliert oder nicht möbliert kann dem Amt doch egal ein. Falls Punkt 1 genehmigt werden würde, würde dann der Antrag auf Nutzungsänderung erfolgen müssen, wenn ich wieder 3 Wohnungen mit 12 Betten als Ferienwohnungen vermieten möchte oder zählt das oben genannte BGH Urteil?
3.) Wie habe ich die Zwangsgeldandrohung nun zu werten? Die Anhörung ist ja erfolgt. Mir wurde der Antrag für die Bauvoranfrage mitgegeben. Weitere schriftliche Schreiben von der Behörde habe ich nicht. Kann ich bis zu einem evtl. Urteil trotzdem weiterhin an Feriengäste vermieten?
4.) Muss ich warten, bis mich das Amt verklagt oder kann ich gegen das Amt bereits jetzt schon klagen?
5.) Durch die Firma Home-company vermieten 6 Eigentümer in Hagen in reinen Wohngebietsstraßen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Mindestmietdauer beträgt 1 Monat. Dann wären das laut Amt ja auch alles illegale Beherbergungsbetriebe, weil niemand eine Nutzungsänderung beantragt hat, oder gibt es hierfür besondere bestimmungen?

Eingrenzung vom Fragesteller
12.01.2013 | 11:20

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
ausgehend von dem vorgegebenen Sachverhalt u. im Rahmen der verringert budgetierten Beratungsgebühr erfolgt nachfolgende Erstberatung. Beachten Sie, dass jede Änderung, Ergänzung od. Ausschärfung des von Ihnen vorgegebenen Sachverhalts die rechtliche Bewertung verändern kann:
Zunächst gilt das von Ihnen zitierte Urteil allein im Innenverhältnis zu den dort genannten Parteien, also einer WEG und einem Eigentümer. Dem Kontext der Entscheidung können Sie entnehmen, dass der BGH zu Ihren Fragen drei gegensätzliche Meinungen zitiert und sich selbst der zuletzt zitierten Rechtsmeinung anschließt, die der Ihrigen durchaus nahekommt und argumentativ auch ggü. den genannten Behörden verwendet werden kann. Im Gegensatz zu der Rechtsprechung des BVerfG sind aber andere Gerichte, insbesondere in Ihrem Falles etwa eine Verwaltungsgerichtsbarkeit oder der BFH nicht an die Meinung des BGH gebunden. Eine hinreichend sichere Prognose ist daher nicht möglich, schon gar nicht im Wege einer budgetierten Anfrage in diesem Forum.



Nutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion u. ggf. die Bewertungsfunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Burgmer
- Rechtsanwalt

Allg.- u. bes. Bedingungen für Fernberatung unter www. rechtsanwalt-burgmer.de

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2013 | 17:11

Sehr geehrter Herr Burgmer,

vielen Dank für die Antwort.Laut Bauordnungsamt soll ich eine Bauvoranfrage stellen, bevor ich den Antrag auf Nutzungsänderung stelle. Wie gesagt, Zwangsgeldandrohung liegt vor und Anhörungstermin wurde erledigt. Kein Vermieter einer Ferienwohnung in meiner Stadt hat eine Nutzungsänderung für seine Ferienwohnung beantragt. Also sind das dann ALLES illegale Beherbergungsbetriebe.
Nachdem die Anhörung nun erfolgte und ich bereits meinen Standpunkt gegenüber der Behörde vertreten habe, gibt es nun 2 Möglichkeiten:

Ich vermiete weiter und warte den Zwangsgeldbescheid ab, gegen den ich dann Rechtsmittel einlege

oder
ich gehe sofort juristisch gegen das Bauordnungsamt vor?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2013 | 21:40

Das Verwaltungsverfahrensrecht ist formaljuristisch ausgerichtet und formstreng. Ohne Aktenkenntnis lässt sich daher auch Ihre Nachfrage nur summarisch beantworten. Grundsätzlich können Sie aus dem Verhalten der anderen Vermieter ohne Rechtsrisiko keine spezifischen rechtlichen Schlüsse ziehen, denn jeder Fall ist anders, außer der Frage etwa, ob es sich um ein Wohngebiet in einem Feriengebiet handelt oder nicht. Steuerrechtlich wäre es dann als gewerbliche Tätigkeit anzusehen, wenn dazu noch weitere Kriterien hinzukämen (z.B. Management durch Feriendienstorganisation pp.) Aber schon der BGH sagt postwendend, dass diese bereichsspezifische Sicht nicht zwingend auf andere Bereiche zu übertragen ist, also die WEG-Beschlusslage. Daran sehen Sie, dass eine verlässliche Prognose in diesem Rahme nicht zu stellen ist. Sie haben einige gute Argumente für sich genannt, etwa die ausreichende Parkraumsituation und Ihre Absicht der längerfristigen Vermietung. Bedenken Sie aber, dass der BGH alle Argumente allein auf die streitbefangene Situation einer Wohnanlage nach WEG ausrichtet. Das kann im Einzelnen auch für Sie gelten, muss es aber nicht. Und genau hier bleibt das Feld eines etwaigen Verwaltungsstreitverfahrens offen. Die Frage, ob das Ganze ein Beherbergungsbetrieb ist, ist gewerberechtlicher Natur und ist unbeschadet der Frage der Bettenanzahl zu betrachten. Letztere kann aber nach der zitierten SonderbauVO zu baurechtlichen Weiterungen führen, die Sie vermeiden können, wenn Sie die Zahl der Betten bis 12 beschränkt halten, insofern wurden Sie richtig beraten.
Eine Bauvoranfrage kann förmlich oder formlos gestellt werden. Bei der formlosen Bauvoranfrage wird nur eine informelle Bindung eingegangen. Gegen die formlose Bauvoranfrage sind i.d.R. keine Rechtsmittel möglich, es sei denn eine Rechtsmittelbelehrung wäre damit verbunden. Für eine formlose Bauvoranfrage müssen Sie einen formlosen Antrag einreichen. Dafür reichen Lageplan und Skizzen als Planunterlagen.
Unter ausdrücklichem Vorbehalt mir fehlender Akteneinsicht ist es in der Regel sinnvoller, all dies im Rahmen einer ggf. auch bereichsspezifisch mehrerer Anhörung vorzutragen, die nach § 28 VwVerfG auch keine Ausschlussristen sog. Präklusion kennt. Sie können also noch nachliefern! Auch Rechtsgespräche mit den Behörden sind möglich. Verweisen Sie die Behörde(n) auf § 25 VwVerfG NRW ! Sollte es zu Verwaltungsakten kommen oder gekommen sein, müssen Sie allerdings zwingend die dort genannten Rechtsmittelfristen einhalten um nicht irreversible Nachteile zu erfahren.
Mit freundlichen Grüßen
Burgmer, RA

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