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Auszugsrenovierung Zeitpunkt


| 11.03.2006 17:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wann ist eine Auszugsrenovierung eigentlich fällig? Wann und wie (Fristsetzung?) kann der Vermieter den Mieter in Verzug setzen? Voraussetzung: Ein Gewerbe-Mietvertrag mit einer wirksamen Individualvereinbarung, die den Mieter zur Renovierung "bei Auszug" verpflichtet. Wann ist die Renovierung fällig? Vor dem Auszug? Unmittelbar nach dem Auszug? Vor oder unmittelbar nach der Übergabe an den Vermieter. Oder doch erst zum Vertragsende? Zum allerletzten Termin oder ist der Mieter verpflichtet, eine Spanne zu lassen, um Zeit für etwaige Nachbesserungen auf Wunsch des Vermieters noch vornehmen zu können?(z.b. wg. § 242 BGB?)
Bsp.: Auszug am 3.12.2005, Übergabe am 10.12.2005 Vertragsende am 31.12.2005 - und wo ist das normiert?

Jedoch setzt der Vermiter im konkrten Fall zur Übergabe am 10.12. eine Frist für die Auszugsrenovierung zum 24.12.
Anschließend am 2.1.2006 nochmalige Fristsetzung zum 20.01.2006 dann Ersatzvornahme und geltendmachung der Kosten.

Im voraus vielen Dank!

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

eine Klausel, die den Mieter zur Renovierung „bei Auszug“ verpflichtet, sagt nichts über den genauen Zeitpunkt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen aus. Hier ist regelmäßig nur eine Aussage darüber getroffen, dass unabhängig von etwaigen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit solche (auch) bei Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet sind.
Jedenfalls ist vorbehaltlich einer weitergehenden Prüfung des Vertrags insgesamt nicht ersichtlich, dass eine Renovierung bereits bei tatsächlicher Übergabe erfolgt sein muss.

Es bleibt somit bei der gesetzlichen Regelung des § 546 Abs. 1 BGB, wonach auch die Rückgabe der Mietsache erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig ist.

Alle Ansprüche, die an die Rückgabe der Mietsache geknüpft sind, sind daher - spätestens - am letzten Tag, an dem das Mietverhältnis besteht, zu erfüllen (BGH NJW 1989, 451).

Ihre Fristsetzung vom 10.12.05 zum 24.12.05 läuft also ins Leere, da der Anspruch zum 24.12. noch nicht fällig war. Hier hätte es einer einvernehmlichen Regelung bedurft, eine einseitige Erklärung reicht nicht aus.
Insbesondere gibt es keine Verpflichtung des Mieters, eine Frist für Nachbesserungen einzuräumen, da er ja berechtigt ist, bis zum Ablauf der Mietzeit auch solche nachträglichen Arbeiten selbst vorzunehmen.

Nichtsdestoweniger ist der Mieter nach Ihren Angaben seit dem 01.01.06 in Verzug, da die Leistung kalendermäßig bestimmbar ist (§ 286 BGB), so dass eine Mahnung insoweit entbehrlich war.

Zu einer Ersatzvornahme sowie zur Geltendmachung der hierfür erforderlichen Kosten ist der Vermieter allerdings erst nach erneuter Aufforderung und Fristsetzung - hier am 02.01.06 zum 20.01.06 - berechtigt.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Auskunft weitergeholfen zu haben.

Für eine Rückfrage zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort stehe ich gleichwohl zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2006 | 18:54

Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich mußte das erstmal durcharbeiten. Schön dass Sie zu den wenigen klugen Menschen gehören, die wissen dass es "nichtsdestoweiniger" und das Wort "nichtsdestotrotz" nur ein Gag ist.

§§ mäßig jetzt seh ich erstmal einigermaßen klar:

1.) Ersatzvornahme der Auszugsrenovierung duch den Vermieter = Schadensersatz statt der Leistung §§ 280, 281
Fristsetzung notwendig und mit der Fristesetzung vom 2.1. auch erfolgt, also +

2.) Verzug: seit 1.1. qua Gesetz § 286 II Nr.1, kalendarisch - Fristsetzung daher nicht erforderlich. Hat aber mit §§ 280/281 gar nix zu tun, und Vermieter macht Verzugsschaden (z.b. wg Mietausfall im Januar) gar nicht geltend.

Ich glaub ich hab´s kapiert.

Was aber, wenn der Vermieter dem M den "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" (§ 535 I S.2) nach einigen Monaten nicht mehr gewähren kann (objektive Unmöglichkeit z.b. Konzessionsentzug wg. zu wenigen Stellplätzen).

Mietminderung 100% aus § 536 I S.1 das ist klar wegen des Synallagmas.

Aber was ist mit der Renovierungspflicht? Sie ist gem. 535 I S. 2, 2. HS eine Hauptpflicht des V. Hier rechtsgültig abgewälzt auf M. Und jetzt § 323 ? Oder eher interessenausgleich: Anteilig für störungsfreie Mietzeit ...??

Ich glaub das ist nochmal 20,- Euro wert, ne?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2006 | 19:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

in der Tat handelt es sich hier nicht um eine Nachfrage im Rahmen des geschilderten Sachverhalts, sondern um eine neue Frage, die ich Ihnen nichtsdestoweniger in der gebotenen Kürze beantworte wie folgt:

Wie Sie richtig andeuten, ist zu unterscheiden zwischen der Gebrauchsüberlassungspflicht und der Erhaltungspflicht. Soweit letztere wirksam vom Mieter übernommen ist, hat er auch im Falle der Minderung zu 100% grundsätzlich die geschuldeten Renovierungsarbeiten auszuführen, außer z.B. wenn ihm dies gerade aufgrund der Art des Mangels nicht möglich ist. Da es hier um die Endrenovierung und nicht um die laufenden Schönheitsreparaturen geht, kann der Mieter auch nicht für den Zeitraum der Minderung (nicht-„störungsfreie Mietzeit“) anteilig Befreiung verlangen.

Um Ihren Fall abschließend zu klären, sollten Sie weitere anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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