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Auszugsrenovierung, Streichen der Türen und Heizkörper


| 22.05.2007 10:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Ich bin Vermieter einer Eigentumswohnung. Der langjährige Mieter hat fristgerecht mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt, wohnt aber bereits seit ca. 2 Monaten nicht mehr in der Wohnung. Strittig ist die Auszugsrenovierung der Wohnung. Der Mieter hatte die Wohnung vor 7 Jahren frisch renoviert (alle Zimmer weiß gestrichen, Türen frisch gestrichen) und modernisiert (neue Badezimmer, Fliesen Schaltergarnituren) übernommen. Es wurde damals ein Standardmietvertrag aus der Buchhandlung verwendet, die Fristen wann welcher Raum zu renovieren ist, wurden damals nicht ausgefüllt. Der Vertrag wurde um einen individuellen Zusatzvertrag zum Mietvertrag erweitert, wonach der Mieter bei Auszug die Wohnung weiß streichen muss (mit Alpina oder vergleichbarem Produkt), was er durch einen (bezahlten) Bekannten wohl auch erledigen will (handgeschriebene Vollmacht für den Bekannten liegt vor). Der Bekannte soll auch bei der Wohnungsabnahme dabei sein, die in einem Übergabeprotokoll festgehalten wird.

Strittig ist nunmehr nur noch das Streichen der Türen und Heizkörper, diese sind vom Nikotin stark vergilbt, die Mieter waren starke Raucher.

Die Heizkörper und Türen wurden offensichtlich während der Mietzeit nicht gestrichen. Auch diese befanden sich bei Einzug in gutem, weißen Zustand. Der Mieter, vertreten durch seinen Bekannten, besteht darauf das dies „abgewohnt“ wäre, hierfür habe ich ja Miete erhalten, das Streichen der Türen und der Heizkörper lehnt er im Zuge der Auszugsrenovierung ab.

1. Ich bitte um Information ob der Mieter die 2 Heizkörper und 5 Türen streichen muss, und ob ich bei nicht Durchführung der Arbeit die Kaution marktüblich einhalten darf?
2. Wie gehe ich vor wenn der Mieter sich weigert das Übergabeprotokoll zu unterschreiben und Differenzen hinsichtlich der durchzuführenden Arbeiten auftreten?
Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Nach Ihren Schilderungen bestehen starke Anhaltspunkte dafür, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag unter Summierungsgesichtspunkten insgesamt unwirksam sind. So wurden dem Mieter sowohl eine Anfangsrenovierung, eine laufende und eine Endrenovierung auferlegt. In dieser Summierung wäre die Übertragung auf den Mieter unwirksam. Dies könnte nur dann ausnahmsweise nicht gelten, wenn sich eine deutlich reduzierte Miete aus dem Mietvertrag ergibt, die die Leistungen vollständig kompensiert.

Ob der „Zusatzmietvertrag“ tatsächlich frei verhandelt wurde und von Ihnen nicht einseitig vorgegeben wurde, d.h. nicht einer AGB-Kontrolle unterliegt, wäre von Ihnen zu beweisen. Zur Voreinschätzung dieser Frage sollten Sie überlegen, ob Sie den Vertrag auch ohne diese Vereinbarung geschlossen hätten oder ein „verhandeln“ darlegen können. Insbesondere wurde auch eine Verbindung von Individualvereinbarung und Formularvertrag als unwirksam angesehen, wenn dadurch der Mieter übermäßig belastet wird. Dies ist bei den drei Renovierungspflichten nahe liegend.

Des Weiteren bestehen Bedenken, ob das „Streichen der Wohnung“ insgesamt transparent genug ist, d.h. ob darunter vom Mieter auch das Streichen der Türen / Heizkörper aufgefasst werden kann.

Ich gehe daher nach Ihren Schilderungen davon aus, dass eine Verpflichtung des Mieters nicht besteht. Soweit Sie dennoch auf eine Durchführung bestehen, rate ich Ihnen vorab einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Überprüfung der Vereinbarungen zu beauftragen und diesem den Vertragstext zur Verfügung zu stellen.

Soweit Sie mit den Renovierungsarbeiten nicht einverstanden sind, können Sie die entsprechende Kaution einbehalten. Soweit Differenzen verbleiben sind Sie letztendlich vor Gericht zu klären. Damit der Zustand zeitnah festgehalten wird, sollten unbedingt unabhängige Zeugen anwesend sein oder sogar ein gerichtliches selbstständiges Beweisverfahren eingeholt werden. Eine gerichtliche Klärung ist allerdings nur dann Erfolg versprechend, wenn der Mieter vertraglich zur Vornahme der Leistungen verpflichtet war.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



Nachfrage vom Fragesteller 22.05.2007 | 12:09

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Der Mieter wurde lediglich mit den laufenden und der Abschlussrenovierung belastet, die Wohnung wurde vollständig renoviert und modernisiert vermietet. Offensichtlich wurde während der mehrjährigen Mietdauer keinerlei Renovierung vorgenommen, die Wohnung macht einen sehr stark verwohnten Eindruck.
Der Mieter hat die, meiner Ansicht nach, vertraglich bestehende Verpflichtung zur Auszugsrenovierung auch angenommen, die Arbeiten (Streichen) haben bereits begonnen.

Der Zusatzvertrag ist in meinen Augen eher nicht frei verhandelt, sondern vorgegeben worden, der Mieter hatte diesen Zusatz aber ohne Probleme akzeptiert.

Ihrer Antwort entnehme ich trotz nicht erfolgter Renovierung während der Mietdauer (dieser Beweis wäre von mir zu führen?), dass ich zufrieden sein kann, dass der Mieter die evtl. kritische Auszugsrenovierung begonnen hat, bei einer gerichtlichen Überprüfung des Vertragswerks könnte auch herauskommen, dass er zur Übernahme dieser Arbeiten nicht verpflichtet ist und die Wohnung unrenoviert zurückgeben kann?

Unter diesen Umständen raten Sie mir abzuwägen, ob das Streichen der Türen eine evtl. gerichtliche Auseinandersetzung rechtfertigt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.05.2007 | 12:34

Die Klausel, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Räumlichkeiten bei Ende des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zurückzugeben hat, wird als unwirksam eingestuft und zwar auch dann, wenn dem Mieter ein renoviertes Objekt zur Verfügung gestellt wurde (BGH, NZM 2005, 504). Zugleich wurde eine Klausel, die ein „weißes Streichen“ vorschreibt als unwirksam eingestuft (LG Lübeck, NZM 2002, 485).

Zwar wurde des Weiteren vereinzelt angenommen, dass ein übermäßiges Rauchen eine Schadensersatzpflicht – ungeachtet einer Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - auslösen könnte; dem hat sich der BGH allerdings bislang nicht angeschlossen, soweit ich dies in der gegebenen Zeit überprüfen konnte.

Daher ist nach Ihren Schilderungen m.E. und nach Kenntnis der von Ihnen angegebenen Vereinbarungen von einer Unwirksamkeit auszugehen. Damit blieben Sie zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, die mit dem Mietzins abgegolten ist. Soweit der Mieter diese Arbeiten dennoch durchgeführt hat, führt dies nicht zum Anerkenntnis; dem Mieter steht vielmehr ggf. einen Ersatzanspruch in Höhe der geleisteten Arbeiten zu. Diese getätigten Arbeiten hat er ungeachtet dessen allerdings sorgfältig auszuführen.

Ich kann Ihnen daher nur erneut raten, einem Rechtsanwalt vor Ort mit der Prüfung des konkreten Vertragstextes zu beauftragen, sollten Sie dennoch eine gerichtliche Überprüfung anstreben.

Mit freundlichen Grüßen


Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

www.ra-freisler.de

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