Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Auszug vor Ablauf Mindestmietdauer - rechtliche Möglichkeiten


09.10.2007 16:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani



Lieber Anwalt,


wir (junges Paar, unverheiratet, kinderlos) sind Mieter einer 3-Zi-Wohnung, deren Mietvertrag zum 01.07.2006 geschlossen wurde. Bei Abschluss haben beide Parteien bis zum 01.07.2008 auf ihr Kündigungsrecht verzichtet.
Nun möchten wir aus beruflichen Gründen ausziehen, da wir beide (!) in einer anderen Stadt einen attraktiveren Job mit besserer Bezahlung gefunden haben. Die Entfernung zur neuen Arbeitsstätte beträgt 250km, sodass eine tägliche Fahrt ausgeschlossen ist. Arbeitsbeginn wäre der 01.01.2008.

-------
Fragen:

0. Allgemein: Gibt es unter obigem Szenario eine Möglichkeit früher aus diesem Vertrag herauszukommen? Welche Vorgehensweise schlagen Sie vor?

1. Angenommen, unsere Vermieter zeigen sich nicht bereit, überhaupt einen Nachmieter zur vorzeitigen Vertragsaufhebung zu akzeptieren, welche Möglichkeiten haben wir, früher als zum 01.07. den Vertrag zu beenden (was für uns aus nachvollziehbaren Gründen ja wichtig ist)?

2. Sind unsere Vermieter zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages verpflichtet? d.h. kann man argumentieren, dass uns aus beruflichen Gründen ein Festhalten am Mietvertrag nicht zuzumuten ist?
Auf welche Paragraphen kann man sich berufen?

3a. Sofern wir geeignete und ernsthafte Nachmieter finden, können unsere Vermieter diese grundlos mit Verweis auf die Klausel ablehnen?

3b. Falls nein, greift ggf. § 540 BGB (Möglichkeit der zeitweisen Untervermietung, bzw. dann bei grundloser Ablehnung zulässige Kündigung mit 3-Monats-Frist)?


Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!

-- Einsatz geändert am 09.10.2007 16:46:34

-- Einsatz geändert am 09.10.2007 16:49:32
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfragen möchte ich Ihnen unter Zugrundelegung Ihrer Darstellung wie folgt beantworten:

zu 0.) Grundsätzlich haben Sie zunächst keine Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Das Gesetz sieht jedoch auch für solche Fälle zumindest die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung vor. Im Mietrecht gibt es hierfür eine Generalklausel, die relativ weit gefasst ist. Diese lautet gem. § 543 Abs.1 BGB wie folgt:

"Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."

Leider werden Sie sich auf diese Vorschrift jedoch nicht berufen können: Voraussetzung hierfür ist nämlich ein Fehlverhalten des Vermieters. Dieses liegt in Ihrem Fall jedoch nicht vor.

Unabhängig hiervon bietet das BGB jedoch noch eine weitere Vorschrift, die eine vorzeitige Vertragsbeendigung vorsieht, nämlich § 313 BGB. Der möglicherweise in Betracht kommende Abs.1 lautet dabei wie folgt:

"Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann."

Voraussetzung wäre somit, dass Voraussetzung für den Abschluss des Vertages gewesen wäre, dass Sie Ihren Arbeitsplatz bis 2008 beide in Ihrer Heimatstadt beibehalten wollen. Hierfür würden Sie die Beweislast tragen. Im Zweifel werden Sie jedoch auch hiermit nicht durchdringen können, gleichwohl Sie kein Interesse mehr an der Wohnung haben.


zu 2.) Diese Frage ziehe ich bewusst vor: Nein, Sie können Ihren Vermieter nicht zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages zwingen. Vielleicht sollten Sie jedoch das persönliche Gespräch mit ihm suchen, und zwar frühzeitig. Schildern Sie ihm Ihre Lage, vielleicht legt er Ihnen keine Steine in den Weg und ist bereit, sie vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

zu 1.) Nach dem Vorgenannten muss Ihr Vermieter generell keinen Nachmieter vorzeitig akzeptieren. Ich kann meinen soeben ausgesprochenen Rat insoweit hier nur noch einmal wiederholen.

zu 3.) Zunächst einmal wäre zu klären, ob Sie in Ihrem Mietvertrag ein Recht eingeräumt haben, die Wohnung zur Untermiete zu geben. Sofern dies nicht der Fall ist, können Sie Ihren Vermieter auch nicht zur Duldung auffordern bzw. dies durchsetzen. Sofern Ihr Mietvertrag hierzu keine Klausel enthält, sollten Sie ihn hierzu gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB abstrakt auffordern. Sollte er sich dann verweigern, so können Sie die Kündigung aussprechen. Sofern eine Untervermietung generell gestattet ist, können Sie hiervon in jedem Falle keinen Gebrauch machen.

Aus meiner Praxis weiss ich, dass ein persönliches Gespräch oftmals viel mehr bewirken kann, als ein formelles Schreiben insbesondere das eines Anwaltes. Sofern Sie einen guten Kontakt zu Ihrem Vermieter haben, so sollten Sie diesen unbedingt nutzen und ein persönliches Gespräch suchen.


Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung bieten konnte. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Bitte beachten Sie, dass diese Auskunft ein Gespräch mit einem Anwalt Ihres Vertrauens nicht ersetzen kann! Sollten Sie dieses suchen, so entstehen hierfür weitere Gebühren.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60124 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Meine Frage wurde verständlich und ausführlich beantwortet. Vielen herzlichen Dank! ...
FRAGESTELLER
4,6/5,0
Klar und unumwunden im Ganzen zu empfehlen ! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antworten auf meine Fragen waren ausführlich und verständlich. ...
FRAGESTELLER