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Auszug wg. Modernisierung (Miethöhe danach...)


| 14.05.2007 15:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Fristgemäß wurde meinem freund Anfang Mai die komplettsanierung und -modernisierung seiner wohnanlage angekündigt. die häuser bj. 1957 werden auf aktuellen standard gebracht (50 jahre lang wurde nur repariert, bis dato gibts zB keine steckdose im bad!). da es sich um eine große wohnungsbaugesellschaft handelt, gehen wir vorerst von vorschriftsmäßiger ankündigung sowie berechnung aus.
vom zu erwartenden chaos mal abgesehen - erneuerung sämtlicher leitungen, sowohl elektro als auch wasser, neue fenster, umbau bad und heizung, etc. etc. steigt danach die warmmiete für 58 qm von jetzt 393 euro auf 519 euro...! für ihn mit einem netto von ca. 950 euro absolut nicht mehr tragbar. eine andere möglichkeit besteht daher nicht.
er muss also per 31.7. ausziehen. bzgl. kündigungsfrist usw. ist eigentlich ja alles klar, das problem ist nur die finanzierung des umzugs, denn der war absolut nicht eingeplant - mein freund hat die wohnung ja erst vor 2 jahren nach trennung von seiner ehefrau bezogen und hatte nicht die absicht, jetzt schon wieder umzuziehen. es sind daher derzeit auch keine ausreichenden mittel für einen so kurzfristigen erneuten umzug vorhanden, geschweige denn kaution für die neue wohnung, renovierung usw.
kann er diese - ohne diese umstände nicht notwendigen - aufwendungen beim jetzigen vermieter geltend machen, hat er vielleicht anspruch auf schadensersatz o. ä. und binnen welcher frist müsste der jetztige vermieter zahlen? wäre er zudem bei seinem auszug trotz anstehender modernisierungsarbeiten noch zur renovierung der alten wohnung verpflichtet?
für ihre mühe und beantwortung danke ich bereits im voraus.
Sehr geehrte Fragestellerin,

herzlichen Dank für Ihre Fragen, die ich unter Berücksichtigung ihrer Angaben wie folgt beantworten darf.

Zunächst sollten Sie eine Prüfung erwägen, ob die Ankündigung der Sanierungsmaßnahmen und auch die Mieterhöhung rechtmäßig gewesen sind. Dies soll aber nicht Gegenstand Ihrer Antwort beziehungsweise Fragen sein. Sofern Sie selbst eine Kündigung aussprechen, lösen Sie das Mietverhältnis von Ihrer Seite auf. Um Schadensersatzansprüche geltend zu machen, benötigen Sie einen Kündigungsgrund, der in der Sphäre des Vermieters liegt. Sofern der Vermieter das Mietverhältnis fortsetzen will und ein Umzug daher nicht notwendig ist, würden auch keine Schadensersatzansprüche bestehen, wenn sie das Mietverhältnis selbst unfreiwillig kündigen. Durch die Ankündigung der Mieterhöhung und auch der Sanierungsarbeiten, die spezielle Fristen voraussetzen, kann Ihr Bekannter den Umzug auch entsprechend planen. Von daher wird aufgrund lediglich einer berechtigten und rechtmäßigen Modernisierung und entsprechenden Umlage der Mieterhöhung kein Schadensersatzanspruch bestehen.

Die Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten, also die so genannten Schönheitsreparaturen muss der Mieter, Ihr Bekannter, grundsätzlich immer verrichten, sofern diese auch mietvertraglich wirksam vereinbart worden sind. Lediglich wenn feststeht, dass die Wohnung innen vollkommen neugestaltet wird und dadurch die Arbeiten Ihres Bekannten wieder zunichte gemacht werden, kann hier ein Einwand aus Treu und Glauben eingebracht werden, dass die Arbeiten wirtschaftlich unsinnig wären.

Insgesamt empfehle ich hier eine deeskalierende Vorgehensweise, welche gerade bei großen Wohnungsgenossenschaften Erfolg haben dürfte. Sie sollten sich mit dem Vermieter in Verbindung setzen und hier Möglichkeiten eines Zuschusses für einen Umzug und auch einen möglichen Verzicht auf Schönheitsreparaturen aufgrund der Sanierung der Wohnung vereinbaren.

Leider kann ich Ihnen vorerst keine positive Antwort mitteilen, hoffe dennoch, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.05.2007 | 15:54

zuerst vielen dank für die rasche beantwortung. sicher steht für die planung eines umzugs ausreichend zeit zur verfügung, nur eben nicht die finanziellen mittel dafür. zur ansparung der von uns angenommenen kosten von ca. 800 euro wiederum ist diese zeit etwas kurz bemessen, sein dispo ist noch durch den letzten umzug ausgereizt. und ob der vermieter das mietverhältnis gern fortsetzen will ist relativ unerheblich - mein freund kann die neue miete definitiv nicht aufbringen. von daher bleibt nur ein auszug, bevor hier mietschulden entstehen.
zur auszugs-renovierung: es werden im zuge der modernisierung komplett neue (auch zusätzliche) elektro-, heizungs-, wasserleitungen verlegt, neue fenster eingebaut, also so ziemlich alle wände aufgerissen. zudem ist im schreiben der gesellschaft vermerkt, dass die wohnung nach abschluss der arbeiten ihrerseits in jedem fall renoviert wird.
nochmals vielen dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2007 | 15:59

Sehr geehrte Fragestellerin,

nur, wenn die Modernisierung sehr schnell nach dem Einzug und nur innerhalb einer kurzen Anzeigefrist erfolgt, könnte ein Schadenersatzanspruch gegeben sein. Nur weil eine möglicherweise berechtigte Mieterhöhung, an der ich hier jedoch Zweifel hege, nicht bezahlt werden kann, gibt hier leider keinen Anspruch auf Schadenersatz.

Sofern der Innenausbau komplett geändert wird und Ihr Bekannter sowieso noch nicht sehr lange in der Wohnung wohnt, dürfte ein Anspruch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen entfallen.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage zufriedenstellend und hilfreich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

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