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Auszugsrenovierung / BGH-Urteil vom 12.09.07


| 25.09.2007 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

laut o.g. BGH-Urteil ist die Renoveirungsklausel bei Auszug unwirksam.

Ich möchte zum März 2008 die Mietwohnung kündigen. Diese Wohnung wurde mittlerweile an einen Privateigentümer verkauft, der selber dann hier einziehen möchte. Der alte Mietvertrag blieb weiter bestehen.

Dieser Mietvertrag ist der Mietvertragsvordruck von Haus- und Grund, Ausgabe 1986.

Zu den Schönheitsreparaturen steht:

"§8, 2. a)...Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen.
Diese Arbeiten sind regelmässig bei Küchen in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern von 3 Jahren, bei Wohnräumen von 4 Jahren und bei Schlafräumen von 6 Jahren zu tätigen; darüber hinaus sowie im Einzelfall erforderlich...."

Meines Erachtens sind dieses starre Fristen.

Zur Beendigung der Mietzeit steht:

"§12 Beendigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber mit Rücksicht auf die regelmäßige Vornahme von Schönheitsreparaturen nach §8 Ziffer 2 in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben."

Einzelne weitere Passagen des Vordruckes wurden handschriftlich gestrichen.
Dafür findet sich unter §26 Sonstige Vereinbarungen folgende handschriftliche Ergänzung:
"Über die Bestimmung von §12, 1 hinaus ist der Mieter verpflichtet die Wohnung bei Auszug auf seine Kosten fachmännisch renoviert zurückzugeben !"

Dieses wurde weder besprochen noch ausgehandelt, der Mietvertrag wurde uns in dieser Form zugeschickt und so von uns unterzeichnet.
Persönlich gehe ich davon aus, dass die Wohnungsbaugesellschaft Ihre Verträge immer derart gestaltet hat. Bemerkenswert ist an dieser Stelle, dass der Mietvertrag 2002 unterzeichnet wurde und ein Muster aus 1986 benutzt wurde, sodass handschriftliche Ergänzungen unvermeidbar blieben.
Kann man diese handschriftlich zugefügte Passage als Klausel bezeichnen? Da weder etwas ausgehandelt, noch besprochen wurde, kann es sich m.E. nicht um eine Individualvereinbarung handeln. Sieht man dieses als Klausel, so wäre diese doch nach dem neuen BGH-Urteil unwirksam. Wie sehen Sie das?

Sind wir unter diesen Umständen zur Auszugsrenovierung verpflichtet?

Vielen Dank im Voraus und freundliche Grüße





Sehr geehrter Ratsuchender,


ich halte eine Renovierungspflicht schon deshalb nicht für gegeben, weil § 8 Abs. 2a Satz 2 des Mietvertrages eine bereits nach BGH, Urteil vom 23.06.2004 - Az. VIII ZR 361/03, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erklärte starre Fristenregelung enthält - zumal im Hinblich auf den zweiten Halbsatz der Klausel, wonach eine Renovierung nach dem tatsächlichen Grad der Abnützung ausschließlich zum Nachteil des Mieters noch zusätzlich geschuldet sein soll.
Diese Klausel ist nach Ihren Angaben nachweislich formularmäßig erstellt worden, so dass ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB vorliegt.

Aber auch die Ihnen zwar handschriftlich übermittelte, aber dennoch vorformulierte Vertragsbedingung (ohne Möglichkeit des Verhandelns) müssen Sie nicht gegen sich gelten lassen, zumal der Vermieter in der Beweislast ist, was die Vereinbarung einer individuellen Vereinbarung betrifft.
Selbst wenn eine individuelle Vereinbarung anzunehmen wäre, ist diese aber im Zusammenhang mit der formularmäßig vereinbarten Fristenregelung zu sehen.
Nach BGH, Urteil vom 25.06.2003 - Az. VIII ZR 335/02, führt dann wiederum der sogenannte Summierungseffekt aus der Endrenovierungspflicht und der Verpflichtung zur turnusgemäßen Renovierung zu einer unwirksamen unangemessenen Benachteiligung.


Ich hoffe, Ihre Rechtsfrage geklärt zu haben und weise Sie auf die Möglichkeit hin, hier noch Rückfragen zum Verständnis zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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