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Auszug nach fristlosen Kündigung ohne Anerkennung Rechtspflicht

| 07.08.2011 13:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Rechtsanwältin,
Sehr geehrter Rechtsanwalt,

Am 26.06.2011 habe ich meinen Mietern zum 30.09.2011. auf Eigenbedarf gekündigt.

Vorsorglich hilfsweise war auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs.1, Abs 3 BGB ausgesprochen. Dies deshalb, weil die fortgesetzt verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann.

Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses war ausdrücklich widersprochen
Hinweis auf Widerspruchsrecht vorhanden.

Einer der Gründe für eine fristlose Kündigung: Das Verhalten des Mieters war derart unberechenbar, dass eine Gefahr bestand, nach Zugang der Kündigung auf Eigenbedarf wird er keine Miete mehr entrichten, so habe ich mir eine Möglichkeit eingeräumt, gleich darauf zu reagieren.

Am 07. Juli war die Miete Juli auf mein Konto angewiesen. Es erfolgte keine Kontaktaufnahme seitens Mieters. Ich habe auch nichts unternommen.

Am 04. August habe ich einen Brief vom Anwalt meines Mieters bekommen. Er schreibt:
Die Kündigungen sind unwirksam. (Der Anwalt behauptet es pauschal, ohne weitere Begründung)
Der Mandant will die Räumlichkeiten kurzfristig ohne Anerkennung einer Rechtspflicht räumen. Übergabetermin 07. August.
Dabei behält sich der Mandant vor, den diesen durch die unwirksamen Kündigungen entstandenen Schaden geltend zu machen.
Schlüsselübergabetermin muss ich noch bekannt geben.

Meine Fragen:

1. Wie soll diese Aussage interpretiert werden: „…entsprechend der ausgesprochenen fristlosen Kündigung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht wird der Mieter die Räumlichkeiten kurzfristig an Sie herausgeben".


2. Vorausgesetzt meine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist berechtigt und Eigenbedarf vorhanden.

Steht mir ein Recht zu, KM August und September von dem Mieter zu verlangen ggf. auch im Rechtsstreit?
(Laut Mietvertrag haftet der Mieter für die Schäden, falls der Vermieter aus wichtigem Grunde kündigt und bis zum 30. September bin ich selbst als Mieter vertraglich gebunden.
Schlüsselübergabe hat noch nicht stattgefunden.)

Ich bedanke mich für Ihre Auskunft im Voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,


ob die Kündigungen unwirksam sind, lässt sich naturgemäß ohne Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und des Kündigungsschreibens nicht beurteilen.

Nur, wenn der Mieter dann auszieht (auch ohne Anerkennung einer Rechtspflicht), sollten Sie dieses freudig zur Kenntnis nehmen und die Schlüsselübergabe zeitnah vereinbaren.

Denn dadurch ersparten Sie sich ein langes und kostenintensives Räumungsverfahren und können auch den angekündigen Schadensersatzansprüchen gelassen entgegen sehen. Es ist keine Anspruchsnorm ersichtlich, worauf (Eigenbedarf und schleppende Mietzahlungen unterstellt) sich so ein Anspruch dann erfolgreich stützen könnte.


Bezüglich der Mietzinszahlungen steht Ihnen dem Grund nach der Schadensersatzanspruch zu, so dass Sie auch die ausstehenden, weiteren Mietzinszahlungen erfolgreich durchsetzen könnten.

Aber ist aber eine Ausnahme zu beachten:

Nehmen Sie die Schlüssel entgegen und nutzen die Wohnung selbst (sei es für Umbauten, sei es für Ihre eigenen Renovierungen), entfällt die Zahlungspflicht des Mieters nach Schlüsselübergabe, da er keine Nutzungsmöglichkeit durch die Umbau-/Renovierungsmaßnahmen mehr hätte.


Gleichwohl kann man Ihnen nur dringend dazu raten, die Schlüssel entgegen zu nehmen. Denn weigert der Mieter sich und kömmt es dann notwendigerweise zu einem Räumungsprozess, entstehen Kosten und Zeitaufwand, der den entfallenden Mietzinszahlungen weit übertreffen würde.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 16.08.2011 | 10:01

Sehr geehrter Herr Bohle,

ich bedanke mich für Ihre turboschnelle Auskunft.

Mittlerweile weiß ich, dass mein Mieter ausgezogen ist. Ich habe ein Packet von ihm zugeschickt bekommen, es ging original verpackt an seine neue Verzugsadresse zurück, mit Aufkleber „Annahme verweigert". Auf mein Schreiben an den Anwalt des Mieters mit der Frage, wie es aussieht mit 1. Nebenkostennachzahlung 2010; 2. Rückständen aus dem Mietzins in Höhe von einer Monatsmiete (der Mieter verweigerte Nebenkostenanpassung, so akkumulierte sich dieser Betrag) hat mein Mieter mir heute geschrieben: 1. es werden keine Mietzahlungen geleitstet, da Mietvertrag durch die fristlose Kündigung beendet ist. 2. Schlüssel sind bei der Anwaltskanzlei jede Zeit abzuholen. 3. Die Verteilung des Heizkostenschlüssels ist unklar, bitte detaillieren.
Es bleibt mir also nur ein Weg, mein Schadenersatzanspruch geltend zu machen und alles, was Kaution nicht decken wird, dazu zu packen.

Ich möchte auf Nummer sicher gehen und Folgendes nachfragen:
1. Wie sehen meine Chancen auf Erfolg Miete August und September zu bekommen, falls vor Gericht die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ohne Abmahnung mit sofortiger Wirkung, die vorsorglich und hilfsweise ausgesprochen war, unwirksam erklärt wird, z.B. die Setzung einer Abhilfefrist oder eine schriftliche Abmahnung sollte doch der Kündigung vorausgehen.
Wird dies zur Folge haben, erst die ordentliche Kündigung (vorausgesetzt die ist wirksam) soll das Mietverhältnis beenden? In dem Falle steht mir kein Schadenersatzanspruch zu, aber die Zahlungsverpflichtungen des Mieters bis Ende Mietverhältnis bleiben unberührt. Sehe ich es richtig?
2 Sie haben geschrieben:"… die Zahlungspflicht des Mieters entfällt nach Schlüsselübergabe". Meine Frage dazu: Dies gilt nur im Falle der wirksamen fristlosen Kündigung?
Ich möchte ganz gerne die Schlüssel am 16. oder 15. September bekommen.
3. Mit der Aussage aus dem Schreiben des Anwaltes meines Mieters: „Nachdem unser Mandant aber mit Ihnen keinen Streit sucht, teilen wir Ihnen mit, dass unser Mandant entsprechend der ausgesprochenen fristlosen Kündigung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die Räumlichkeiten kurzfristig an Sie herausgeben wird ", - komme ich nicht ganz zurecht.
Diskrepanz zwischen Glauben (die Kündigungen sind unwirksam) und Handeln des Mieters (er zieht aus, dann schreibt, Mietverhältnis ist durch die Kündigung beendet) ist enorm. Worauf stützt die Überzeugung des Mieters, die unwirksamen Kündigung, was ich natürlich bestreite, entbinden ihn von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.08.2011 | 10:11

Sehr geehrter Ratsuchender,


ausgehend von Ihrer Sachverhaltsdarstellung:

zu 1.) stehen die Chancen gut, da die Abholung in der Kanzlei die Schlüsselübergabe nicht ersetzt; der Mieter hat Ihnen die Schlüssel zu bringen, Sie haben sie nicht abzuholen.

Ob die Kündigung wirksam oder unwirksam ist, lässt sich auch nach der Nachfrage ohne Kenntnis des Kündigungsschreiben nicht abschleißend beurteilen; ich verweise auf die Erstantwort.


zu 2.) Nein, das gilt für alle Arten der Kündigung.


zu 3.) Das lässt sich nicht erahnen. Fakt ist, dass das Gesetz den Mieter nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht aus den Verpflichtungen entlässt.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php


Bewertung des Fragestellers 16.08.2011 | 14:12

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