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Auszug und Renovierung - Nur Bad und Küche streichen?


30.03.2006 13:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sachverhalt:

Mietbeginn : 15.10.2003
Mietende : 30.06.2006
2-Zimmer; Küche, Bad (gefliest bis zur Decke), Balkon, 60 qm
weiße Wände, Parkett bzw. Laminatboden
ein paar Regale und Bilder an den Wänden - keine Umbauten

Es handelt sich um einen Formularmietvertrag unter in "§ 10 - Zusätzliche Vereinbarungen" ist festgehalten:

"Die Vermieterin behält sich das Recht vor, bei Auszug des Mieters selbst das geeignete Renovierungspersonal zu wählen, zum ortsüblichen Preis. Die Kosten hierfür werden dem Mieter in rechnung gestellt, bzw. von der Kaution abgezogen. "

Weiteres Bestandteil des Mietvertrages sind die Allgemeinen Mietbedingungen (von beiden Parteien unterzeichnet). Dort ist unter "Nr. 4 - Instandhaltung der Räume" festgehalten:

"Der Mieter ist verpflichtet, die notwendigen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Die Reparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen alle 5 Jahre.

Die Rep. sind üblicherweise in folgenden Zeitabständen, gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses, auszuführen:
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bad und Duschen alle 3 Jahre,
Wohn- und Schlafräume, Diele, Toilette alle 5 Jahre,
Rest alle 7 Jahre,
Reinigung von Böden alle 5 Jahre,
Lackierarbeiten alle 5 jahre.

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen, so hat der Mieter die bis dahin nach Grund der Abnutzung erforderlichen Reparaturen auszuführen. Der Vermieter kann auch wahlweise einen prozentualen Teil der Renovierungskosten geltend machen, der sich nach der seit der letzten Renovierung verstrichenen Zeit im Verhältnis zum vollen Renovierungsturnus bemisst. Ist seit dem Einzug des Mieters noch kein voller Turnus verstrichen, berechnet sich der Renovierungskostenanteil ab dem Datum des Einzugs. Liegen die letzten Reparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, längere als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80 %.

Die Renovierungskosten werden im Zweifel nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malergeschäftes ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen bleibt dem Mieter unbenommen. "

Die Vermieterin besteht auf Renovierung durch einen eigens beauftragten Handwerker. Ich darf die Arbeit nur durchführen, wenn ich nachweislich über die entsprechende Qualifizierung als Maler oder Handwerker verfüge.

Meine Fragen:

1) setzt die Zusatzvereinbarung im Mietvertrag die Regelungen in den allgem. Mietbedingungen außer Kraft ?
2) habe ich trotzdem die Möglichkeit zur Eigenrenovierung (die "fachgerechte" Renovierung kann einer Mieter ja zugemutet werden)
3) wie hoch ist der Renovierungsumfang für mich bzw. Handwerker ? Nur Bad und Küche streichen?
4) selbst, wenn ein "Fachmann" die Arbeiten durchführen muß
- kann ich dann selbst wählen, denn ich zahl ja ?
5) muß ich die vollen Handwerkerkosten gemäss der Vereinbarung tragen, trotz der kurzen Mietdauer ?
6) handelt es sich bei der hier vorliegenden Fristenregelung um eine unwirksame Klausel gem. der BGH Entscheidung VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004 oder ist diese Klausel wirksam ?

Ich bin selbst an einer gütlichen Einigung interessiert und hätte selbst die ganze Wohnung von mir aus "geweißelt". Die Vermieterin sitzt aber, auf Grund der Kaution(die ich gerne schnellsmöglich wieder hätte), am längeren Hebel.

Danke vorab
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zur Ihren Fragen:

ad 1+2) Sofern die Zusatzvereinbarung in § 10 des Mietvertrages nicht individuell ausgehandelt wurde, verstößt sie gegen § 307 BGB und ist unwirksam. Formularmäßig kann Ihnen nicht das Recht genommen werden, die Wohnung in Eigenregie zu renovieren. Dies muß lediglich sach- und fachgerecht geschehen, aber nicht notwendigerweise durch einen Handwerker. Sie können auch selbst Pinsel und Farbe in die Hand nehmen.

ad 3) Die turnusmäßigen Fristen sind bei Mietvertragsende noch nicht abgelaufen, so daß Sie grundsätzlich noch gar nicht zur Renovierung verpflichtet sind. Allerdings ist (wirksam) vereinbart, daß Sie die nach dem Grad der Abnutzung notwendigen Schönheitsreparaturen vorzunehmen haben. Im Zusammenhang mit dem Fristenplan spricht zwar einiges dafür, daß in Wohn- und Schlafräumen noch keine Schönheitsreparaturen notwendig sind. Ob Sie demnach aber nur Küche und Bad streichen müssen, richtet sich nach dem Zustand der übrigen Räume. Ist dort, wider Erwarten, aufgrund überdurchschnittlicher Abnutzung ein Neuanstrich bereits nach knapp 3 Jahren notwendig, kann die Vermieterin dies verlangen.

ad 4+5) Einen Anspruch darauf, daß ein Fachmann die Arbeiten ausführt wird die Vermieterin nur haben, wenn diese Vereinbarung vor Vertragsschluß einzeln ausgehandelt wurde und zur Disposition stand. Wurde Ihnen § 10 des Mietvertrages aber bereits vorformuliert vorgelegt, kann die Vermieterin Ihnen keine Handwerkerkosten - auch keine anteiligen - in Rechnung stellen, wenn Sie bis Vertragsende alle notwendigen Arbeiten selbst erledigen.

ad 6) Die Fristenklausel ist wirksam, da die Arbeiten nur "üblicherweise" in den genannten Abständen auszuführen sind. Eine starre Fristenregelung, von der nicht abgewichen werden kann, ist dies also gerade nicht.

Mein Tip: Wenn Ihnen die Vermieterin schriftlich untersagt, daß Sie selbst einzelne Räume renovieren, dann sollten Sie dies auch unterlassen. Denn dann wird sich die Vermieterin nachher nicht darauf berufen können, daß Sie Ihnen obliegende Arbeiten unterlassen haben. Zum einen sind die üblichen Fristen ohnehin nicht abgelaufen, zum anderen wurde Ihnen die Selbstvornahme im Rahmen der Abgeltungsklausel (anteilige Renovierungskosten) ja dann auch nachweislich untersagt, was für Sie keine nachteilige Rechtsfolge haben darf.

Stellt Ihnen die Vermieterin dann nach Ihrem Auszug (anteilige) Handwerkerkosten in Rechnung, kann dem entgegengehalten werden, daß Sie Ihnen nicht die Gelegenheit gegeben hat, die Kosten durch Selbstvornahme zu vermeiden.

Davon abgesehen, knüpft die von Ihnen zitierte Abgeltungsklausel an starre Fristen an, was nach der zutreffenden Rechtsprechung des LG Hamburg - welche auch beim BGH auf Zustimmung gestoßen ist - zu ihrer Unwirksamkeit führt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2006 | 15:53

Vielen Dank für die ausführlichen Erklärungen.

Die in § 10 eingefügte Regelung ist zusätzlich (mittels extra Computerschrift) in den Formularvertrag eingesetzt. Ist dies somit bindend für mich oder bleibt die Möglichkeit zur "Eigen"renovierung bzw. durch mich veranlassten "Fach"renovierung ?

Neben der Regelung in § 10 bestehen keine zusätzlichen schriftlichen Vereinbarungen zur Renovierung.

Wenn ich Ihren Ausführungen folge, währe es ratsam (wenn mit der Vermieterin möglich), gemeinsam den Renovierungsrahmen festzulegen und zu klären, wer dazu befugt ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2006 | 21:27

Auf jeden Fall muß Ihnen die Möglichkeit zur Eigenrenovierung bleiben, denn Ihren Zeilen entnehme ich, daß die Klausel nicht einzeln ausgehandelt wurde, sondern Ihnen vorformuliert vorgelegt wurde. Dann ist sie aber gem. § 307 BGB unwirksam.

Es wäre ratsam, sich von der Vermieterin schriftlich geben zu lassen, was Sie machen sollen und dürfen, und dies dann anwaltlich abklären zu lassen. Untersagt sie Ihnen weiterhin die Eigenrenovierung - unzulässig! - dann wird sie nachher keine Ansprüche auf Schadensersatz stellen können.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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