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Auszugsrenovierung notwendig? BGH-Urteil VIII ZR 199/06 vom März 2007


26.05.2007 15:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 31.5. ist meine Wohnung gekündigt. Ich frage mich, ob ich zur Renovierung verpflichtet bin. Ich glaube, dass das BGH-Urteils VIII ZR 199/06 vom März 2007 auf meinen Fall zutrifft. Zentral scheinen mir daher die Fragen:

a) wenn der AVB-Abschnitt Nr. 4 zur "Erhaltung der Mietsache" bzw. "Schönheitsreparatur" auf Basis des BGH-Urteils nicht rechtskräftig ist, ist dann zwangsläufig auch der AVB-Abschnitt Nr.11 zur Rückgabe der Mietsache hinfällig, so dass ich nicht zur Auszugsrenovierung verpflichtet bin? Ist die "Erhaltung der Mietsache" bzw. "Schönheitsreparatur" das gleiche oder ein anderes Konstrukt als das, was Normalmensch unter einer „Renovierung bei Auszug“ versteht?

b) beeinflusst es die Umstände, dass ich ca. 10 Jahre in der Wohnung lebte, trotz mehrfacher Wohnungsbegehung durch den Vermieter mangels Aufforderung keine Renovierungen während der Mietzeit durchgeführt habe?


BGH-Urteil VIII ZR 199/06
=========================
„Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist [...] insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam [...]“

Der Vermieter behauptet nach kurzer Sichtung plump, dass das Urteil den geschilderten Fall nicht präzise genug definieren würde. Durch Inkrafttreten dieses Urteils glaube ich jedoch, nicht mehr zur Renoveriung verpflichtet zu sein, da entsprechende Formulierungen auch in meinen AVB enthalten sind. Relevante Auszüge:

AVB Nr. 4 Erhaltung der Mietsache
=================================
„(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Sie umfassen [….] “ ~und sind in der Regel alle x Jahre durchzuführen [keine starre Fristenregelung vorhanden]. „----->Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.<---- Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.“

Der Zustand der Wohnung beweist eher, dass in den letzten 10 Jahren so gut wie keine Renovierungen stattfanden. Aber speziell auf den vorletzten Satz zieht das BGH-Urteil ab.

AVG Nr. 11 Rückgabe der Mietsache:
==================================
(1) …vollständig geräumt und in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 AVB fälligen Schöheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
[Ansonsten Schadensersatz]


Was empfehlen Sie? Würden Sie persönlich die 65qm renovieren, oder sich auf einen Streit mit einer großen Wohnungsbaugesellschaft einlassen(leider keine Rechtsschuztversicherung)?

Ich danke schon jetzt herzlich für Ihre Antwort und hinterlasse freundliche Grüße!

26.05.2007 | 16:00

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich unter Zugrundelegung des geschilderten Sachverhaltes gerne wie folgt.

In der Tat dürfte, unter Bezugnahme auf die genannte Entscheidung des BGH, kein Anspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsraparaturen Ihrerseits bestehen.

Wie der BGH ausführt, benachteiligt die festgeschriebene Ausführungsart den Mieter in unangemessener Art und Weise, da aufgrund der unklaren Formulierung (Unklarheiten in AGB gehen regelmäßig zu Lasten des Verwenders) eine Benachteiligung des Mieters in seiner Gestaltungsfreiheit bzgl. des angemieteten Wohnraums zu besorgen ist.

In der Folge ist die entsprechende Klausel der AVB Nr. 4 Abs. 2 nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Mit der Unwirksamkeit entfällt jedoch nicht nur die Verpflichtung, die Schönheitsraparaturen in einer bestimmten Ausführungsart vorzunehmen, sondern wirkt sich auf die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter an sich aus. Dies hat die Folge, dass die gesamte Klausel der AVB bzgl. der Übernahme der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, mithin eine Überwälzung auf den Mieter nicht wirksam stattgefunden hat.

In der Folge entfällt auch Ihre Verpflichtung, die entsprechenden Reparaturen vorzunehmen. Dass hier keine starre Fristenregelung, welche an sich ebenfalls zur Unwirksamkeit geführt hätte, vereinbart war, ändert am Schicksal der Klausel nichts.

Durch die Unwirksamkeit der Nr. 4 Abs. 2 AVB wird auch die Klausel der Nr. 11 Abs. 3 AVB gegenstandslos. Diese verweist unmittelbar auf die unwirksame Klausel und vermag deswegen keine Rechtswirkung mehr zu entfalten.

In der Folge sind Sie nur noch verpflichtet, die Wohnung besenrein zurück zu geben. Die auffassung Ihres Vermieters dahingehend, dass das Urteil in Ihrem Fall nicht eindeutig genug sei, vermag hier nicht gefolgt zu werden.

Aufgrund dessen können Sie es durchaus auf einen Streit mit dem Unternehmen ankommen lassen. Sollte tatsächlich Klage erhoben werden, ist es ratsam, einen Kollegen mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne für Ergänzungen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2007 | 16:37

Hallo Herr Wandt,

ich bin begeistert. Erlauben Sie bitte folgende Nachfragen:

1. Verstehe ich Sie richtig, dass es keinen Einfluss auf den Sachverhalt hat, dass ich ca. 10 Jahre in der Wohnung lebte, trotz mehrfacher Wohnungsbegehung durch den Vermieter (mangels konkreter Aufforderung durch denselben) keine Renovierungen während der Mietzeit durchgeführt habe?

2. Wenn Sie von "Reparaturen" sprechen, dann meinen Sie damit eine Renovierung bei Auszug? ("In der Folge entfällt auch Ihre Verpflichtung, die entsprechenden Reparaturen vorzunehmen.")

3. Zum Satz: "Die Auffassung Ihres Vermieters dahingehend, dass das Urteil in Ihrem Fall nicht eindeutig sei, vermag hier nicht gefolgt zu werden." Damit meinen Sie entweder, a) Sie können sich dazu nicht äußern oder b) dass das Urteil in meinem Fall nicht eindeutig genug sei, das wäre irrelevant für die Beurteilung der eindeutigen Sachlage?

Bitte haben Sie Nachsicht mit meinem Bedürfnis, Sie unmittelbar richtig zu verstehen. Ihre Ansicht ist für mich sehr hilfreich, herzlichen Dank!

Mit freundlichen Grüßen

Ihr öffentlich anonymer Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2007 | 18:03

Sehr geehrter anonymer Fragesteller,

1.
Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel besteht keine Verpflichtung zur Durchführung der Renovierungsarbeiten. Es ist unerheblich, ob der Vermieter die Wohnung mehrfach besichtigte oder nicht. Selbst wenn er (während vorheriger Begehungen) sie aufgefordert hätte, wäre dies nach aktueller Rechtsprechung unbeachtlich.

2.
In der Tat meine ich die Schönheitsreparaturen. Ich wollte mich, aus stylistischen Gründen, nicht immer wiederholen. Sollte dies zu Missverständnissen geführt haben, bitte ich um Entschuldigung. Die Abschlussrenovierung ist hier inkludiert.

3.
Ich meinte genau das Gegenteil. Das Urteil ist, nach diesseitiger Ansicht, vorbehaltlich der Unkenntnis des konkreten Mietvertrages, eindeutig. Allerdings nicht zugunsten des Vermieters. Urteile beziehen sich immer auf Einzelfälle, die Rechtsausführungen sind aber durchaus auf Ihr Mietverhältnis zu übertragen.

Ich hoffe die Unklarheiten beseitigt zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt




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