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Auszugsrenovierung: Unwirksame Klauseln und Übergabeprotokoll

| 19.08.2013 15:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Auszug aus der Mietwohnung steht nach 7 Jahren bevor und zurzeit führen wir eine rege Diskussion mit dem Vermieter bzgl. der Auszugsrenovierung.

Dazu hätten wir folgende zwei Fragen an Sie:

1.) Unwirksame Klausel bei den Schönheitsreparaturen?
Wir sind 2005 in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen.
In dem von "Haus & Grund" vorgefertigten Mietvertrag befinden sich - soweit wir es feststellen können - keine starren Fristen bzgl. der Schönheitsreparaturen, sonder eher die Formulierungen vom Typ "im Allgemeinen".
Das Fragliche wäre der folgende vom Vermieter handschriftlich zum Schönheitsreparaturen-Paragraph (Unterpunkt "5. Die Parteien treffen im Übrigen folgende Vereinbarung") hinzugefügte Text:

"Alle Decken und Stuckdecken müssen mit matter Latexfarbe in Malerqualität , z.B. Indeko-Plus gestrichen werden. Alle Wandflächen mit waschfester Dispersionsfarbe, alle Glasgewebeflächen mit Acryllack und die Holzdielen der Böden mit trittfestem Acryllack."

Handelt es sich hierbei um eine unwirksame Klausel?

2.) Als Anlage zum Mietvertrag wurde beim Einzug ebenfalls ein Übergabeprotokoll vom Vermieter verfasst, das wir unterschrieben haben. In dem Protokoll werden neu gestrichene/lackierte Decken, Wände und Böden erwähnt, aber die Zimmertüren nicht.

An den Türen sind im Laufe der 7 Jahre einige Lack-Abplatzungen entstanden und der Vermieter verlangt nun von uns, diese Schäden zu beheben. Der Vermieter erwartet eine umfassende Renovierung der Türblätter und -Rahmen (mit Schleifen, Spachteln der beschädigten Stellen, Nachspachteln, Grundieren und Lackieren). Das wäre soweit einigermaßen auch klar, wenn es nicht folgenden Fakten gäbe:

a) Eine Angabe, dass wir beim Einzug die Türen frisch renoviert/lackiert übernommen haben, existiert im Übergabeprotokoll nicht.

b) Wir haben zwar kleine Kinder, die diese Schäden verursacht haben (könnten), aber diese Schäden könnten genauso (zumindest zum Teil) auch vom Vormieter gestammt haben. Wir haben nämlich etliche Stellen an den Türen gefunden, bei denen solche Lack-Abplatzungen nur mit dem Lack überstrichen und nicht gespachtelt wurden. Die Lackfarbe an diesen Stellen unterscheidet sich ebenfalls von der Lackfarbe der restlichen Tür. Das deutet u.a. daraufhin, dass die Vormieter die Türe lediglich an beschädigten Stellen überlackiert (und nicht gespachtelt) haben und nicht die kompletten Türen.

Unsere Frage an Sie: Sollte die Klausel unter Punkt 1) doch wirksam sein, inwieweit und in welchem Umfang sind wir verpflichtet, die Zimmertüren zu renovieren?

Danke im voraus & viele Grüße!

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch erheblich verändern.

Bei der Zusatzvereinbarung ist zu klären, ob es sich um eine Individualabrede handelt, die mit Ihnen besprochen und ausgehandelt wurde oder um eine vom Vermieter vorgegebene Bedingung/Klausel.
Bei einer Individualabrede beständen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit.

Ist die Klausel einseitig vom Vermieter vorgegeben worden, ist sie als AGB zu prüfen und dürfte Sie als Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Die Zusatzvereinbarung enthält keine unzulässige Farbwahlklausel. Darüber hinaus ist auch nicht die Verwendung einer bestimmten Marke vorgeschrieben. Lediglich die Farbart (Dispersionsfarbe, Lackfarbe) wird vorgegeben. Nach meiner Einschätzung wird damit dem Mieter aber noch ein ausreichender Gestaltungsspielraum belassen. Die Vorgaben könnten zudem durch die Abstufung nach Materialien zweckmäßig und als Erläuterung zur fachgerechten Renovierung zu verstehen sein. Im Rahmen einer Ersteinschätzung würde ich diese Zusatzvereinbarung nicht für pauschal unwirksam halten.

Bei den Türen ist zu unterscheiden, ob es sich um eine reine Gebrauchsabnutzung handelt oder aber um Beschädigungen. Handelt es sich um Gebrauchsabnutzungen, wären diese im Rahmen der Schönheitsreparaturen zu beseitigen. Das Streichen der Türen, nötigenfalls auch mit vorherigem Abschleifen und Spachteln, fällt grundsätzlich noch unter die Schönheitsreparaturen.

Handelt es sich um Beschädigungen, müssten Sie diese Beseitigen, wenn Sie dafür verantwortlich sind. Hier wird Ihnen das Übergabeprotokoll bei Einzug wohl kaum weiterhelfen. Allerdings müsste Ihnen der Vermieter eventuelle Beschädigungen nachweisen. Ob er das kann, kann hier nicht beurteilt werden. Sie müssten beweisen, dass die Schäden bereits bei Einzug vorhanden waren. Ob Ihnen dieser Beweis möglich ist, kann ebenfalls nicht im Rahmen einer Ersteinschätzung seriös beurteilt werden.

Grundsätzlich kann der Vermieter also verlangen, dass die Türen fachgerecht gestrichen werden.

Der Vermieter kann bei Auszug verlangen, das nicht erledigte Schönheitsreparaturen nachgeholt werden, wenn diese fällig bzw. notwendig sind. Auch vor diesem Hintergrund könnte der Vermieter also verlangen, dass die Türen gestrichen werden.

Der genaue Umfang der Repartur/Renovierung hängt vom Zustand der Tür ab. Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Es dürfen also keine sichtbaren Schadstellen vorhanden sein, keine Lacknasen o. ä. Daher kann es durchaus notwendig sein, dass die Türen geschliffen und gespachtelt werden müssen, bevor der Anstrich und die Lackierung vorgenommen werden kann. Sofern der Umfang der Reparaturen streitig ist, sollte dies ggf. mit einem Fachmann besprochen werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2013 | 00:12

Sehr geehrte Frau Jacobi,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Ihre Antwort zum Punkt 1.) habe ich verstanden und sie hört sich plausibel an.

Aber Ihre Antwort zum Punkt 2.) hat mich dagegen etwas überrascht.
Anhand der beiden von mir genannten Fakten können wir feststellen, dass die Zimmertüren bei unserem Einzug nicht frisch renoviert an uns übergeben wurden.

Und zwar, wie bereits erwähnt, stand zum einen im Übergabeprotokoll nichts über frisch renovierte Türen und zum anderen sind mit bloßem Auge die (wahrscheinlich vom Vormieter) beschädigten und überlackierten Stellen an den Türen sichtbar.
Demfolgend waren die Türen irgendwann komplett lackiert, wurden dann vom Vormieter beschädigt (Lack-Abplatzungen), der bei seinem Auszug lediglich diese Stellen einfach mit dem Lack abgetüpft und nicht gespachtelt hat, wie das nun von uns verlangt wird.
Das finden wir vom Vermieter ziemlich unfair uns gegenüber.
Die Fragen, die ich mir (und Ihnen) dann stelle:
- Warum können wir die durch uns entstandenen Schäden (Lack-Abplatzungen) an den Türen nicht ebenfalls nur mit dem Lack abtüpfen, wie das der Vormieter gemacht hat, ohne sie vorher aufwendig zu spachteln?
- Selbst wenn wir die kompletten Türen renovieren würden (schleifen, spachteln, grundieren, lackieren), um so die durch uns entstandenen Schäden zu beheben, müsste nicht der Vermieter zumindest 50% der Renoviertungskosten übernehmen? Denn, warum sollten wir überhaupt die Zimmertüren komplett renovieren, wenn wir sie auch nicht frisch renoviert übernommen haben?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2013 | 10:38

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für die Nachfrage.

Wie schon oben erwähnt, wird Ihnen das Übergabeprotokoll wegen der Türen nicht weiterhelfen. Sind die Türen dort nicht erwähnt, heißt das leider nicht automatisch, dass sie nicht frisch gestrichen wurden. Über den Zustand der Türen beim Einzug besteht nach dem Protokoll also kein Nachweis.

Darüber hinaus kommt es - wie ebenfalls schon ausgeführt - darauf an, ob es sich bei den Türen um normale Gebrauchsspuren handelt oder um Schäden, die über die reinen Gebrauchsspuren hinausgehen. Was hier vorliegt, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Dass die Lackschäden und -abplatzungen von den Vormietern stammen oder auf deren unsachgemäße Renovierung zurückzuführen ist, müssten Sie jedoch Sie beweisen. Gelingt dieser Beweis müssten Sie die Schäden u. U. nicht entfernen oder sich ggf. nur anteilig an den Kosten beteiligen.

Handelt es sich um Gebrauchsspuren, können Sie sich dagegen nicht darauf berufen, dass die Türen bei Einzug nicht neu gestrichen waren oder der Vormieter die Türen nicht fachgerecht renoviert hat. Allerdings müssten Sie auch keine wertverbessernden Schöhnheitsreparaturen durchführen, sondern müssen grundsätzlich nur das renovieren, was Sie abgewohnt haben. Auch hier müssten Sie aber beweisen, in welchem Zustand die Türen bei Einzug waren.

Ob die Lackschäden dann mit einem einfachen Überstreichen fachgerecht ausgebessert werden können, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Daher hatte ich ja auch nicht gesagt, dass Sie auf jeden Fall die Türen schleifen und spachteln müssen sondern nur darauf hingewiesen, dass dies grundsätzlich noch unter die Schönheitsreparaturen fällt. Ob diese Arbeiten letztlich erforderlich sind und von Ihnen tatsächlich verlangt werden können, kann nur nach Inaugenscheinnahme und nach weiterer Aufklärung - wahrscheinlich mit Hilfe eines Fachmanns - abschließend geklärt werden.

Sie können derzeit nur darauf hinweisen, dass die Lackabplatzungen schon bei Einzug vorhanden waren und den Vermieter darauf hinweisen, dass Sie die Türen nicht in einen besseren Zustand versetzen müssen als er bei Einzug bestand. Sie können und sollten versuchen, eine Einigung mit dem Vermieter zu finden. Ob dies gelingt oder ob der Vermieter nach Ihrem Auszug doch noch Nachbesserungen oder Schadensersatz geltend macht, kann ich natürlich nicht vorhersagen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Bewertung des Fragestellers 20.08.2013 | 11:46

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