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Auszug und Schönheitsreparaturen - Muss ich Schönheitsreparaturen ausführen ?


01.05.2006 21:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Mietwohnung zum 31.5.2006 gekündigt.
Mit dem Vermieter ergeben sich nun Meinungsverschiedenheiten über die Art und den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Aus diesem Grund habe ich einige Fragen
an Sie, die im wesentlichen darauf hinauslaufen, ob die Forderungen des Vermieters auf Basis des Mietvertrages gerechtfertigt sind. Die relevanten Punkte des Mietvertrages sind unten wortwörtlich wiedergegeben.

Hier meine Fragen zum Mietvertrag:
1. Enthält dieser Mietvertrag einen starren Fristenplan, der nach heutiger Rechtssprechung unzulässig ist (BGH VIII ZR 361/03 vom 23.6.2004, bzw. aktuelles Urteil vom April 2006) ?
Muss ich Schönheitsreparaturen ausführen ? Wenn ja, dann zwei weitere Fragen.

2. Im Januar wurden von mir die Heizkörper und Türen fachgerecht gestrichen in einem Farbton, der sich "seidenmatt" nennt. Ein dem Weiß sehr naher matter Farbton mit einer Art Champagner-Tönung. Als ich die Wohnung 1993 übernahm, waren Türen und Heizkörper mit einen alten Weißlack gestrichen, der einen gelblichen Stich hatte. Beide Farbtöne sehen sich sehr ähnlich. Der neuere ist etwas heller, wie man im Vergleich an der Außentür (an der noch der alte Lack klebt) sehen kann.
Nachdem ich die Wohnung nun gekündigt habe, verlangt der Vermieter nun, dass Türen und Heizkörper in (strahlenden) Weißen Zustand übergeben werden müssen.
Ist diese Forderung des Vermieters laut Vertrag gerechtfertigt.

3.Weiterhin verlangt der Vermieter, ich solle die Wände nach dem Entfernen der Tapeten mit Magulaturmittel streichen. Die Wände sind mit einen 50 jährigen, unebenen Putz versehen, der eine solche Behandlung notwendig macht, wenn man wieder tapezieren will. Ist auch diese Forderung des Vermieters berechtigt ?

Vielen Dank für Ihre Mühe


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Auszug Mietvertrag: Nr5. Erhaltung der Mietsache

(2) Die vom Mieter gemäß §3 Abs.5 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den dreiseitigen Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschliesslich der Heizrohre.
Die Schönheitreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
In Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn-und Schlafräumen,
Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre,
die Innenanstriche der Fenster, die Anstriche der Türen sowie
Heizkörper, Heizrohre und Einbaumöbel alle 4 Jahre.
Der Mieter ist nicht berechtigt, von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs.2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verplichtet, im anderen Fall aber verpflichtet, nach billigen Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Auszug Mietvertrag: Nr 13 Rückgabe der Mietsache
(2) Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat der den Ursprünglichen spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wieder herzustellen. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und ausserhalb der Mieträume gilt das gleiche......
(3) Hat der Mieter die Schönheitreparaturen übernommen, sind die nach Nr 5 Abs.2 und 3 fälligen Schönheitsreparaturen spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. Decken: fachgerecht weiß streichen bzw. tünchen; Wände: fachgerecht Tapeten entfernen, Nagellöcher einputzen, zum Tapezieren bzw. Tünchen vorbereiten.
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

1.
Ob hier ein starrer und somit unwirksamer Fristenplan vorliegt, mit der Folge dass Sie dann insgesamt keine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen trifft, lässt sich auch anhand der neueren Rechtsprechung für den vorliegenden Fall nicht eindeutig bestimmen.

Einerseits enthält § 5 Abs. 2 des Mietvertrages eine für sich genommenen unwirksame Renovierungsklausel, sofern es sich hierbei um ein für eine Vielzahl von Verträgen von dem Vermieter verwendetes (formularmäßiges) Vertragswerk handelt.
Denn die Auferlegung , „spätestens“ nach Ablauf bestimmter Zeiträume zu renovieren, schneidet dem Verwendungsempfänger die Möglichkeit des Nachweises ab, dass die Räume noch nicht in dem Maße renovierungsbedürftig sind, wie es der Fristenplan vorsieht.
Darin liegt nach der von Ihnen in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 und 2 BGB.

Andererseits wird Ihnen in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages immerhin die Möglichkeit eingeräumt, eine Verlängerung der Fristen zu beantragen.
Allerdings stellt der Vermieter Ihnen in dem Vertrag eine höhere Hürde für eine Abänderung der vertraglich geschuldeten Leistung, da nach dem Wortlaut des Vertrages nur der Vermieter (für eine Verkürzung der Fristen) sich auf den Grad der Abnützung berufen kann, während Sie auf das „billige Ermessen“ des Vermieters angewiesen sind und sich nur in nicht näher definierten „besonderen Ausnahmefällen“ überhaupt hierauf berufen dürfen.

Insgesamt sehe ich daher die Vorgabe des Bundesgerichtshof, wonach für den Mieter klargestellt sein muss, dass er nur Schönheitsreparaturen für solche Abnützungen vorzunehmen hat, die nach dem Grad der Abnützung erforderlich sind, hier als nicht erfüllt an.

Ob Sie mit dieser Argumentation im Streitfall vor Gericht Bestand haben können, vermag ich an dieser Stelle leider nicht abschließend zu beurteilen. Die hier verwendeten Formulierungen in § 5 Abs. 3 des Mietvertrages sind so nicht üblich.

2.
Unabhängig von den obigen Vorgaben sind Sie laut Mietvertrag nur zur Übergabe der Mietsache im ursprünglichen Zustand verpflichtet, soweit Sie Änderungen vorgenommen haben.
Nachdem Sie einen sehr ähnlichen Lack verwendet haben, ist eine solche Verpflichtung bereits zweifelhaft.
Jedenfalls sind Sie aber nicht verpflichtet, die Heizkörper und Türen in „strahlend weiß“ zu übergeben, da in dieser Richtung vertraglich nichts vereinbart wurde.

3.
Keinesfalls müssen Sie die Wände nach dem Entfernen der Tapeten mit Magulaturmittel streichen.
Hierbei handelt es sich nach Ihren Angaben um Instandsetzungsarbeiten, die im Gegensatz zu Instandhaltungsarbeiten nur bei individueller Vereinbarung vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden dürfen.
An einer solchen Vereinbarung scheint es hier jedoch zu fehlen.


Bitte beachten Sie, dass ohne eingehende Prüfung der gesamten Umstände des Einzelfalls und einer eingehenden Prüfung des gesamten Mietvertrages nur eine vorläufige Einschätzung der Rechtslage möglich ist.

Dennoch hoffe ich, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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